Redegørelse

Ved personlig henvendelse i Boligklagenævnets sekretariat den 27. oktober 2010 har I gjort indsigelse overfor ophævelse af lejemålet baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne.

I er ved skrivelser af henholdsvis 16. december 2009, 20. juli 2010, 29. juli 2010 og 26. august 2010 blevet orienteret om, at der er indgået klager over støjende og generende adfærd fra jeres bolig. Den 22. september 2010 fik I endnu en skrivelse om støjende og generende adfærd samt om ophævelse af lejemålet som følge af de gentagne overtrædelser af ordensreglerne.

Vagten udfærdigede den 12. december 2009 rapport om støj: ”kl. 01.34, høj musik, meget støj”, som I blev orienteret om den 16. december 2009.

Vagten udfærdigede igen den 20. juli 2010 støjrapport: ”kl. 02.10 slagsmål og meget støj”, ligesom en række naboer indleverede underskriftsindsamling. I blev ved brev af samme dag orienteret om dette.

Vagten udfærdigede den 21. august 2010 rapport om støj: ”kl. 04.54, høj musik”, som I blev orienteret om ved brev af 26. august 2010. Samme dag indkaldte B jer til samtale. I udeblev dog begge fra samtalen på grund af din, A sygdom.

Vagten udfærdigede den 20. september 2010 på ny rapport om støj: ”kl. 22.05, slagsmål og kæmpe husspektakel”. I blev ved brev af 22. september 2010 orienteret om dette samt om ophævelse af lejemålet til fraflytning senest 8 dage efter på grund af overtrædelse af husordensreglerne.

Boligklagenævnets sekretariat forelagde jeres klage for B ved brev af 29. oktober 2010.

B svarede ved brev af 1. november 2010 og redegjorde i brevet for sagen. Af redegørelsen fremgår de samme oplysninger, som ovenfor anført. Derudover har B oplyst, at du A har anført, at du på grund af rejser ikke var hjemme på de tidspunkter, hvor der er klaget over støj. B har anmodet om dokumentation for rejserne, men har ikke modtaget denne. Endvidere har du, A anført, at støjen heller ikke kan tilskrives jeres børn, idet de alle er flyttet hjemmefra, den yngste for nylig. Der er heller ikke fremlagt dokumentation for dette, trods Bs anmodning om det.

Efter det ovenfor skitserede sagsforløb er der kommet yderligere støjklager, og vagten har udfærdiget rapport den 14. oktober 2010: ”kl. 19.10, ekstrem høj støj”, hvilket I er blevet orienteret om i brev af 22. oktober 2010.

Lovgrundlag

Efter § 84, stk. 1 nr. 5 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger har Boligklagenævnet kompetence til at behandle sager om overtrædelse af husordensreglerne.

Efter § 50, stk. 1 i samme forordning skal lejeren og dennes husstand samt personer, der af lejeren gives adgang til det lejede, overholde de ordensregler, der gælder for boligen.

I husordensreglerne står der følgende om støjende adfærd:

Værktøj, musik m.v. Støjende værktøj, f.eks. boremaskiner, må af hensyn til naboer kun benyttes mellem kl. 8 og kl. 19. Støjende leg på trapper, altangange eller i kælder er ikke tilladt. Radio, fjernsyn, båndoptager, grammofon eller Cd-afspiller må ikke anvendes således, at det er til gene for naboer. Støjende fester må ikke afholdes, medmindre naboerne har samtykket heri. Musikgruppers øvelser eller musikundervisning kræver forudgående aftale med udlejer.

Begrundelse/Vurdering

Boligklagenævnet vurderer, at B ophævelse af lejemålet, baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne, er ugyldig.

Udlejer skal derfor stille jer som om ophævelsen ikke har fundet sted. Hvis I allerede er blevet udsat, skal B genindsætte jer i lejemålet inden 14 dage efter, at denne afgørelse er meddelt jer og B.

Boligklagenævnet har ved afgørelsen lagt vægt på, at jeres lejemål er blevet ophævet med henvisning til § 73, stk. 2, nr. 4 i den gældende lejeforordning. Bestemmelsen er placeret i forordningens kapitel 11, under overskriften: Udlejers ret til at hæve lejeaftalen, og omhandler tilfælde, hvor der foreligger en væsentlig misligholdelse fra lejerens side.

Lejeforordningen indeholder tillige i kapitel 10, under overskriften: Opsigelse, bestemmelser om afslutning af lejemål på dette grundlag. Således foreskriver § 67, nr. 4 en opsigelsesadgang for udlejer, når lejeren, dvs. jer, trods udlejers skriftlige advarsler ikke iagttager god orden og skik eller i øvrigt er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeaftalen. Lejeren skal have modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder. (Der henvises til den nedenfor gengivne lovtekst.)

B har således fulgt den fremgangsmåde, som gælder i opsigelsessager, helt frem til sidste skrivelse, hvor konsekvensen udmåles i en ophævelse, hvilket således ikke er korrekt.

Boligklagenævnet har endvidere lagt vægt på, at du A har oplyst til Boligklagenævnets sekretariat, at du ville fremlægge dokumentation for, at boligen ikke har været beboet på visse af de tidspunkter, hvor der har været klager over støj; men at du ikke er fremkommet med en sådan dokumentation.

Der henvises i øvrigt til den på Boligklagenævnets hjemmeside gengivne afgørelse: 2010-04-27: Overtrædelse af husordensreglerne samt den deri anførte afgørelse fra Inatsiartuts Ombudsmand, j.nr. 2008-511-0001.

Det bemærkes, at nævnet i sin afgørelse udelukkende har lagt vægt på, at betingelserne for at hæve lejemålet ikke har været til stede.

3 medlemmer stemte for afgørelsen, 1 medlem undlod at stemme.

I har derfor fået medhold i jeres klage.

Afgørelse

I skal ikke fraflytte jeres lejemål C, 39XX by som af B bestemt.

Klagevejledning

Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af selvstyret eller kommunerne, har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6 landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.