Redegørelse

I juni 2009 opsagde du lejemålet vedrørende din lejlighed W til fraflytning med udgangen af juli 2009.

I brev af 18. juni 2009 bekræftede S modtagelsen af din opsigelse og foreslog, at der skulle afholdes syn af lejligheden den 31. juli 2009. S anførte samtidig, at lejligheden ville blive almindelig istandsat, og at dette indebærer hvidtning af lofter, maling eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve efterfulgt af almindelig rengøring.

Der blev afholdt syn den 31. juli 2009. I sagen foreligger synsrapport, hvoraf fremgår, at der skal foretages tømrerarbejde vedrørende 4 døre, og at der skal laves malerarbejde på vægge, lofter og gulve. Under bemærkninger er anført følgende: ”Boligbytning med normal istandsættelse, reparation af døre pos 1.” Både du og boliginspektøren har underskrevet synsrapporten.

Den 2. oktober 2009 udarbejdede S en flytteafregning, hvoraf fremgår, at du har indbetalt 7.485 kr. i depositum. Der er ved posterne normalistandsættelse, misligholdelse og andre reparationer alle steder anført 0 kroner. Denne flytteafregning er så vidt ses tilsendt dig samme dag.

I sagen foreligger en anden flytteafregning, ligeledes dateret den 2. oktober 2009, hvoraf fremgår:

- at du har indbetalt depositum 7.485 kroner,

- at udgifterne til normalistandsættelse andrager 15.750 kroner

- at udgifter vedrørende misligholdelse andrager 12.733 kroner.

Ligeledes fremgår, at på baggrund af den tid, du har boet i boligen, fradrages der 77% af udgifterne til normalistandsættelsen.

S anfører, at dette som resultat giver, at du skal betale 16.605,50 kroner.

Du har på denne flytteafregning tilføjet:

”Dette misligholdelse i 2002

Lejligheden overdrages til mig, og ingen fra S blev lavet/gjort, vi malede selv.”

S har dog først tilsendt dig denne flytteafregning med et følgebrev, dateret den 16. februar 2010.

Den 15. oktober 2009 blev til din konto overført 7.485 kroner, som efter det anførte var tilbagebetaling af depositum fra S.

Den 28. maj 2010 har du og S underskrevet en aftale, hvoraf fremgår, at du erkender at skylde S 16.385,47 kroner, som du erklærede at ville betale med 1.160,30 kr. i første afdrag, og derefter 910,30 kroner hver måned indtil 1. december 2011.

I udateret brev, modtaget i Boligklagenævnets sekretariat i februar 2011 har du klaget, idet du har anført, at du i forbindelse med fraflytningen henvendte dig til S og dér fik oplyst, at boligerne på W ikke skulle istandsættes ved fraflytning, idet de snart skulle renoveres; men at din lejlighed til trods for dette blev istandsat, da du var fraflyttet. Du har endvidere forespurgt, hvorfor du fik dit depositum tilbagebetalt, og så alligevel langt senere fik en fraflytningsregning.

I brev af 3. juni 2011 har S redegjort for sagen. S har i dette brev anført, at den person, der overtog lejligheden efter dig, opsagde lejemålet ganske kort tid efter, og der blev på den baggrund afholdt flyttesyn den 12. august 2009. Ved en fejl blev de udgifter til håndværkerarbejder, der skulle foretages på baggrund af flyttesynet ved din fraflytning, påført den nye lejers konto. Dette er grunden til, at der ikke er anført nogen udgifter på den første flytteafregning, du fik tilsendt. Den nye lejer gjorde S opmærksom på dette i januar 2010, og derefter lavede S en ny flytteafregning til dig, nemlig den, som blev sendt til dig ved følgebrev af 16. februar 2010.

S anfører endvidere i brevet, at den nye flytteafregning blev påført udgifter blandt andet til reparation og udskiftning af 3 døre, hvilket var en fejl, og at du kun skulle betale for én dør. S anfører endelig i brevet, at du ikke gjorde indsigelse mod den nye flytteafregning, men blot indgik en afdragsordning.

Lovgrundlag

Efter § 45, stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger skal har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt ved lige.

Ifølge stk. 2 skal alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Ifølge stk. 3 har lejeren i lejeperioden ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

Efter § 48 skal lejeren behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.

Efter § 77 i samme forordning skal der ved fraflytning af en bolig foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede, jf. dog stk. 3.

Ifølge stk. 3 var boligen ikke normalistandsat ved lejerens indflytning, skal lejeren aflevere boligen i samme stand, som den var ved indflytning.

Efter § 78 overtager udlejeren i løbet af en periode på 100 måneder fra lejerens overtagelse af boligen gradvist udgiften til normalistandsættelse efter § 77. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren den del af udgiften, der på tidspunktet for lejemålets ophør ikke er overtaget af udlejeren.

Efter § 79 skal der, når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen.

Ifølge stk. 2 skal udlejeren ved besigtigelsen udarbejde en besigtigelsesrapport, hvori anføres eventuelle mangler og misrøgt, som udlejeren mener, lejeren er ansvarlig for. Er lejeren uenig heri, skal dette anføres i rapporten med angivelse af lejerens synspunkter. Rapporten skal underskrives af begge parter i forbindelse med besigtigelsen. Lejeren eller dennes repræsentant skal i forbindelse med besigtigelsen have udleveret kopi af rapporten. Efterfølgende skal lejeren uden ugrundet ophold have skriftlig overslagspris over de arbejder, der efter udlejers mening skal udføres for lejerens regning, såfremt lejeren anmoder udlejer herom.

Efter § 84 behandler Boligklagenævnet klager indbragt af lejere vedrørende:

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.

Vurdering

S skal afholde udgifter til udskiftning af døren.

Ved denne vurdering har Boligklagenævnet lagt vægt på, at S ikke har godtgjort, at skaden på døren er en følge af en uforsvarlig adfærd fra din side.

Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at der ikke ses foretaget nogen egentlig vurdering af dørskadens årsag. Det fremgår alene af den udarbejdede synsrapport, at døren skal udskiftes, og at der i den forbindelse er henvist til § 48, stk. 1 i lejeforordningen.

Boligklagenævnet har i denne sag ikke fundet det godtgjort, at skaden skyldes andet end et hændeligt uheld, og derfor følger hovedregelsbestemmelsen i § 45, stk. 2, 3. pkt., som opsamler ansvaret for sådanne tilfælde under begrebet slid og ælde.

På denne baggrund vurderer Boligklagenævnet, at Boligklagenævnet har kompetence til at tage stilling til spørgsmål om, hvem der skal afholde udgifter til udskiftning af døren, jf. § 84, nr. 7, jfr. § 45, stk. 2 og stk. 3.

Det betyder, at hovedreglen i lejeforordningens § 45, stk. 2 og stk. 3, om fordelingen af ansvaret for den indvendige vedligeholdelse finder anvendelse. Udlejer vil som udgangspunkt - også for denne sag - være ansvarlig for det lejedes døre henholdsvis udskiftning heraf som følge aflejerens almindelige anvendelse af det lejede.

Finder Boligklagenævnet i en sag om fraflytning af boligen, at en konkret skade ikke umiddelbart kan tilskrives lejerens almindelige anvendelse af det lejede, udtræder Boligklagenævnet af sagen, under henvisning til at det pågældende spørgsmål forekommer at skulle afklares efter lejeforordningens § 48, efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet mangler kompetence.

På denne baggrund finder Boligklagenævnet, at S ikke havde hjemmel i forordningen til at kræve betaling for udskiftning døren.

Du skal alene betale din andel af udgifterne til normalistandsættelse af din bolig omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede.

Boligklagenævnet finder, at du er forpligtet til at betale det beløb, der vedrører din andel af udgifterne til normalistandsættelse af din bolig.

Boligklagenævnet finder således, at du ikke har sandsynliggjort din oplysning om, at boligen ifølge S ikke skulle istandsættes, som følge af, at blokken skulle nedrives.

Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at du forud for flytning fik skriftlig besked på, at boligen skulle istandsættes samt oplysning om, hvori istandsættelsen bestod.

Det forhold, at S ved en fejl har udbetalt depositum til dig, medfører ikke i sig selv, at den normale istandsættelse af boligen ikke påhviler dig, idet du var klar over, at vægge og gulve var slidt og trængte til istandsættelse.

Afgørelse

S skal afholde udgifter til udskiftning af døren.

Du skal betale din andel af udgifterne til normalistandsættelse af boligen.

Klagevejledning

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret (selvstyret) og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.