Sagsfremstilling

Den 9. november 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over ophævelse af lejeaftale pga. overtrædelse af ordensreglerne.

Lejer påbegyndte lejemålet d. 15. januar 2006 som personalebolig. I perioden primo marts 2006 til oktober 2006 er der fra flere naboer blevet indbragt klager over lejer pga. støjende adfærd (overtrædelse af ordensreglerne) fra lejer og dennes børn.

Udlejer har modtaget flere klager over lejer, hvoraf 2 klager har afstedkommet 2 skriftlige advarsler overfor lejer hvori anføres, at gentagelse af støjende adfærd vil medføre ophævelse af lejeaftalen. Udlejer har ophævet lejeaftalen d. 1. november 2006 efter modtagelse af en klage den 29. oktober 2006.

Forud for ophævelsen har der været korrespondance mellem lejer og udlejer om afholdelse af forsoningsmøde. Lejer har tidligt i forløbet anmodet om aktindsigt i en indbragt klage, hvilket blev imødekommet af udlejer.

Udlejer har d. 13. november 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse og har svaret ved skrivelse af d. 21. november 2006. I besvarelsen redegør udlejer for grundlaget for ophævelsen, idet udlejer fremsender kopi af klage af 15. marts 2006 og af 12. juni 2006 samt kopi af advarselsbreve til lejer vedrørende de to klager. I besvarelsen fremsendes ligeledes kopi af rapport fra Securitas af d. 29. oktober 2006 vedrørende støjende forhold. Sidstnævnte dannede grundlag for ophævelsen. Lejer har d. 4. december 2006 fået forelagt udlejers redegørelse for sagens forløb til udtalelse. I brev af 2. januar 2007 kommer lejer med en række bemærkninger til udlejers redegørelse af 21. november 2006. Lejers opfattelse af hændelsesforløbet er forskellig fra udlejers opfattelse. Udlejer har d. 2. januar 2007 fået forelagt lejers kommentarer til hændelsesforløbet med anmodning om konkret at tage stilling til lejers synspunkter. Udlejer kommenterer i brev af 23. januar 2007 lejers synspunkter. Boligklagenævnet anser herefter sagen for tilstrækkeligt oplyst på trods af lejers og udlejers forskellige opfattelser af det skete.

Afgørelse

Jf. § 84, stk. 1, nr. 5, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen) fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.

Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejers ophævelse af lejeaftalen var ugyldig.

Begrundelse

Udlejer kan hæve lejeaftalen, såfremt ordensreglerne overtrædes, jf. lejeforordningens § 73, stk. 2, nr. 4. Ifølge lejeforordningens § 73, stk. 3, kan lejeaftalen dog kun hæves, såfremt det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning.

Klagen af d. 15. marts 2006, som er tilstilet lejer og ikke udlejer, angår brug af værktøj fra ca. klokken 21.30 –23.00. Samtidig anføres i klagen, at der er meget lydt i lejlighederne. Klagen er senere anfægtet af lejer, der gør gældende, at det alene drejer sig om ophængning af 3 billeder. Klagen udløser en skriftlig advarsel fra udlejer til lejer af 31. marts 2006 over generende og støjende adfærd. Det fremgår ikke specifikt af advarslen, hvilken dato den generende og støjende adfærd skulle have fundet sted.

Klagen af 12. juni 2006, som er tilstilet udlejer udspringer af, at lejer spillede rimeligt højt musik efter midnat den 10. juni 2006 og indtil klokken ca. 01.20. Klagen er ikke dokumenteret af Securitas, idet det alene er to naboer, der har underskrevet klagen. Klagen udløser en skriftlig advarsel fra udlejer til lejer den 14. juni 2006, hvor det præciseres i advarslen, at der er blevet klaget over støjende og generende adfærd, der fandt sted den 10. juni 2006 kl.00.00-01.20.

Klagen af 29. oktober 2006 udspringer af, at lejer spillede meget høj musik efter midnat, hvilket er bekræftet af Securitas, som optog rapport kl.04.14. Klagen udløser en ophævelse af lejeaftalen.

Det er boligklagenævnets vurdering, at uanset der er tale om 3 klager, så opfylder klagerne, ifølge deres indhold og udfra en samlet vurdering, ikke væsentlighedskravet i § 73, stk. 3, i lejeforordningen. Antallet af klager kan ej heller alene opfylde betingelsen om væsentlighed.

Allerede fordi lejers overtrædelse af ordensreglerne ikke er af væsentlig betydning, kan de tre forhold, der har dannet baggrund for 2 advarsler og en ophævelse af lejeaftalen ikke begrunde en ophævelse af lejeaftalen.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at ophævelse af en lejekontrakt er et væsentligt indgreb overfor lejer.