Procedure

Denne sag har ved formandsbeslutning været undtaget egentlig sagsbehandling i sekretariatet for Boligklagenævnet.

Boligklagenævnets sekretariat er organisatorisk indplaceret under Styrelsen for Råd og Nævn, hvor denne sags lejers partsrepræsentant til dagligt arbejder i en ledende stilling.

Jeg har som formand for Boligklagenævnet derfor besluttet, at Boligklage¬nævnets sekretariat i denne sag alene skal medvirke som ekspeditionskontor for skrivelser iht. Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (med senere ændringer).

Nærværende indstilling til afgørelse er derfor også i sin helhed udarbejdet af mig, ligesom den er udleveret nævnsmedlemmerne direkte fra mig.

Sagsfremstilling

Den 15. april 2005 påbegyndte lejeren sit lejemål beliggende på adressen LI i by under A. Lejligheden er en 2 rums lejlighed.

I foråret 2010 ønsker lejeren boligbytning til en større lejlighed i anledning af familieforøgelse, og henvender sig i den forbindelse til A, som sætter lejeren i forbindelse med lejeren X, der står opført på en liste over lejere som ønsker at bytte lejlighed. Lejeren X bebor en 3 rums lejlighed beliggende på adressen L2.

Den 12. maj 2010 mødes lejeren og lejeren X. De besigtiger først lejerens

lejlighed LI og derefter lejeren X's lejlighed L2.

De bliver på baggrund af besigtige1serne enige om at ønske ''boligbytning''.

Anmodning om boligbytning bliver fremsat overfor A, som i den forbindelse afholder et fællesmøde den 25. maj 2010 på A's filialkontor i by med de to lejere. På mødet underskrives Tillæg til lejekontrakt ved boligbytning af lejeren, lejeren X og A.

Tillægget lyder således:

[Lejeren X] udtræder af lejeforholdet pr. 01.07.2010, idet [lejeren X] og [lejeren] har aftalt at bytte bolig, således at [lejeren] skal fortsætte i lejeforholdet, jf. landstings forordning om leje af boliger § 59, stk. 4, nr. l. [Lejeren X] giver afkald på at fremsætte krav overfor udlejer ifølge lejekantrakt og lejelovgivning, herunder ret til tilbagebetaling af depositum. Udlejer giver afkald på at fremsætte krav over for [lejeren X] på betaling af fremtidige ydelser ifølge lejekontrakt og lejelovgivning. [Lejeren X] og [lejeren] vil indbyrdes afklare evt. økonomiske forhold [Lejeren] fortsætter som lejer med alle pligter og rettigheder ifølge lejekontrakten og lejelovgivningen. Således vil [lejeren] modtage tilbagebetaling eller krav om ekstrabetaling, når vand- og varmeregnskaberne er afsluttet.

Lejeren X gør senere den 25. maj 2010 "boligbytningen" betinget af yderligere forholds opfyldelse. Betingelserne fremsættes telefonisk og direkte overfor lejeren. Lejeren accepterer først det yderligere vilkår for "boligbytningen", men ringer straks efter lejeren X op og afslår vilkåret med angivelse af dets ulovlighed. De følgende dage er der en vis telefonisk kontakt mellem lejeren og medarbejdere hos A om "boligbytningens" gyldighed.

Den 28.maj 2010 modtager lejeren en kopi af det underskrevne Tillæg til lejekontrakt ved boligbytning med posten fra A.

Primo juni fortsætter den telefonisk kontakt mellem lejeren og medarbejdere hos A.

Den 15. juni 2010 aflægger A et besøg hos lejeren X på dennes bopæl. Af mødereferatet fremgår, at to sagsbehandlere fra A' s filialkontor i by opsøgte lejeren X. I mødereferatet kan man bl.a. læse:

[Sagsbehandler l og sagsbehandler 2} var oppe hos [lejeren X] d d kl. 14.15, for at snakke med hende vedr. boligbytningen med [lejeren X] og [lejeren].

Vi ringede på hos [lejeren X] hun åbnede selv døren. [sagsbehandler l} forklarede hende om hendes underskrift ved boligbytning (Fil/æg til lejekontrakt ved boligbytning), hvor de to parter overtager hinandens boliger udenom normalistandsættelse.

Hun sagde at hun har stoppet boligbytningen, da [tillægsvilkåret], [lejeren X] har en 3-rums lejlighed og [lejeren] har en 2-rums lejlighed Hvor derefter hun lukkede døren.

Den 17. juni 2010 afholdes et møde på A' s filialkontor i by mellem lejeren og dennes partsrepræsentant og de samme to sagsbehandlere fra A, som besøgte lejeren X to dage forinden. Af mødereferatet fremgår bl.a. at lejeren og dennes partsrepræsentant har fastholdt A på boligbytningens gyldighed. A tilkendegiver at eventuelle uoverensstemmelser ikke er et anliggende for A.

Den 28. juni 2010 skriver (e-mail) lejerens partsrepræsentant til A. Af e-mailen fremgår:

Da lejerne substituerer sig ind i hinandens lejekontrakter, er det IN! som udlejer, der har forpligtelse til at det lejede er til rådighed for lejer. Partsrepræsentanten udbeder sig i samme e-mail en bekræftelse på at A er indforstået hermed, og at lejeren får adgang til den "nye" lejlighed (L2) den 01. juli 2010.

Partsrepræsentanten oplyser sidst i e-mailen, at lejeren har bestilt flyttefolk til den 31. juni 2010.

Den 29. juni besvarer A partsrepræsentantens e-mail fra den 28. juni, jfr. ovenfor. A vælger at skrive direkte til lejeren. I besvarelsen kan man bl.a. læse:

Dog er det ved den første kontakt med A og de to lejere blevet gjort klart overfor de to lejere, at A godkender boligbytningen, hvorefter de to lejere selv skulle gennemføre det praktiske vedrørende bytningen.

A har forståelse for situationen, men fastholder at sagen vedrørende den praktiskflytning, skal afgøres mellem de to lejere.

Yderligere kan jeg oplyse at A, på baggrund af jeres sag, har revurderet proceduren for sagsbehandling af boligbyttesager. Fremover vil der blive afholdt et informationsmøde, inden lejeren for mulighed for at skrive under. Dermed får lejerne mulighed for at overveje boligbytningen endnu engang. Jeg er klar over at dette ikke hjælper {lejeren} meget, men jeg kan forsikre, at A har den type sager under observation.

Den 29. juni 2010 modtager lejeren fra A en huslejeopkrævning på L2.

Lejeren vælger at betale opkrævningen efter 01. juli 2010, men inden for rettidige betalingsfrist, selvom lejeren ikke den 01. juli rar adgang til L2.

Den 9. juli 2010 skriver (e-mail) lejeren selv og direkte til to navngivne medarbejdere hos A. Lejeren gør opmærksom på, at hun, sammen med sin 4 måneder gamle søn, fortsat befinder sig i sin " gamle" lejlighed (LI), som i øvrigt nu er nedpakket med henblik på flytningen. Lejeren gør videre opmærksom på, at hun har betalt den opkrævede husleje for L2. Sidst i e-mailen udbeder lejeren sig et svar på hendes "boligklage" til A.

Samme dag (9. juli 2010) svarer A lejeren. Af svaret fremgår bl.a.: Juli måneds husleje har du betalt for den lejlighed, du har byttet dig frem til. Prisen herfor er på nuværende tidspunkt ikke ændret. Såfremt du ønsker kun at betale for den tidligere lejlighed, du havde bolig i, vil A sidestille det ønske med et ønske om ophævelse af boligbytteaftalen. Et sådant ønske vil i denne sag blive behandlet således, at der vil blive rettet henvendelse til modparten, og såfremt begge parter er enige om at ophæve boligbytteaftalen, vil den blive tilbageført.

For så vidt angår dit ønske om en alternativ lejlighed, har A ikke mulighed for at honorere dette ønske.

For så vidt angår din bemærkning om, at sagen trækker ud, kan jeg oplyse, at A fastholder at sagen er afsluttet herfra. Lejerne i boligbyttesagen har fået deres anmodning om boligbytte uden normalistandsættelse godkendt. En omgørelse af denne afgørelse ville betyde at A skal give afslag på anmodningen om godkendelse af boligbytning.

Jeg anser således stadig sagen for afsluttet fra A´s side.

Den 27. juli 2010 klager lejeren til Boligklagenævnet.

A har ved brev af 17. august 20 10 besvaret klagen overfor Boligklagenævnet.

Parternes påstande og begrundelser:

Lejeren: Påstår A tilpligtet et opfyldelsesansvar for det af A udarbejdede og underskrevne Tillæg til lejekontrakt om boligbytning af 25. maj 2010.

Udlejer: Påstår frifindelse herfor idet boligbytning, jfr. Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger § 59, er et privatretligt forhold.

¨

Afgørelse

Jfr. Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 (med senere ændringer) § 84, stk. 1, nr. 6, finder Boligklagenævnet, at det har kompetence til at træffe afgørelse i denne sag som angår boligbytning" efter forordningens § 59, stk. 4, nr. 1.

Boligadministrationsselskabet A tilpligtes straks at stille det lejede (L2) til rådighed for lejeren.

Boligadministrationsselskabet A kan alternativt straks stille et lejemål efter samme størrelse, stand, pris og beliggenhed til rådighed for lejeren. Ved samme beliggenhed forstås i denne forbindelse et lejemål i byen.

Det ligger umiddelbart udenfor Boligklagenævnets kompetence at fastsætte en tilhørende pligt for boligadministrationsselskabet A til at friholde lejeren for alle påregnelige og årsagssammenhængende udgifter ved den manglende opfyldelse af tillægget til lejekontrakten af 25. maj 2010, men Boligklagenævnet har dog alligevel i denne sag valgt at udtale en henstilling herom til boligadministrationsselskabet A.

Boligklagenævnet har ved denne afgørelse ikke taget stilling til om boligadministrationsselskabet A ved underskrivelsen af Tillæg til lejekontrakt om boligbytning den 25. maj 2010, har overtrådt betingelsen for "boligbytning" i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 (med senere ændringer) § 59, stk. 4, nr.1 om kun at aftale bytning hvor begge lejeres lejemål er indgået inden for 36 måneder fra lejernes ansøgning om boligbytning, idet forholdet er vurderet som uvæsentligt for den konkrete tvist. Opmærksomheden skal dog henledes på, at såvel bestemmelsens bogstav som de tilhørende bemærkninger, særligt til forordningens 2. behandling i 2005, yder en ikke uvæsentlig hjælp for den fremtidige generelle sagsbehandling.

I afgørelsen har deltaget Boligklagenævnets formand og tre medlemmer. Formanden og to medlemmer er enige om afgørelsen.

Et medlem fremhæver i den forbindelse væsentligheden af, at afgørelsen er en konkret afgørelse i forhold til forståelsen af forordningens § 59, stk. 4, m. l. Det fjerde medlem ønsker ikke umiddelbart at stemme for afgørelsen, herunder den afgivne henstilling til boligadministrationsselskabet A. Dette medlem ønsker dog at udtrykke en vis enighed i den konkrete forståelse af forordningens § 59, stk. 4, m. l.

Boligklagenævnets afgørelse bliver at give i overensstemmelse med flertallet, jf. Landstingsforordning m. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (med senere ændringer) § 86, stk. 3.

Begrundelse

Lejeres ønske om ''boligbytning'' reguleres af Landstingsforordning m. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (med senere ændringer) § 59.

Landstingsforordningen anviser i § 59, stk. 4 to principielt forskellige måder en sådan boligbytning kan finde sted på. Parterne er enige om, at ''boligbytning'' i denne sag er aftalt efter § 59, stk. 4, m. l, som lyder således:

Af aftale, at fortsætte i hinandens lejemål. Boligbytning kan kun ske, hvis begge lejemål er indgået indenfor de seneste 36 måneder før lejernes ansøgning om boligbytning. Lejerne indtræder i hinandens rettigheder og pligter og i hinandens lejekontrakter. Er der forskel på lejernes indbetalte depositum, er det udlejer uvedkommende. Udlejer skal vejlede lejerne om retsvirkningerne af, at lejerne indtræder i hinandens rettigheder og pligter.

Bestemmelsen i § 59 indeholder som udgangspunkt ingen nærmere anvisninger, herunder af afgrænsende karakter, for udlejer (dennes boligadministrationsselskab) i forbindelse med "boligbytning".

Boligadministrationsselskabet A har om denne rolle for udlejer for Boligklagenævnet gjort gældende, at: Godkendelse af lejere sker i henhold til lejeforordningens § 59, stk. 3.

Bestemmelsen i § 59, stk. 3 lyder således:

Det er en forudsætning for alle lejere, der ønsker at foretage boligbytning, at de har overholdt lejekontrakten. For boligbytning opkræves et gebyr på 250 kr. for hvert lejemål.

Ej heller dette bestemte stykke yder efter sin ordlyd en nærmere afgrænsende opgave eller funktion for udlejer i forbindelse med den hjemlede adgang til boligbytning, herunder til eksempelvis kan være godkendende, bistående eller orienterende myndighed, med et derudaf nærmere selvfortolket ansvar.

Af bemærkningerne til forordningens enkelte bestemmelser fremgår under § 59, stk. 4, nr. 1: Groft sagt kan man sige, at navnene øverst på de respektive lejekontrakter streges ud og byttes om.

Bemærkningerne til Landstingsforordningen yder ingen generel eller konkret støtte for en indsnævrende forståelse af udlejers rolle og ansvar i forbindelse med forvaltningsvirksomhed efter § 59, herunder synspunkter i retning af, at "boligbytning" er et privatretligt forhold, som påstået af boligadmini¬strationsselskabet A.

Efter en både objektiv og subjektiv fortolkning af bestemmelsen i § 59 lægger Boligklagenævnet herefter til grund, at bestemmelsen må konkret udfyldes også for så vidt angår dens parter, blandt andet gennem dens forvaltning.

Som forvaltet af boligadministrationsselskabet A i denne sag antager Boligklagenævnet, at "boligbytningen" efter § 59, stk. 4, nr. l er sket som trepartsaftale, hvor hver part må bære sit efter forholdene ansvar for aftalens opfyldelse -boligadministrationsselskabet A som et offentligt ejet aktieselskab underlagt grundlæggende offentligretlige regler, og Boligklagenævnets afgørelseskompetence.

Den af boligadministrationsselskabet A´s udøvede aktivitet i denne sag har i sin helhed været egnet til at skabe en berettiget forventning hos lejeren om retsforholdets opfyldelse i henhold til det af A´s udformede og underskrevne Tillæg til lejekontrakt ved boligbytning. Der er ved fastlæggelsen heraf lagt særlig vægt på netop indholdet af tillægget, hvor A underskriver på alle pligter og rettigheders overgang ifølge både kontrakten og lejelovgivningen, og derned reelt gør sig til hovedpart i aftalen, den deraf følgende opkrævning af husleje hos lejeren for L2, men også de omstændigheder, at boligadministrationsselskabet A den 15. juni 2010 opsøger lejeren X for at forklare hende om boligbytningen og det forhold, at boligadministrationsselskabet A den 29. juni 2010 skriver ud til lejerens partsrepræsentant, at denne sag har betydet, at man har revurderet proceduren for sagsbehandling af boligbyttesager (uanset at det efterfølgende punktum taler om et informationsmøde), og at A har den type sager under observation, er taget til indtægt for en vis erkendelse af den uklare rolle, som man konkret i forvaltningsvirksomheden har forsøgt at udleve aktivt og til et vist niveau, og efterfølgende da problemerne opstod, forsøgt at skrive sig ud af.

Den omstændighed at Tillæg til lejekontrakt ved boligbytning af 25. maj 2010 helt generelt i et enkelt punktum anfører, at: [Lejeren X] og {lejeren} vil indbyrdes afklare evt. økonomiske forhold er ingenlunde tilstrækkeligt til at opveje ovenstående endsige gøre "boligbytning" i sin helhed til et privatretligt emne.

Klagevejledning

Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til Retten i Grønland. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor Selvstyret og kommunerne som udlejere af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af Selvstyret eller kommunerne har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6.

Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 38 00.