Forord

Boligklagenævnet afgiver hermed sin årsberetning for 2007.
Beretningen afgives i henhold til § 83, stk. 4, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj
2005 om leje af boliger, som er ændret ved landstingsforordning nr. 14 af 20. november
2006, hvorefter Boligklagenævnet afgiver en årlig beretning om sin virksomhed.
Beretningen indeholder oplysninger om Boligklagenævnet og medlemmerne.
Der gives en beskrivelse af Boligklagenævnets aktiviteter i 2007.
Hertil kommer et afsnit, der indeholder Boligklagenævnets enkelte afgørelser  truffet i 2007.
Endelig gives en statistisk oversigt over indbragte og færdigbehandlede sager.
Boligklagenævnet offentliggør løbende afgørelser i sager på boligklagenævnets
hjemmeside, www.maalaarut.gl. Ved løbende offentliggørelse af afgørelser på boligklagenævnets hjemmeside, håber boligklagenævnet at sikre en effektiv og tidssvarende formidling af information om nævnets afgørelser.
Nuuk
Fungerende Formand

Hvad er Boligklagenævnet

Boligklagenævnet har til opgave at træffe endelig administrativ afgørelse i en række tvister mellem lejer og udlejer i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.
Boligklagenævnet kan alene behandle en klage, når den vedrører følgende emner:
- Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser.
- Vedligeholdelse og istandsættelse.
- Boligens stand ved indflytningen.
- Installation i og forbedringer af det lejede (råderet).
- Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne).
- Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål).
- Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse).
Boligklagenævnet består af en formand og tre nævnsmedlemmer, hvis sammensætning medfører, at både lejers og udlejers interesser er repræsenteret. Lejer skal betale 150 kr. for at indbringe sin klage, som tilbagebetales til lejer, hvis det viser sig, at klagen ikke er egnet til behandling i Boligklagenævnet, eller hvis lejer får hel eller delvis medhold i sin klage.

Medlemmer

Boligklagenævnet havde i 2007 følgende sammensætning:
Formand: Annemette Larsen, Direktoratet for Boliger og Infrastruktur, (suppleant, Ruth Lindhardt)
Nævnsmedlemmer:
Lars Olsen, KANUKOKA, (suppleant, Jens Romerdahl)
Sofie Fleisher, SIK (suppleant Josef Therkildsen)
Christian Borch Grell, A/S Boligselskabet INI (suppleant, Anne Sofie Thomsen, og fra
den 1. november 2006 suppleant, Susie Kristiansen)
Landsstyret skal sørge for sekretariatsbistand til Boligklagenævnet. Direktoratet for Boliger og Infrastruktur varetog  sekretariatsfunktionen i 2007, og funktionen blev varetaget af en fuldmægtig ansat i direktoratet.

Boligklagenævnets aktiviteter i 2007

Boligklagenævnets arbejde består i at træffe afgørelse i tvister, der opstår mellem lejer og udlejer, når udlejer er en kommune eller Grønlands Hjemmestyre.

Landsstyret

Landsstyret vedtog februar 2006, bekendtgørelse nr. 4 af 13. februar 2006 om Boligklagenævnets virksomhed, hvorefter Boligklagenævnet startede sin virksomhed pr. 1. april 2006.

Nævnsmedlemmer

Boligklagenævnet består af en formand samt tre nævnsmedlemmer

Klagesagsbehandling

Boligklagenævnet har i 2007 registeret 15 nye klagesager.
Der er i 2007 truffet afgørelse i 11 af disse sager, mens 3 sager fortsat er under behandling i 2008. Det forventes, at der vil blive truffet afgørelse i de 3 sager i 2008. I en sag forelå der ingen tvist mellem lejer og udlejer, hvorfor Boligklagenævnet afviste at behandle sagen.
2 sager er trukket tilbage af klager.
2 klager er blevet afvist, fordi Boligklagenævnet ikke havde kompetence til at træffe afgørelse.
19 klager er blevet afvist, fordi Boligklagenævnet ikke havde modtaget klagegebyr på 150 kroner.

Konkrete afgørelser truffet i 2007

Der har i 2007 været afholdt 6 møder i Boligklagenævnet. Møderne blev afholdt i februar, april, maj, juni, oktober og november måned. I det følgende gengives i anonymiseret form de afgørelser, som blev truffet af Boligklagenævnet på Boligklagenævnets møder i 2007.

Sagsfremstilling

Den 9. oktober 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over udlejers varsling af huslejeforhøjelse for lejers bolig. Det er lejers opfattelse, at den fremsendte varsling af huslejeforhøjelse ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om årsagen til  huslejeforhøjelsen, og at de få begrundelser der gives, er misvisende. Derfor mener lejer, at varslingen er ugyldig.
Det fremgår af sagen, at lejer bor i en offentlig udlejningsbolig. Boligen tilhører Grønlands Hjemmestyre og er placeret i boligafdeling 159. Efter det oplyste består boligafdelingen pr. 31. marts 2006 af 109 boliglejemål med et samlet boligareal på 8.422,70 kvadratmeter samt et særligt lejemål med et areal på 77 kvadratmeter. 18 lejemål udgår af boligafdelingen pr. 1. januar 2007, da de overtages af lejerne som andelsboliger. Fra den 1. januar 2007 består boligafdeling 159 derfor af 91 boliglejemål med et samlet boligareal på 6.723,80  kvadratmeter samt et særligt lejemål med et areal på 77 kvadratmeter. Udlejer har d. 12. oktober 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse. Ved skrivelse af 30. oktober 2006 har udlejer gjort gældende, at varslingen  opfylder kravene i § 28, stk. 2, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (lejeforordningen), hvorefter varslingen skal indeholde oplysning om følgende to forhold:
Forhøjelsens størrelse og grunden til forhøjelsen. Udlejer oplyser, at varslingen indeholdt oplysning om, at lejers husleje stiger med 704 kr. månedligt. Sammen med varslingen var vedlagt et summarisk budget for boligafdelingen for indeværende og det kommende år, hvori grunden til forhøjelsen fremgik. Derfor mener udlejer, at varslingen er gyldig.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 1 i lejeforordningen, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.
Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem fandt, at den af udlejer fremsendte varsling, som lejer modtog den 26. september 2006, var gyldig. 2 nævnsmedlemmer fandt, at den af udlejer fremsendte varsling, som lejer modtog den 26. september 2006, var ugyldig.
Boligklagenævnet udtalte enstemmigt, at det vil være ønskværdigt, at udlejer for fremtiden sender varslinger, hvor begrundelsen for en huslejestigning fremstår i en mere læsevenlig form. Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.

Begrundelse

Ifølge § 28, stk. 2, 1. led, i lejeforordningen skal lejen årligt fastsættes på grundlag af et af udlejer udarbejdet og godkendt driftsbudget for den enkelte boligafdeling for det kommende år.
Huslejen bestemmes ud fra den forudsætning, at en boligafdelings samlede indtægter skal svare til boligafdelingens samlede udgifter, altså en balanceleje. Udlejer beregner først boligafdelingens samlede nødvendige udgifter, hvorefter udlejer opkræver et tilsvarende beløb som husleje (boligafdelingens samlede indtægter). Hver lejer betaler husleje efter boligens antal kvadratmeter. Dog betales  administrationsbidraget pr. lejemål uanset boligens størrelse. Udlejer har ikke forelagt driftsbudgettet for boligafdelingens afdelingsbestyrelse, da en sådan ikke findes. Udlejer har derimod indkaldt samtlige lejere i boligafdeling 159 til et ordinært afdelingsmøde, der skulle afholdes den 29. september 2006 i børnehaven Annersuaq, Nuussuaq. Mødet blev imidlertid ikke gennemført, da der foruden 4 repræsentanter for udlejer kun mødte to lejere op, der ikke ønskede mødet gennemført på grund af det lave deltagerantal. De to lejere fik i stedet udleveret driftsbudgettet for 2007. Driftsbudgettet er blevet godkendt af boligens ejer den 22. september 2006.
Lejer, som har indbragt denne klage, var ikke blandt de to fremmødte på afdelingsmødet den 29. september 2006. Lejer modtog en skriftlig varsling om huslejeforhøjelse den 26. september 2006. Af varslingen fremgår, at huslejen stiger pr. 1. januar 2007, hvorfor et enigt boligklagenævn fandt, at varslingen overholder lejeforordningens krav om, at den skal gennemføres med mindst 3 måneders skriftligt varsel, jf. lejeforordningens § 28, stk. 2., 2. led. Varslingen indeholdt oplysning om, at huslejen stiger med 704 kr. pr. måned. Et enigt boligklagenævn fandt derfor, at varslingen overholder lejeforordningens krav om, at varslingen skal indeholde forhøjelsens størrelse angivet i kroner pr. måned, jf. lejeforordningens § 28, stk. 2., 3 led. Herudover var varslingen vedlagt et summarisk budget for boligafdelingen for 2007, der viser hovedposterne i budgettet for henholdsvis indeværende og det kommende år. Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem udtalte, at det fremgår af bemærkningerne til lejeforordningens § 28, stk. 2, at en varsling som minimum bør indeholde de hovedelementer, der er årsagen til, at huslejen stiger. Det fremgår videre af bemærkningerne, at udlejer kan løfte sin oplysningspligt ved at vedlægge et summarisk budget for det kommende år, der viser hovedposterne i budgettet for henholdsvis indeværende og det kommende år. Det vedlagte summariske budget indeholder hovedposterne for 2006 samt 2007, hvorfor lejeforordningens krav til begrundelse er overholdt. På den baggrund overholder varslingen lejeforordningens krav og er dermed gyldig, uanset at varslingen også indeholder andre oplysninger, hvoraf det ikke fremgår, hvad der er årsagen til huslejestigningen. Hertil nævner boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem, at den primære grund til ændringerne i boligafdelingens indtægter og udgifter, er, at nogle af boligafdelingens boliger af lejerne er blevet overtaget som andelsboliger pr. 1. januar 2007, hvorfor disse boliger udgår af boligafdelingen. Nedgangen af boliger i boligafdelingen har medført et større fald i indtægter end faldet i udgifter, hvorfor det samlede resultat bliver, at huslejen stiger pr. 1. januar 2007. Udlejer burde have forklaret denne sammenhæng tydeligt i varslingen. Denne manglende forklaring medfører dog ikke, at varslingen kan erklæres ugyldig, da varslingen overholder lejeforordningens krav, jf. ovenfor, og da lejer af budgetsammendraget også kan se, at boligafdelingens samlede indtægter falder pr. 1. januar 2007.
2 nævnsmedlemmer fandt, at varslingen var ugyldig, fordi den ikke indeholder en specifik oplysning om, at antallet af kvadratmeter i boligafdelingen pr. 1. januar 2007 falder fra 8.422,70 kvadratmeter til 6.723,80 kvadratmeter, og at dette fald i antal kvadratmeter, som huslejen skal fordeles på, er den primære årsag til huslejestigningerne. I øvrigt er det en forkert begrundelse for huslejeændringen, som udlejer giver nederst på side 2 i boligafdelingens budget.
De to nævnsmedlemmer udtalte, at varslingen korrekt burde have indeholdt oplysninger om, at den primære grund til, at huslejen stiger, er, at der fra 1. januar 2007 er færre antal kvadratmeter i boligafdelingen at fordele de øgede driftsudgifter på. Ligeledes burde varslingen have indeholdt en specifik oplysning om, at boligarealet pr. 1. januar 2007 bliver reduceret fra 8.422,70 kvadratmeter til 6.723,80 kvadratmeter.

Sagsfremstilling

Den 9. november 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over ophævelse af lejeaftale pga. overtrædelse af ordensreglerne. Lejer påbegyndte lejemålet d. 15. januar 2006 som personalebolig. I perioden primo marts 2006 til oktober 2006 er der fra flere naboer blevet indbragt klager over lejer pga. støjende adfærd (overtrædelse af ordensreglerne) fra lejer og dennes børn. Udlejer har modtaget flere klager over lejer, hvoraf 2 klager har afstedkommet 2 skriftlige advarsler overfor lejer hvori anføres, at gentagelse af støjende adfærd vil medføre ophævelse af lejeaftalen. Udlejer har ophævet lejeaftalen d. 1. november 2006 efter modtagelse af en klage den 29. oktober 2006. Forud for ophævelsen har der været korrespondance mellem lejer og udlejer om afholdelse af forsoningsmøde. Lejer har tidligt i forløbet anmodet om aktindsigt i en indbragt klage, hvilket blev imødekommet af udlejer. Udlejer har d. 13. november 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse og har svaret ved skrivelse af d. 21. november 2006. I besvarelsen redegør udlejer for grundlaget for ophævelsen, idet udlejer fremsender kopi af klage af 15. marts 2006 og af 12. juni 2006 samt kopi af advarselsbreve til lejer vedrørende de to klager. I besvarelsen fremsendes ligeledes kopi af rapport fra Securitas af d. 29. oktober 2006 vedrørende støjende forhold. Sidstnævnte dannede grundlag for ophævelsen. Lejer har d. 4. december 2006 fået forelagt udlejers redegørelse for sagens forløb til udtalelse. I brev af 2. januar 2007 kommer lejer med en række bemærkninger til udlejers redegørelse af 21. november 2006. Lejers opfattelse af hændelsesforløbet er forskellig fra udlejers opfattelse. Udlejer har d. 2. januar 2007 fået forelagt lejers kommentarer til hændelsesforløbet med anmodning om konkret at tage stilling til lejers synspunkter. Udlejer kommenterer i brev af 23. januar 2007 lejers synspunkter. Boligklagenævnet anser herefter sagen for tilstrækkeligt oplyst på trods af lejers og udlejers forskellige opfattelser af det skete.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 5, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejers ophævelse af lejeaftalen var ugyldig.

Begrundelse
Udlejer kan hæve lejeaftalen, såfremt ordensreglerne overtrædes, jf.  lejeforordningens § 73, stk. 2, nr. 4. Ifølge lejeforordningens § 73, stk. 3, kan lejeaftalen dog kun hæves, såfremt det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning. Klagen af d. 15. marts 2006, som er tilstilet lejer og ikke udlejer, angår brug af værktøj fra ca. klokken 21.30 –23.00. Samtidig anføres i klagen, at der er meget lydt i lejlighederne. Klagen er senere anfægtet af lejer, der gør gældende, at det alene drejer sig om ophængning af 3 billeder. Klagen udløser en skriftlig advarsel fra udlejer til lejer af 31. marts 2006 over generende og støjende adfærd. Det fremgår ikke specifikt af advarslen, hvilken dato den generende og støjende adfærd skulle have fundet sted. Klagen af 12. juni 2006, som er tilstilet udlejer udspringer af, at lejer spillede rimeligt højt musik efter midnat den 10. juni 2006 og indtil klokken ca. 01.20. Klagen er ikke dokumenteret af Securitas, idet det alene er to naboer, der har underskrevet klagen. Klagen udløser en skriftlig advarsel fra udlejer til lejer den 14. juni 2006, hvor det præciseres i advarslen, at der er blevet klaget over støjende og generende adfærd, der fandt sted den 10. juni 2006 kl.00.00-01.20. Klagen af 29. oktober 2006 udspringer af, at lejer spillede meget høj musik efter midnat, hvilket er bekræftet af Securitas, som optog rapport kl.04.14. Klagen udløser en ophævelse af lejeaftalen. Det er boligklagenævnets vurdering, at uanset der er tale om 3 klager, så opfylder klagerne, ifølge deres indhold og udfra en samlet vurdering, ikke væsentlighedskravet i § 73, stk. 3, i lejeforordningen. Antallet af klager kan ej heller alene opfylde betingelsen om væsentlighed. Allerede fordi lejers overtrædelse af ordensreglerne ikke er af væsentlig betydning, kan de tre forhold, der har dannet baggrund for 2 advarsler og en ophævelse af lejeaftalen ikke begrunde en ophævelse af lejeaftalen. Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at ophævelse af en lejekontrakt er et væsentligt indgreb overfor lejer.

Sagsfremstilling

Ved skrivelse af d. 2. januar 2007 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over udlejers opkrævning af husleje for november måned 2005, som lejer mener er uretmæssig, og over størrelsen på maleregningen for normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer mener ikke, at lejer skal betale for maling af køkkenvæg og køkkenloft efter forrige lejers antennekabel.
Boligklagenævnet har videresendt klagen angående betaling af husleje for november måned 2005 til behandling i Direktoratet for Boliger og Infrastruktur, da Boligklagenævnet ikke har kompetence til at behandle den del af klagen. Lejer påbegyndte lejemålet d. 13. maj 2005 og opsagde lejemålet ved skrivelse af d. 29. september 2005, som blev modtaget af A/S Boligselskabet INI d. 5. oktober 2005. I forbindelse med påbegyndelse af lejemålet blev der udarbejdet en indflytningsrapport, som er underskrevet af lejer og udlejer d. 17. maj 2005. Af indflytningsrapporten fremgår bl.a., at væggen i køkkenet ikke var nymalet ved lejemålets begyndelse.
I forbindelse med fraflytning af lejemålet blev der afholdt flyttesyn d. 31. oktober 2005. Det fremgår af synsrapporten af samme dato, at der skulle laves malerarbejde på vægge og lofter i mellemgangen, køkkenet og stuen. Udlejer har d. 9. januar 2007 fået forelagt lejers klage til udtalelse. Ved skrivelse af d. 10. januar 2007, bilagt bl.a. kopi af indflytningsrapporten samt kopi af de indhentede tilbud i forbindelse med malerarbejdets udførelse er udlejer fremkommet med sine bemærkninger til den indbragte klage. Udlejer fastholder, at det opkrævede beløb for udførelse af malerarbejde på 1.680 kroner, er korrekt og at fraflytningsopgørelsen dermed også er korrekt. Udlejer fremhæver, at malerentreprenøren ikke mente, at den smule ekstra malerarbejde i køkkenet skulle honoreres. Lejer har d. 13. februar 2007 fået forelagt udlejers svarskrivelse af d. 10. januar 2007 til udtalelse. Ved skrivelse af d. 21. februar 2007 er udlejer fremkommet med supplerende bemærkninger, bilagt bl.a. kopi af fraflytterafregning af d. 11. september 2006 vedr. lejemålet. Lejer har d. 26. februar 2007 fået forelagt udlejers supplerende bemærkninger til udtalelse. Lejer har svaret d. 17. marts 2007, men har ikke oplyst sagen yderligere. Boligklagenævnet afsluttede sin sagsbehandling d. 21. marts 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen for så vidt angår størrelsen på malerregningen for normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer skal tilbagebetale lejer et skønsmæssigt fastsat beløb på 280 kroner, svarende til 1/6 af den samlede malerregning. Beløbet skal betales senest 14 dage efter denne afgørelse er meddelt parterne.

Begrundelse

Det fremgår af indflytningsrapporten af d. 17. maj 2005 at væg i køkkenet ikke var nymalet ved lejemålets begyndelse. Jf. § 47, stk. 1, 2. pkt., i lejeforordningen skal vægge, lofter og gulve være normalistandsatte ved indflytning. Dette indebærer ifølge lejeforordningens § 77 bl.a., at vægge og lofter skal være nymalede. Det fremgår ikke klart af indflytningsrapporten, at loftet i køkkenet ikke var nymalet ved lejemålets begyndelse. Jf. 77, stk. 3, i lejeforordningen skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som han modtog det, når lejemålet ikke var normalistandsat ved indflytning. Da en væg i køkkenet ikke var nymalet ved lejemålet begyndelse, skal lejer således ikke betale for denne del af normalistandsættelsen i forbindelse med fraflytning. Af synsrapporten af d. 31. oktober 2005 fremgår, at der skal udføres malerarbejde på 6 forskellige emner, hvoraf ét af disse emner er væggen i køkkenet. Udlejer har overfor Boligklagenævnet oplyst, at maling af væggen i køkkenet ikke er medtaget i malerregningen. Men udlejer har ikke fremlagt dokumentation herfor. Ved opgørelse af størrelsen på beløbet, som skal tilbagebetales til lejer, fremkommer beløbet derfor som 1/6 af de samlede malerudgifter til normalistandsættelse (1.680 kroner / 6 = 280 kroner).

Sagsfremstilling

Boligklagenævnet har den 10. oktober 2006 modtaget en klage fra lejer. Lejer klager over, at udlejer ikke reagerer på lejers henvendelser om, at det lejede lider af istandsættelsesbehov flere steder indvendigt. Det drejer sig om et utæt tag og mug på lofter og vægge. Lejer anfører, at lejer siden 1 år efter indflytning adskillige gange har anmodet udlejer om at udbedre skaderne. Lejer mener, at udlejer bærer ansvaret for at udbedringer foretages, da det lejede var nyistandsat på indflytningstidspunktet, og da skaderne efterfølgende løbende er dukket op som følge af utæt tag samt mug på lofter og vægge. Lejer påbegyndte lejemålet den 1. december 2002 og bor der stadig. Det fremgår af oplysninger fra A/S Boligselskabet INI, at lejer bor i en offentlig udlejningsbolig, der er 65 kvadratmeter og indeholder 3 rum. Det lejede er den ene halvdel af et dobbelthus. Udlejer har den 17. oktober 2006 fået forelagt lejers klage til udtalelse. Udlejer har
efter en erindringsskrivelse afgivet en svarskrivelse den 27. november 2006. Udlejer oplyser, at udlejer har reageret på lejers henvendelser, og at udlejer har rekvireret håndværkere den 1. september 2006 til at foretage reparationer. Der er foretaget tætning af tag og udskiftning af blandingsbatteri i toiletrummet umiddelbart efter den 1. september 2006. Det har senere vist sig, at den foretagne reparation af taget ikke har været tilstrækkelig, hvorfor udlejer den 26. oktober 2006 igen har rekvireret en tømrer til at se på taget. Tømreren har foretaget omfattende reparationer af tagpappen. Den 27. oktober har udlejer rekvireret en maler til at istandsætte toiletrummet, som har udført arbejdet umiddelbart herefter.
Lejer har fået forelagt udlejers svarskrivelse af 27. november 2006 til udtalelse. Lejer har afgivet en skriftlig udtalelse den 15. december 2006. Lejer har afgivet en supplerende skriftlig udtalelse den 23. januar 2007, da lejer i første omgang ikke fuldt ud har forstået udlejers svarskrivelse. Lejer fastholder, at udlejer først har reageret på lejers henvendelser efter meget lang tid. Lejer er dog enig med udlejer i, at udlejer har foretaget omfattende reparationer af tagpap samt har malet væggene i toiletrummet. Lejer anfører, at status den 22. januar 2007 er, at det igen drypper fra loftet i toiletrummet, og at malingen skaller af på væggene i toiletrummet på trods af at væggene blev malet i slutningen af oktober 2006.
Boligklagenævnets formand har herefter besluttet, at anmode en uvildig sagkyndig om at foretage en besigtigelse af det lejede, for at vurdere tagkonstruktionens stand og omfanget af mug på lofter og vægge. Den uvildige sagkyndige har foretaget en gennemgang af det lejede den 10. maj 2007. Boligklagenævnet har herefter modtaget en rapport over det lejedes stand. Ifølge rapporten antager den uvildige sagkyndige, at tagkonstruktionen er utæt pga. fejl ved lægning af tagpap omkring ovenlysvindue. Der er skævheder i tagpappet. Årsagen formodes at være nedbrudte tagbrædder pga. tidligere fugtindtrængning. I trappeopgangen er der fugtophobning i konstruktionen, der
formentlig skyldes utætheder i tagkonstruktionen. På badeværelset er vægbeklædningen på den nederste del ved et hjørne nedbrudt og overfladen er blød. I toiletrummet skaller malingen af ved inddækning og beklædning ved ovenlysvinduet. Årsagen hertil er at tagkonstruktionen som nævnt ikke er udført korrekt omkring ovenlysvinduet.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 2, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen), fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer har pligt til at drage omsorg for, at tagkonstruktionen holdes forsvarligt vedlige. Endvidere har udlejer pligt til at vedligeholde selve ejendommen forsvarligt, så der ikke dannes mug i vægge og lofter.
Udlejer skal uden ugrundet ophold efter denne afgørelse er meddelt parterne, sammen med lejer, foretage en fysisk gennemgang af det lejede. Ved den fysiske gennemgang skal udlejer konstatere, hvorvidt det lejede er egnet til beboelse.
Konstaterer udlejer, at det lejede er egnet til beboelse, skal udlejer under den fysiske gennemgang vurdere hvilke arbejder udlejer skal igangsætte, for at overholde udlejers vedligeholdelsespligt af tagkonstruktion samt vægge og lofter. Udlejer skal senest 14 dage efter den fysiske gennemgang iværksætte tiltag til at overholde sin vedligeholdelsespligt. Konstaterer udlejer, at det lejede ikke er egnet til beboelse, kan udlejer opsige lejeforholdet. Lejer skal i så fald anvises en erstatningsbolig, såfremt lejer overholder lejekontrakten i det opsagte lejemål på tidspunktet for udlejers opsigelse. Anvises lejer en erstatningsbolig, yder udlejer lejer en kompensation på 4.200 kr. til brug for lejers flytteomkostninger.

Begrundelse

Ifølge lejeforordningens § 45, stk. 1, har udlejer pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt ved lige. Tagkonstruktionen er en del af ejendommen, som udlejer har vedligeholdelsespligten for. Desuden har udlejer efter samme bestemmelse pligt til at drage omsorg for, at der ikke forekommer mug på vægge og lofter. Boligklagenævnet har i afgørelsen lagt den uvildige sagkyndiges vurdering af det lejede til grund. Det er herefter konstateret, at det lejede aktuelt lider af vedligeholdelsesmangler i form af utæt tag samt mug på vægge og lofter, og at udlejers foreløbige tiltag således ikke har været tilstrækkelige til at udbedre skaderne.
Konstaterer udlejer ved den fysiske gennemgang, at lejemålet er egnet til beboelse, skal udlejer senest 14 dage herefter iværksætte tiltage til at bringe tagkonstruktionen i en stand, så den er tæt. Udlejer skal tillige iværksætte tiltag til at muggen fjernes. I øvrigt skal udlejer iværksætte foranstaltninger, som medfører at der ikke dannes mug igen.
Lejeforordningens regler om udlejers vedligeholdelsespligt indeholder ikke frister for hvor hurtigt udlejer skal drage omsorg for manglende vedligeholdelse af det lejede, hvorfor boligklagenævnet generelt fortolker reglerne om udlejers vedligeholdelsespligt
således, at udlejer uden ugrundet ophold skal drage omsorg for manglende vedligeholdelse, som udlejer bærer ansvaret for.
Konstaterer udlejer ved den fysiske gennemgang, at det lejede ikke er egnet til beboelse, kan udlejer opsige lejeforholdet, når en renovering eller sanering af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. lejeforordningens § 67, stk. 1, nr. 2. Ifølge samme bestemmelse skal udlejers opsigelse indeholde dokumentation for, at ejendommen skal renoveres i et omfang, der medfører at det lejede må fraflyttes.
Har lejer overholdt lejekontrakten i det opsagte lejemål på tidspunktet for udlejers opsigelse, skal udlejer anvise lejer en erstatningsbolig, jf. lejeforordningens § 68, stk. 1.
Udlejer yder lejer en kompensation til dækning af lejers flytteomkostninger i forbindelse med flytning til erstatningsbolig.  Kompensationsbeløbet fastsættes til 4.200 kr. i overensstemmelse med reglerne i lejeforordningens § 68, stk. 4, da det lejede indeholder  3 beboelsesrum. Lejer har i øvrigt krav på at flytte tilbage efter endt renovering i overensstemmelse med reglerne i lejeforordningens § 68, stk. 2.

Sagsfremstilling

Lejer har d. 6. november 2006 sendt en klage til Boligklagenævnet. Lejer har den 4. december 2006 indbetalt klagegebyr på 150 kr., samt eftersendt klagen, der er modtaget i Boligklagenævnet d. 12. december 2006. Lejer klager over størrelsen på udgiften til normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer påbegyndte lejemålet d. 1. august 2005 og fraflyttede lejemålet d. 1. juli 2006. Forinden lejers indflytning blev der af udlejer foretaget en besigtigelse af lejemålet d. 20. juli 2005. Lejer deltog ikke i besigtigelsen.
Udlejer udarbejdede i forbindelse med besigtigelsen en indflytningsrapport, som alene er underskrevet af udlejer. I forbindelse med indflytning er der ikke fremkommet oplysninger om, at lejemålet ikke skulle være normalistandsat ved indflytningen, dog undtaget et fugtskadet loft i badeværelset.
Lejer har d. 6. august 2005 underskrevet en mangelliste, som er afleveret til udlejer. Manglerne vedrører bl.a. defekt på døre, lister, WC og badeværelsesfliser. Udover et fugtskadet loft i badeværelset nævner mangellisten ikke mangler ved normalistandsættelsen. I forbindelse med fraflytning af lejemålet blev der afholdt besigtigelse d. 3. juli 2006. Samtidig blev der udarbejdet en fraflytterrapport, som er underskrevet af lejer og udlejer. Af denne fremgår, at der som led i normalistandsættelsen skal males i entreen og i to værelser. Dog fremgår det af samme fraflytterrapport, at det ene værelse er på 72 kvadratmeter. Af fraflytningsopgørelsen, som er fremsendt til lejer d. 5. oktober 2006 fremgår, at den samlede udgift til normalistandsættelse er 17.110 kroner, heraf skal lejer betale 89 procent, da lejer har beboet lejemålet i 11 måneder. Herudover fremgår det, at lejer skal betale 510 kroner for misligholdelse iht. synsrapport.
Af malerkontrakt af d. 4. juli 2006, som danner grundlag for beløbet, som er opkrævet lejer for normalistandsættelse fremgår, at ud af det samlede beløb på 17.110 kroner, så hidrører 12.310 kroner fra maling af vægge og lofter, 3.240 kroner hidrører fra gulvlakering og 1.560 kroner hidrører fra vådrumsbehandling. Udlejer har d. 13. december 2006 fået forelagt lejers klage til udtalelse med frist på
3 uger. Ved skrivelse af d. 7. januar 2007 har udlejer anmodet om fristforlængelse til at svare. Ved skrivelse af d. 8. januar 2007 har Boligklagenævnet meddelt fristforlængelse indtil d. 22. januar 2007. D. 15. januar 2007 har udlejer svaret og redegør for proceduren
i forbindelse med fraflytning af lejemål ligesom udlejer oplyser, at der aldrig er modtaget en mangelliste fra lejer, og at der ikke eksisterer en indflytningsrapport eller andre oplysninger i lejers boligmappe. Ved skrivelse af d. 17. januar 2007 er udlejers skrivelse forelagt lejer til udtalelse. Den 13. februar 2007 har Boligklagenævnet rykket lejer for svar. Lejer har svaret senere samme dag. Lejer har blandt andet fastholdt, at lejer i forbindelse med indflytningen har sendt en 2 siders mangelliste til udlejer. Ved skrivelse af d. 19. februar 2007 er lejers svar forelagt udlejer til udtalelse. Udlejer har svaret d. 28. februar 2007, men har ikke kunnet oplyse sagen yderligere. D. 6. marts 2007 har Boligklagenævnet endnu engang anmodet udlejer om at fremskaffe indflytningsrapporten. Ved skrivelse af d. 20. marts 2007 er indflytningsrapporten samt andre bilag vedrørende lejers lejeforhold fremsendt til Boligklagenævnet, herunder malerkontrakt i forbindelse med normalistandsættelse af lejemålet.
Boligklagenævnet har behandlet sagen på nævnsmøde den 19. april 2007. På nævnsmødet er et nævnsmedlem blevet erklæret inhabil, hvorfor der ikke er blevet truffet afgørelse i sagen. Sagens behandling er blevet udskudt til et nyt nævnsmøde, hvor det inhabile nævnsmedlems suppleant er blevet indkaldt.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer skal tilbagebetale lejer 4.423,30 kroner, som er opkrævet lejer uretmæssigt for normalistandsættelse af lejemålet.

Begrundelse

Fraflytterrapporten af d. 3. juli 2007, som er underskrevet af lejer og udlejer danner grundlag for hvor meget udlejer kan opkræve lejer for normalistandsættelse. Af fraflytterrapporten fremgår ikke, at der er sket misligholdelse af lejemålet. Ej heller fremgår, at gulvene skal lakeres eller at der skal ske vådrumsbehandling. Det fremgår alene af fraflytterrapporten, at lejer skal betale for malerarbejder og 2 timers rengøring á 170 kr. Boligklagenævnet har i sin afgørelse lagt til grund, at der med malerarbejder i fraflytterrapporten menes malerarbejder af hele lejemålet. Udlejer kan kun kræve, at lejer betaler for normalistandsættelse i det omfang det præcist er nævnt i fraflytterrapporten og når det pågældende arbejde henhører under begrebet normalistandsættelse, dvs. hvidtning af lofter, maling af vægge, rengøring og nylakering af gulve, forudsat de ikke allerede fremstår nylakerede, jf. § 77, stk. 1, i lejeforordningen. I fraflytningsopgørelsen af d. 5. oktober 2006 er misligholdelse af lejemålet, lakering af gulve samt vådrumsbehandling samlet opgjort til 5.310 kroner, som ikke skal dækkes af lejer, da arbejderne ikke er nævnt i fraflytterrapporten. Da lejer har beboet lejemålet i 11 måneder, skal kun 89% af 5.310 kroner tilbageføres til lejer, dvs. 4.725,90, jf. §§ 77, stk. 1, og 78, i lejeforordningen. Hertil kommer at lejer ifølge fraflytterrapporten skal betale 340 kr. for rengøring. Da lejer har beboet lejemålet i 11 måneder, skal lejer kun afholde 89% af udgifterne til rengøring, dvs. 302,60 kr. jf. §§ 77, stk. 1, og 78, i lejeforordningen. Samlet skal udlejer således tilbageføre 4.725,90 kr. – 302,60 kr., i alt 4.423,30 kr. til lejer.

Sagsfremstilling

Boligklagenævnet har den 19. december 2006 modtaget en klage fra lejer. Lejer klager over ophævelse af lejeaftalen på grund af ulovlig installation af en vaskemaskine samt over den meget korte frist lejer har fået til at lovliggøre installationen. Lejer klager endvidere over den behandling lejer har fået af udlejer. Lejer påbegyndte lejemålet i oktober 2005, og udlejer ophævede lejemålet den 18. juli 2006 på grund af en ulovlig installeret vaskemaskine. Udlejer har i hæveerklæringen af 18. juli 2006 henvist til §§ 50 og 73, i landstingsforordning
nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (lejeforordningen), som angår ophævelse på grund af overtrædelse af ordensreglerne.
Forud for ophævelsen har lejer modtaget et skriftligt påbud fra udlejer, dateret den 14. juli 2006 Påbuddet er begrundet i, at vaskemaskinen er installeret ulovligt og har forvoldt skade på loftet til underboen og skade på bygningens facade. Udlejer har den 19. december 2006 fået forelagt lejers klage til udtalelse og er den 19. januar 2007 blevet rykket for svar. Udlejer har svaret i sagen den 6. februar 2007. Udlejer har anført, at ophævelsen skyldes, at lejer ikke har indhentet den fornødne tilladelse til installation af vaskemaskinen. Udlejer anfører endvidere, at lejers vaskemaskine har pådraget underboens inventar skader. Udlejers undersøgelse af vaskemaskinen har vist, at der har været et hul i bunden af vaskemaskinen, der har været årsag til vandspild og de deraf følgende skader. Udlejer anser manglende efterkommelse af udlejers skriftlige påbud af den 14. juli 2006 for en overtrædelse af ordensreglerne, som medfører ophævelse af lejemålet. Den 28. februar 2007 er udlejers svar sendt til lejer til udtalelse. Den 28. marts 2007 er lejer blevet rykket for svar. Lejer har svaret den 10. april 2007 og har blandt andet gjort opmærksom på, at utætheder mellem etagerne har været et flerårigt problem, som allerede fandtes før lejers indflytning og som skyldes utætte rør i væggen og ikke lejers vaskemaskine. Lejer har anført, at en VVS-håndværker har udskiftet de utætte rør i væggen i forbindelse med ophævelse af lejeaftalen. Lejer anfører videre, at lejer først fik vaskemaskine i april 2006, men at viceværter ansat af udlejer, allerede kom i januar og februar 2006 for at undersøge utætheder Lejers svar er blevet forelagt udlejer til udtalelse den 12. april 2007. Udlejer har svaret den 23. april 2007 og har blandt andet forklaret, at utætheden mellem etagerne hidrører fra lejers vaskemaskine på grund af en utæthed i bunden. Udlejer har ligeledes oplyst, at VVS-arbejdet, som blev udført i lejemålet i forbindelse med ophævelsen, angik faldstammen i ejendommen og ikke var relateret til vandskaderne. Udlejer har fastholdt, at ophævelsen isoleret set var begrundet i en overtrædelse af ordensreglerne, idet vaskemaskinen var ulovligt installeret, dvs. uden forudgående tilladelse, og idet vaskemaskinen var defekt og var placeret på et gulv uden
vandopsamlingsbakke. Den 26. april 2007 er udlejer blevet bedt om en præcisering af tidligere afgivet oplysninger. Den 3. maj 2007 har udlejer blandt andet svaret, at udlejer allerede den 12. januar 2006 har meddelt lejer et mundtligt påbud om ophør af brug af den ulovligt
installeret vaskemaskine, ligesom der også er rettet henvendelse til lejer i maj måned 2006. Udlejer har ingen dokumentation for disse henvendelser. Udlejer har herefter ikke foretaget sig noget før den 14. juli 2006, hvor der meddeltes lejer et skriftligt påbud om lovliggørelse af vaskemaskinen, da udlejer blev opmærksom på, at den ulovlige brug ikke var ophørt. Da lejer ikke har haft tilladelse til vaskemaskinen, og da vaskemaskinen var defekt og var placeret på et gulv uden vandopsamlingsbakke, har udlejer fastholdt, at lejer har overtrådt ordensreglerne, som medfører ophævelse af lejeaftalen den 18. juli 2006. Boligklagenævnet afsluttede sin sagsbehandling den 31. maj 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 4, i lejeforordningen fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen om lovligheden af lejers installation i det lejede. Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer fandt, at udlejers ophævelse af lejeaftalen var ugyldig. 1 nævnsmedlem fandt, at ophævelse af lejeaftalen var gyldig. Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed.

Begrundelse

Mod forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer, har lejer ret til for egen regning at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationerne, jf. § 51, stk. 1, i lejeforordningen. Under bestemmelsen hører installation af en vaskemaskine. Et enigt Boligklagenævn udtalte, at udlejer i medfør af § 73, stk. 2, nr. 4, i lejeforordningen kan hæve lejeaftalen, hvis ordensreglerne overtrædes, jf. § 50, i lejeforordningen. I henhold til § 50, stk. 1, i lejeforordningen skal lejer overholde de i bilag 4 angivne ordensregler. I henhold til ordensreglerne kan udlejer hæve lejeaftalen, hvis lejer misrøgter boligen. Ulovlig installation af en vaskemaskine anses som misrøgt af boligen. Ifølge lejeforordningens § 73, stk. 3, kan lejeaftalen dog kun hæves, såfremt det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning, hvilket en ulovlig installeret
vaskemaskine er. Forud for udlejers ophævelse skal lejer meddeles et skriftligt påbud om at bringe forholdet i orden, jf. § 73, stk. 5, i lejeforordningen. Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer fandt, at uanset at der har været grundlag for ophævelse af lejeaftalen, er den af udlejer meddelte påbudsfrist til lejer for kort. Der er lagt vægt på, at den 14. juli 2006 er en fredag og det er lagt til grund, at påbudet først er kommet frem til lejer mandag den 17. juli 2006 om eftermiddagen. Påbudsfristen har derfor reelt kun været på under 1 dag. Udlejer har hævet lejeaftalen den 18. juli om morgenen. Henset til formålet med et påbud er det forudsat, at der skal meddeles lejer en rimelig frist til at bringe forholdet i orden. Da lovliggørelse af en ulovlig installeret vaskemaskine kræver involvering af en autoriseret installatør samt indkøb af vandopsamlingsbakke, har lejer ikke haft en rimelig mulighed for at bringe forholdet i orden, hvorfor påbudsfristen ikke har været tilstrækkelig lang.
Herudover skal Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer udtale, at retten til at hæve lejeaftalen i juli måned 2006 på baggrund af et mundtligt påbud den 12. januar 2006, under alle omstændigheder er tabt ved passivitet. 1 nævnsmedlem fandt, at den af udlejer meddelte påbudsfrist er rimelig, uanset om påbuddet er kommet frem til lejer fredag den 14. juli 2006 eller mandag den 17. juli 2006. Nævnsmedlemmet lægger til grund, at der har været en defekt i vaskemaskinen i form af et hul i bunden af maskinen, samt at der ikke har været installeret en vandopsamlingsbakke. Som følge af defektens alvorlighed og den manglende vandopsamlingsbakke er påbudsfristen ikke for kort.

Sagsfremstilling

Ved skrivelse modtaget i Boligklagenævnet den 7. marts 2007 har lejer indbragt en klage over størrelsen på udgifterne til  normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer har i klagen vedlagt en kopi af besigtigelsesrapporten, som blev udarbejdet i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer påbegyndte lejemålet den 1. januar 2005 og opsagde lejemålet til fraflytning
den 30. maj 2006. Lejemålet er en personalebolig. Det fremgår ikke af sagen hvor stort lejemålet er. Der foreligger ikke oplysninger om, at der er udarbejdet en indflytningsrapport i forbindelse med lejers indflytning. Efter lejers fraflytning den 30. maj 2006 blev der den 1. juni 2006 udarbejdet en besigtigelsesrapport hvoraf fremgår, hvilke arbejder der skal laves i lejemålet. Besigtigelsesrapporten er kun underskrevet af udlejer. Udlejer har den 21. marts 2007 fået forelagt lejers klage til udtalelse og er den 12. april 2007 blevet rykket for svar. Boligklagenævnet har i sin oprindelige skrivelse til udlejer præciseret, at udlejer bedes fremsende relevant dokumentation fra lejers boligmappe, herunder særligt kopi af indflytningsrapporten. Udlejer har svaret i sagen den 20. april 2007 og fastholdt, at det opkrævede beløb hos lejer for normalistandsættelse, er korrekt. Udlejer har ikke fremsendt kopi af indflytningsrapporten. Boligklagenævnet afsluttede sin sagsbehandling den 25. maj 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen. Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem fandt, at udlejer ikke kan kræve betaling for normalistandsættelse, hvorfor indbetalte fulde depositum skal tilbagebetales til lejer senest 14 dage efter at denne afgørelse er meddelt parterne. Eventuelt opkrævet beløb hos lejer, udover indbetalt depositum, skal ligeledes  tilbagebetales. 2 nævnsmedlemmer fandt, at der ikke kan træffes afgørelse på det foreliggende grundlag.
Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.

Begrundelse

I medfør af § 28, stk. 2, i landstingsforordning nr. 5 af 31. maj 2001 om leje af boliger med senere ændringer, som gjaldt på tidspunktet for lejers indflytning, har udlejer pligt til at lave en indflytningsrapport i forbindelse med lejers indflytning og jf. § 79, stk. 2, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) har udlejer pligt til at lave en besigtigelsesrapport i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet. Besigtigelsesrapporten skal underskrives af lejer og udlejer i forbindelse med besigtigelsen. Undladelse af at udarbejde indflytningsrapport og besigtigelsesrapport er ikke sanktioneret, men kan efter omstændighederne indebære bevismæssig skadevirkning for udlejer for eksempel i fraflytningssituationen. Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem udtalte, at der ikke i sagen er fremlagt dokumentation for, at der var udarbejdet indflytningsrapport i forbindelse med
lejers indflytning. Endvidere kan det konstateres at besigtigelsesrapporten alene er underskrevet af udlejer.
Jf. § 77, stk. 3, i lejeforordningen skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som lejer modtog det, når lejemålet ikke var normalistandsat ved indflytningen. Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem lagde til grund, at lejer har afleveret lejemålet i mindst samme stand, som lejer har modtaget det. Da udlejer har undladt at lave indflytningsrapport eller på anden måde kan godtgøre, at lejemålet var normalistandsat ved indflytning, finder Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem derfor, at grundlaget for opkrævning af et beløb hos lejer til normalistandsættelse ikke er til stede.
I den forbindelse er det uden betydning, at udlejer har fremsendt en tilbudsliste til lejer, hvoraf det fremgår, at vægge og lofter i lejemålet er blevet malet for i alt 11.500 kroner. Det er ligeledes uden betydning, at udlejer har fremsendt en fraflytteropgørelse til lejer, hvoraf det fremgår at lejers andel af normalistandsættelsen i alt beløber sig til 9.545 kroner, da lejer har boet i lejemålet i 17 måneder. 2 nævnsmedlemmer fandt, at der skal indhentes yderligere oplysninger, blandt andet oplysninger om hvorvidt lejer var indkaldt til besigtigelse i forbindelse med fraflytning før der kan træffes afgørelse i sagen.

Sagsfremstilling

Ved skrivelse af d. 25. januar 2007 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over størrelsen på udgifterne til  normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer har den 27. februar 2007 indbetalt 150 kroner for behandling af klagen.
Lejer påbegyndte lejemålet d. 15. august 2004 og opsagde lejemålet til fraflytning d. 1. december 2006. Lejer oplyser og dokumenterer i sin klage, at besigtigelsesrapporten, som d. 24. oktober 2006 blev underskrevet af lejer og en repræsentant for udlejer i forbindelse
med lejers fraflytning, efterfølgende er blevet ændret af udlejer. I besigtigelsesrapporten af d. 24 oktober 2006 fremgår det, at lejer skal betale for at gulvet slibes og at lejligheden males 1 gang. Der skal males i vindfang og i stuen. Ændringen består i, at udlejer efterfølgende har foretaget nogle tilføjelser i besigtigelsesrapporten, så det fremgår, at lejer skal betale for at gulvet slibes, og at lejligheden males to gang. Der skal nu males i entre, badeværelse, stue, værelse 1 samt værelse 3. Derudover skal to døre males (stuedør og dør til wc).
Lejer har fremsendt kopi af den oprindelige besigtigelsesrapport samt kopi af den ændrede besigtigelsesrapport, som dannede grundlag for udlejers efterfølgende opkrævning hos lejer for normalistandsættelse. Udlejer har d. 1. marts 2007 fået forelagt lejers klage til udtalelse og er d. 28. marts 2007 blevet rykket for svar. Boligklagenævnet har i sin rykkerskrivelse præciseret, at der vil blive truffet afgørelse på det foreliggende grundlag, såfremt udlejer ikke svarer inden udløbet af svarfristen d. 19. april 2007. Udlejer har ikke reageret på Boligklagenævnets henvendelser inden d. 19. april 2007. Den 2. maj 2007 svarer udlejer, at det er korrekt, at udlejer har ændret i den underskrevne besigtigelsesrapport. Udlejer fremfører, at den efterfølgende ændring er foretaget af hensyn til lejer for at mindske
dennes udgifter til normalistandsættelse. Boligklagenævnet afsluttede sin sagsbehandling d. 19. oktober 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer alene kan kræve betaling for normalistandsættelse i henhold til de arbejder, der skal laves for lejers regning, jf. besigtigelsesrapporten underskrevet af lejer og udlejer den 24. oktober 2006. Udlejer skal således tilbagebetale lejer et beløb på 1.070 kroner, svarende til depositum minus et skønsmæssigt fradrag af én gang maling og gulvbehandling Beløbet skal betales senest 14 dage efter at denne afgørelse er meddelt parterne. I beløbet skal der ske fradrag for eventuelt allerede tilbagebetalt depositum.

Begrundelse

I medfør af § 47, stk. 2, i lejeforordningen har udlejer pligt til at lave en indflytningsrapport i forbindelse med lejers indflytning og jf. § 79, stk. 2, i lejeforordningen har udlejer pligt til at lave en besigtigelsesrapport i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet. Jf. § 77, stk. 3, i lejeforordningen skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som lejer modtog det, når lejemålet ikke var normalistandsat ved indflytningen. Boligklagenævnet har i sin afgørelse lagt til grund, at lejer og udlejer ikke er uenige om, at lejer skal betale for normalistandsættelse af lejemålet i henhold til de arbejder, der er aftalt i besigtigelsesrapporten underskrevet den 24. oktober 2006 af lejer og udlejer. På den baggrund danner besigtigelsesrapporten af 24. oktober 2006 grundlag for det beløb, som udlejer kan opkræve for normalistandsættelse hos lejer. For så vidt angår besigtigelsesrapporten har udlejer ændret i den, efter lejer har underskrevet den. Den ændrede besigtigelsesrapport, fremsendt til lejer som dokumentation for det opkrævede beløb for normalistandsættelse, er derfor ikke gyldig. Nævnet skal supplerende udtale, at nævnet finder det meget kritisabelt, at udlejer efterfølgende ændrer i et dokument, som er underskrevet af lejer og en repræsentant for udlejer.

Sagsfremstilling

Ved skrivelse modtaget i Boligklagenævnet den 16. januar 2007 har lejer indbragt en klage over størrelsen på udgifterne til normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Den 19. januar 2007 har Boligklagenævnet returneret klagen med anmodning
om indbetaling af klagegebyr. Den 12. februar 2007 har lejer genfremsendt sin klage efter indbetaling af klagegebyr. Klagen er modtaget i Boligklagenævnet den 19. februar 2007.
Lejer påbegyndte lejemålet den 15. august 2004 og opsagde skriftligt lejemålet den 20. april 2006 til fraflytning i udgangen af maj 2006.
Lejemålet er en personalebolig bestående af 5 rum i et enfamiliehus på 116 m² i 2 plan. I forbindelse med indflytningen har lejer udarbejdet og underskrevet en mangelliste, som er sendt til udlejer den 30. september 2004. I forbindelse med indflytning er der ikke blevet udarbejdet en indflytningsrapport. Udlejer kan dog fremvise en faktura, hvoraf det fremgår, at lejemålet umiddelbart før indflytning er blevet malet for i alt 33.600 kroner. Malerarbejdet er udført i henhold til tilbud, som ikke er nærmere specificeret. I forbindelse med udflytning er der ikke blevet udarbejdet en besigtigelsesrapport. Ved skrivelse af den 2. november 2006 har udlejer, på opfordring af lejer, fremsendt endelig afregning til lejer. Den endelige regning for normalistandsættelse lyder på 17.000 kroner. Det af lejer indbetalte depositum på 10.215 kroner er blevet modregnet i udgifterne til normalistandsættelsen, ligesom udlejers successive overtagelse af
normalistandsættelsen, i alt 3.740 kroner er blevet modregnet i udgifterne til normalistandsættelsen. Samlet er lejer blevet opkrævet 3.045 kroner for normalistandsættelse af lejemålet.
Lejers klage af den 12. februar 2007 er fremsendt til udlejer den 21. februar 2007 til udtalelse. Udlejer har svaret den 20. marts 2007 og har vedlagt besvarelsen en kopi af mangellisten, som lejer fremsendte til udlejer den 30. september 2004. Udlejer fastholder, at udgiften til normalistandsættelse er rimelig henset til lejemålets størrelse og at udgiften skal afholdes af lejer. Boligklagenævnet har fundet grundlag for at anmode udlejer om supplerende oplysninger samt yderligere materiale i sagen. Udlejer er anmodet herom den 27. marts 2007 og rykket for svar den 12. april 2007. Den 18. april 2007 har udlejer fremsendt yderligere materiale i sagen, bl.a. lejekontrakt, lejers
opsigelsesskrivelse samt kopi af faktura for normalistandsættelsen. Udlejer har samtidig erklæret, at der ved indflytning ikke er blevet udarbejdet en indflytningsrapport ligesom der i forbindelse med udflytning, ikke er blevet udarbejdet en besigtigelsesrapport. Under nævnets behandling af sagen den 25. juni 2007 blev det besluttet, at der skulle indhentes yderligere oplysninger for at afgøre sagen. Udlejer blev anmodet om at fremkomme med yderligere oplysninger med frist den 27. juli 2007. Udlejer har fremsendt oplysningerne efter fristens udløb, hvorfor Boligklagenævnet ser bort fra oplysningerne. Der er derfor truffet afgørelse på baggrund af de allerede foreliggende oplysninger. Boligklagenævnet har afsluttet sin sagsbehandling den 19. oktober 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen. Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer fandt , at udlejer ikke kan kræve betaling for normalistandsættelse, hvorfor depositum på 10.215 kroner samt eventuelt herudover opkrævet beløb på 3.045 kroner skal tilbagebetales til lejer senest 14 dage efter denne afgørelse er meddelt parterne. 1 nævnsmedlem fandt, at man må lægge til grund, at lejligheden var nymalet indvendigt ved indflytning. Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.

Begrundelse

I medfør af § 28, stk. 2, i landstingsforordning nr. 5 af 31. maj 2001 om leje af boliger med senere ændringer, som gjaldt på tidspunktet for lejers indflytning, har udlejer pligt til at lave en indflytningsrapport i forbindelse med lejers indflytning og jf. § 79, stk. 2, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) har udlejer pligt til at lave en besigtigelsesrapport i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet. Det fremgår af sagen, at der ikke var udarbejdet indflytningsrapport eller besigtigelsesrapport. Undladelse af at udarbejde indflytningsrapport og besigtigelsesrapport er ikke sanktioneret, men kan efter omstændighederne indebære bevismæssig skadevirkning for udlejer for eksempel i fraflytningssituationen. Jf. § 77, stk. 3, i lejeforordningen skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som lejer modtog det, når lejemålet ikke var normalistandsat ved indflytningen. Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer lagde til grund, at lejer har afleveret lejemålet i mindst samme stand, som lejer har modtaget det. Da udlejer har undladt at lave indflytningsrapport eller på anden måde kan godtgøre,
at lejemålet var normalistandsat ved indflytning, finder Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer derfor, at grundlaget for opkrævning af et beløb hos lejer til normalistandsættelse ikke er til stede. I den forbindelse er det uden betydning, at udlejer kan fremvise faktura for maling af lejemålet i henhold til tilbud, når udlejer ikke kan dokumentere, at malerarbejdet i henhold til tilbuddet vedrører maling af vægge og lofter, der er en del af normalistandsættelsen, som lejer betaler for. Fakturaen er dateret 20. juli 2004, det vil sige
umiddelbart inden lejer flyttede ind i august 2004. 1 nævnsmedlem fandt, at man i afgørelsen må lægge vægt på, at lejer afleverede en
omfattende liste over mangler i lejligheden efter sin indflytning. I denne liste nævnes ikke, at lejligheden ikke var malet indvendigt. Endvidere har lejer ikke klaget til Boligklagenævnet over, at lejligheden ikke var malet indvendigt ved indflytning, men kun klaget over, at han har fået en ekstraregning. Lejer har således ikke på noget tidspunkt givet udtryk for, at lejligheden ikke var nymalet indvendigt ved indflytning. Ifølge § 47, stk. 5, i lejeforordningen kan indflytningsrapport undlades, såfremt det vil være forbundet med væsentlige omkostninger at gennemføre besigtigelsen. Man kan derfor ikke lægge afgørende vægt på, at indflytningsrapport ikke var udfærdiget.
Boligklagenævnet må træffe afgørelse ud fra de foreliggende oplysninger. Idet der foreligger dokumentation fra udlejer på, at lejligheden blev malet indvendigt umiddelbart før indflytning, og idet lejer ikke har givet udtryk for en anden opfattelse, må det lægges til grund, at lejligheden var nymalet. Dette nævnsmedlem mener derfor, at lejer skal betale for maling af lejligheden ved fraflytning.

Sagsfremstilling

D. 31. maj 2007 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet. Lejer klager over størrelsen på udgiften for normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Lejer har den 29. juni 2007 indbetalt klagegebyr på 150 kr. Lejer påbegyndte lejemålet d. 15. januar 2006 og fraflyttede lejemålet d. 1. januar 2007. Der forefindes ingen indflytningsrapport ved lejers påbegyndelse af lejemålet.
Lejer oplyste i klagen af d. 31. maj 2007, at der ved indflytning var udført normalistandsættelse af væggene i form af maling.
Efter lejers fraflytning af lejemålet blev der afholdt besigtigelse d. 20. februar 2007, hvor en fraflytningsrapport blev udarbejdet. Fraflytningsrapporten blev underskrevet af udlejer alene. Af denne fremgår det blandt andet at lofter og vægge i flere rum skal
males. Udlejer har d. 3. juli 2007 fået forelagt lejers klage til udtalelse. Udlejer har efter en erindringsskrivelse afgivet en svarskrivelse d. 26. august 2007. Udlejer oplyser at der ikke forefindes indflytningsrapport og at der heller ikke forefindes en udflytningsrapport
fra tidligere lejer. Ved udlejers skrivelse er der vedlagt bilag i form af Synsrapport/ fraflytterrapport I og II.
Lejer har d. 5. september 2007 fået forelagt udlejers svarskrivelse af d. 26. august 2007 til udtalelse. Lejer har svaret d. 11. september 2007, men har ikke oplyst sagen yderligere. Boligklagenævnet afsluttede sin sagsbehandling d. 30. oktober 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (Lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen for så vidt angår størrelsen på udgiften for normalistandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer kan kræve betaling for normalistandsættelse, da lejer har bekræftet, at boligen var normalistandsat ved indflytning. Lejer skal derfor dække sin andel af normalistandsættelsen ved fraflytning af lejemålet. Boligklagenævnet lægger til grund, at der er indkaldt til fraflytningssyn
efter reglerne, også selvom lejer ikke har deltaget i fraflytningssynet.

Begrundelse

I medfør af § 47, stk. 2, i lejeforordningen har udlejer pligt til at lave en indflytningsrapport i forbindelse med lejers indflytning. Jf. § 79, stk. 2, i lejeforordningen, har udlejer pligt til at lave en besigtigelsesrapport i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet. Det fremgår af sagen, at der ikke var udarbejdet en indflytningsrapport i forbindelse med lejers indflytning. Undladelse af at udarbejde  indflytningsrapport er ikke sanktioneret, men kan efter omstændighederne indebære bevismæssig skadevirkning for udlejer for eksempel i fraflytningssituationen. Lejer har dog tilkendegivet, at der var nymalet ved indflytning. Jf. § 77, stk. 3, i lejeforordningen skal lejer aflevere lejemålet i samme stand som lejer modtog det. Boligklagenævnet lægger til grund, at lejemålet var normalistandsat ved indflytning, selvom der ikke er udarbejdet indflytningsrapport. Dette skyldes lejers tilkendegivelse af, at der var nymalet ved indflytning.

Sagsfremstilling

Ved skrivelse modtaget i Boligklagenævnet den 16. maj 2007 har lejer indbragt en klage over afslag om fremleje og om ophævelse af lejemål. Lejer har den 15. maj 2007 indbetalt klagegebyr på 150 kr. Boligklagenævnet afviste at behandle lejers klage om ophævelse af lejemål, da Boligklagenævnet ikke har kompetence til at behandle klager om ophævelse af lejemål. Lejer ansøgte om at få fremlejet sin bolig den 17. november 2006, da lejer skulle rejse på uddannelsesophold. Udlejer afslog lejers ansøgning om fremleje den 28. december
2006. Lejers klage af den 16. maj 2007 er fremsendt til udlejer til udtalelse den 22. maj 2007. Udlejer har svaret den 12. juni 2007. Udlejer begrunder afslaget på lejers ansøgning om fremleje med at lejer har misligholdt boligen, samt været i restance med huslejen. Misligholdelsen begrundes i, at lejer er rejst fra sin bolig uden at der er nogen til at sørge for el, vand og varme til huset. Herefter er boligens rør frostsprængt, da der ikke har været solarolie på tanken. Udlejer har desuden vedlagt kopi af lejers huslejerestance vedrørende lejemålet. Udlejers besvarelsen af den 12. juni 2007 er fremsendt til lejer den 18. juni 2007 til udtalelse. Lejer har svaret den 29. juni 2007. Lejer har anført, at lejer er rejst fra boligen på grund af uddannelse og at lejer havde forventet at kunne fremleje sin bolig. Lejer nævner i sit svar, at afslaget om fremleje af boligen skete på baggrund af, at lejer havde gæld. Lejer anfører, at udlejer ikke anviste
lejer andre muligheder for, hvad der kunne gøres med boligen, mens lejer var under uddannelse.
Boligklagenævnet har afsluttet sin sagsbehandling den 30. oktober 2007.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 6, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i den del af klagen, der vedrører tilladelse til fremleje.
Boligklagenævnet afviste at behandle lejers klage om ophævelse af lejemål, da Boligklagenævnet ikke har kompetence til at behandle klager om ophævelse af lejemål, jf. modsætningsvist § 84, stk. 1, i lejeforordningen. Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer havde ret til at give afslag på lejers ansøgning om fremleje.

Begrundelse

I medfør af § 58, stk. 1, i lejeforordningen har lejer ret til fremleje sin bolig i op til 12 måneder, hvis lejer har overholdt lejekontrakten. Fremleje kan derfor kun ske, hvis lejer har overholdt sin lejekontrakt. Da lejer er i restance med sin husleje, har lejer ikke overholdt sin lejekontrakt og kan derfor ikke fremleje sin bolig,. Udlejer har derved handlet korrekt ved at give afslag på fremleje af boligen.
Boligklagenævnet skal i samme forbindelse udtale, at udlejer kan modsætte sig fremlejeforholdet, når udlejer har rimelig grund herfor, jf. § 58, stk. 3, nr. 3, i lejeforordningen. Lejer må endvidere ikke fraflytte boligen i utide uden at træffe fornøden aftale med udlejeren, jf. § 48, stk. 5, i lejeforordningen. Da lejer er rejst fra boligen uden at få nogen til at sørge for el, vand og varme til boligen, har udlejer rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.