Sagsfremstilling

Lejeren klagede oktober 2009 over ophævelse af sit lejemål dateret september 2009 fra boligadministrationsselskabet udlejer.

Lejeren fik første skrivelse fra administrationsselskabet, en advarsel, dateret juni 2009. Advarslen var baseret på en skriftlig klage fra et af ejendommens øvrige lejemål over støjende adfærd i en weekenden.

September 2009 afsendte administrationsselskabet endvidere et påbud om overholdelse af husordensreglerne, på baggrund af støjklager fra en weekend i september, idet administrationsselskabet skriver:

udlejer har på ny den 25.09.2009 modtaget en skriftlig klage over generende og støjende adfærd fra dit lejemål i form af høj musik. Støjen fandt sted den 24.09.2009 kl. 22,24 ligesom udlejer har på ny den 25.09.2009 modtaget støjrapport fra vagten, hvoraf det fremgår, at der den 24.09.2009 er rapporteret høj musik.

Påbuddet fra administrationsselskabet er udelukkende bilagt en vagten uro-rapport fra den 24. september (kl. 22.24), som angiver høj musik med et støjniveau af ”meget støj”, som konstateret på stedet.

Den 29. september 2009, dagen efter afsendelsen af påbuddet, ophæver administrationsselskabet lejemålet med henvisning til modtagelse af en ny støjklage over lejeren, idet administrationsselskabet nu skriver:

Udlejer har den 28.09.2009 modtaget en ny skriftlig klage over generende og støjende adfærd fra din lejlighed, der fandt sted den 25.09.2009 kl. 11.44, ligesom udlejer har den 28.09.2009 modtaget en ny støjrapport fra vagten gående ud på, at der den 24.09.2009 kl. 22.24 er registreret støj fra dit lejemål i form af høj musik.

Denne ophævelsesskrivelse er bilagt en vagt uro-rapport fra den 25. september (kl.11.44), som angiver høj musik med et støjniveau af ”middel støj”, som konstateret på stedet. Den skriftlige klage, som administrationsselskabet henviser til skulle være modtaget den 28.09.2009, er ikke fremlagt af selskabet.

Af ophævelsesskrivelsen fra administrationsselskabet fremgår det endvidere, at ophævelsen sker i medfør af Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger § 73, stk. 2, 4) og stk. 3 og stk. 5.

Parternes krav og begrundelser

Lejer: Har i oktober 2009 generelt redegjort for sit lejeforholds forløb, og i den forbindelse konkret henvist til, at lejeren holdt kaffemik i anledning af sin samlevers fødselsdag. En kaffemik som lejeren i øvrigt havde informeret de øvrige lejere i ejendommen omkring, i det omfang de fandtes hjemme.

Lejeren er ikke enig i retsfølgen – ophævelse af lejemålet – af de pågældende støjklager.

Udlejer: Udlejer fastholder klagerne/vagt uro-rapporterne som grundlæggende for ophævelsen. Dette argumenteres med, at der har været klaget over lejeren 3 gange, og at udlejer derfor er forpligtet til at ophæve lejemålet

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 5, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen, hvad angik overtrædelserne af husordensreglerne.

Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog, at udlejers ophævelse af lejeaftalen, baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne, er ugyldig.

Udlejer skal derfor stille lejer som om, at ophævelsen ikke har fundet sted. Forudsat lejer er blevet udsat, skal udlejer genindsætte lejer i lejemålet inden 14 dage efter denne afgørelse er meddelt parterne.

3 medlemmer stemmer direkte i overensstemmelse med indstillingen. 1 medlem dissentierer i 5 afsnit af begrundelsen. Idet medlemmet ikke finder at, hverken den generelle eller specielle lejeadministration umiddelbart er omfattet af Sagsbehandlingsloven henholdsvis offentlighedsloven, og som følge heraf heller ikke konkret berøres af princippet om god forvaltningsskik.

Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.

Begrundelse

Af hensyn til også Boligklagenævnets rådgivende funktion i forhold til administrationsselskabet, har Nævnet i denne sag udvidet sin begrundelse, idet flere og forskelligartede forhold forekommer at være til stede af betydning for både den generelle forvaltning og den specielle lejemålsadministration.

Ved skrivelse af 29. september 2009 ophæves lejemålet, jfr. § 50 i Landstingsforordning nr. 2 af 15. maj 2005 jf. § 73, stk. 2, nr. 4 og stk. 3 og stk. 5, med henvisning til, at der er fremsendt 2 skrivelser før ophævelsesskrivelsen dateret hhv. 4. juni og 28. september 2009.

Indledningsvis forekommer det Nævnet uklart hvilket dokumentationsgrundlag som hører til påbudsskrivelsen af 28. september henholdsvis ophævelsesskrivelsen af 29. september 2009. Af påbudsskrivelsen synes administrationsselskabet allerede at have medtaget også en støjklage fra den 25. september, jfr. det ovenfor citerede under sagsfremstillingen. Ikke desto mindre findes kun én rapportering fra vagten fra denne dag, som dagen efter, tilsyneladende (gen-) bruges som ophævelsesgrundlag.

Administrationsselskabet har den 23.10.2009 redegjort for sin opfattelse af sagens samlede forløb.

Af administrationsselskabets oplysninger fremgår, at man ikke hører sine lejere forinden der træffes afgørelser vedrørende lejemålet (advarsler, påbud). Uanset Sagsbehandlingsloven ikke er sat i kraft for Boligadministrationsselskabet udlejer, følger det af god forvaltningsskik, at forinden der træffes (bebyrdende) afgørelser for lejere, skal der ske partshøring.

Partshøringens resultat skal indgå som et naturligt element i den (efterfølgende) individuelle og komplette sagsbehandling frem mod en beslutning i sagen, som meddeles lejeren, og som efter sit indhold kan gå ud på enten at tildele lejeren en bebyrdende afgørelse, eller det modsatte.

Hvor den individuelle og konkrete sagsbehandling føre til en beslutning om at tildele lejeren en bebyrdende afgørelse, skal den skriftlige afgørelse til lejeren være konkret begrundet.

En uro-rapport fra vagten er altså, sammenholdt med de foregående to afsnit, hverken egnet til at stå alene for boligadministrationsselskabets sagsbehandling eller en selvstændig begrundelse.

Lejeren er ophævet af sit lejemål september 2009, med henvisning til § 73, stk. 2, nr. 4 i den gældende lejeforordning. Bestemmelsen er placeret i forordningens kapitel 11, under overskriften: Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen, og omhandler tilfælde hvor der foreligger en væsentlig misligholdelse fra lejerens side.

Lejeforordningen indeholder tillige i kapitel 10, under overskriften: Opsigelse, bestemmelser om afslutning af lejemål på dette grundlag. Således foreskriver § 67, nr. 4 en opsigelsesadgang for udlejer, når:

Lejeren trods udlejers skriftlige advarsler ikke iagttager god orden og skik eller i øvrigt er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Lejeren skal have modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder.

Den af administrationsselskabet fulgte fremgangsmåde synes i sin helhed at være den grundlæggende i opsigelsessager, helt frem til sidste skrivelse af 29. september 2009, hvor konsekvensen udmåles i en ophævelse. Lejeforordningens kapitel 11 om ophævelse af lejemål indeholder ingen tilsvarende eller anden anvist fremgangsmåde ved hævebeføjelsen, bortset fra den generelle for hele bestemmelsen, i § 73, stk. 5 om påbud.

Nævnet skal pege på en afgørende mulig styrkeforskel i en lejers misligholdelse. En styrke som i øvrigt skal fastlægges gennem den individuelle sagsbehandling (inkluderende bl.a. partshøring, jfr. ovenfor), og de modsvarende mulige misligholdelsesbeføjelser som tilkommer et boligadministrationsselskab. Finder administrationsselskabet, gennem sin individuelle sagsbehandling, at en lejeren nok har misligholdt sin lejekontrakt ved overtrædelse af eksempelvis husordensreglerne, men ikke væsentligt, skal den videre sagsbehandling følge reglerne i kapitel 10 i lejeforordningen.

Nævnet skal afstå fra at eksemplificere en væsentlig misligholdelse, men i stedet henvise administrationsselskabet til at søge sådanne oplysninger ad traditionelle kanaler, og dertil, efter omstændighederne, indlæse hjemlige forhold.

At lejeforordningen i kapitel 11, § 73, stk. 2, nr. 4 angiver overtrædelse af ordensreglerne, jfr. § 50, som anledning til ophævelse af lejemålet, giver ikke administrationsselskabet en fri adgang til at vælge mellem forordningens forskellige fremgangsmåder ved udsættelse af lejere, men forudsætter indsigt i det samlede forordningsmateriale tillige med kendskab til regelfortolkning og en vis metodelære.

I samme retning Inatsisartuts Ombudsmand i J.nr.: 2008-511-0001.

Nævnet har i sin endelige og konkrete begrundelse for at omgøre afgørelsen om at ophæve lejeren, udelukkende lagt vægt på, at betingelserne for at hæve lejeren ud af sit lejemål ikke har været til stede, jfr. den netop givne redegørelse for adgang til ophævelse af lejemål.

Klagevejledning

Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til r. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor Selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af hjemmestyret eller kommunerne har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6.

Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 38 00.