Redegørelse

Boligklagenævnets Sekretariat har den 6. januar 2010 modtaget din klage over boligselskabet´s regning for udskiftning af indvendig dør i din daværende lejebolig.

Du har oplyst, at lejligheden skulle renoveres, og at din søn i den forbindelse kom til at lave et hul i en af dørene, da han skulle bære sengen ud. Døren måtte efterfølgende skiftes ud. Du klager over regningen for udskiftningen af den nye dør, idet du ikke mener, at det kan tage 3 timer at udskifte en dør.

Boligklagenævnets Sekretariat har fra dig den 26. april 2011 modtaget en faktura fra tømrermesteren på i alt 2.140 kroner for materialer og arbejdstimer.

Af den medsendte arbejdsrapport fremgår, at materialerne kostede 1090 kroner, og at arbejdstimerne udgjorde i alt 3 timer med en samlet pris på 1050 kroner.

Boligselskabet har ved brev, modtaget den 9. maj 2011 oplyst, at det var en i din husstand, som ødelagde døren, og at du derfor var ansvarlig for den pågældende skade og den efterfølgende udgift i forbindelse med udskiftning af døren.

Boligselskabet oplyser endvidere, at du sammen med regningen for arbejdet også fik en kopi af arbejdsrapporten og håndværkerens faktura, således at prisen på i alt 2.140 kroner var dokumenteret.

Boligselskabet påpeger, at Boligklagenævnet ikke har kompetence i denne sag, idet klagen omhandler betaling af regning for udskiftning af dør på grund af lejers erstatningsansvar overfor udlejer.

I den forbindelse henviser boligselskabet til Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger § 48,stk, 1.

Boligselskabet fastholder til sidst, at lejeren skal betale regningen for det arbejde, der er udført i forbindelse med lejerens husstands uforsvarlig adfærd.

Lovgrundlag

Efter § 45, stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger skal har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

Efter § 48, stk. 1 i samme forordning skal lejeren behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.

Efter § 84, nr. 2 i samme forordning behandler Boligklagenævnet klager indbragt af lejere vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

Vurdering

Boligklagenævnet bemærker indledningsvis til kompetencespørgsmålet, at fordelingen af ansvaret for den indvendige vedligeholdelse fremgår af lejeforordningens § 45, stk. 2 (udlejer) og stk. 3 (lejer), efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet er kompetent, jfr. § 84, nr. 2.

Udlejer vil som udgangspunkt - også for denne sag - jfr. § 45, stk. 2 og stk. 3 være ansvarlig for det lejedes døre henholdsvis udskiftning heraf som følge af lejerens almindelige anvendelse af det lejede.

Lejeforordningens § 48, som boligselskabet henviser til for manglende kompetence for Boligklagenævnet i denne sag, udtrykker en tillempet culpanorm, efter hvilken lejeren kan gøres økonomisk ansvarlig for konkrete skader, som følge af uforsvarlig adfærd - og virker således som en undtagelsesbestemmelse til de netop citerede hovedregler for (også det økonomiske) ansvar, jfr. den citerede hovedregel og fordeling i § 45 ovenfor.

Boligselskabet kan ikke - ift. hverken lejere eller Boligklagenævnet - på forhånd og selv bestemme hvilke opgaver efter hovedregelsbestemmelsen om det lejedes vedligeholdelse og stand som må tilskrives lejerens uforsvarlige adfærd, med den konsekvens, at Boligklagenævnets kompetence er borte, dersom F antager at en skade skyldes lejerens uforsvarlige adfærd.

Boligklagenævnet er således i udgangspunktet for alle sager vedrørende det lejedes stand og vedligeholdelse, jfr. § 45, jfr. § 84, nr. 2 kompetent.

Finder Boligklagenævnet i en sag om vedligeholdelse og stand, at en konkret skade ikke umiddelbart kan til skrives lejerens almindelige anvendelse af det lejede, udtræder Boligklagenævnet af sagen, under henvisning til at det pågældende spørgsmål forekommer at skulle afklares efter lejeforordningens § 48, efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet mangler kompetence.

Boligklagenævnet har i denne sag ikke fundet det godtgjort, at skaden skyldes andet end et hændeligt uheld, og derfor følger hovedregelsbestemmelsen i § 45, stk. 2, 3. pkt., som opsamler ansvaret for sådanne tilfælde under begrebet slid og ælde.

Boligklagenævnet finder således, at boligselskabet ikke havde hjemmel i forordningen til at kræve betaling for udskiftning af døren.

Ved denne vurdering har Boligklagenævnet lagt vægt på, at skaden på døren ikke er en følge af en uforsvarlig adfærd fra din eller din søns side.

Det fremgår af sagen, at lejligheden skulle renoveres, og at din søn i den forbindelse kom til at lave et hul i en af dørene, da han skulle bære sengen ud. Døren måtte efterfølgende skiftes ud.

Da der er tale om et hændelig uheld er skaden ikke omfattet af lejeforordningens § 48, stk. 1, og skal, jfr. ovenfor, anses for almindelig slid og ælde, som udlejeren bærer ansvaret for, jfr. § 45, stk. 2, 3. pkt.

Du er derfor ikke forpligtet til at betale døren og udskiftning af denne.

Hvis du allerede har indbetalt en del af regningen, skal boligselskabet tilbagebetale beløbet til dig.

Afgørelse

Boligselskabet havde ikke hjemmel i forordningen til at kræve betaling for døren. boligselskabet skal betale for udskiftning af døren.

Klagevejledning

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.