og har truffet følgende
AFGØRELSE
Person a skal betale 13.713 kr. til Boligselskabet .
Det vil sige, at Boligselskabet var berettiget til at kræve betaling af husleje for perioden fra den 15. maj 2011 til den 15. september 2011 samt resterende depositum i forbindelse med person a’s fraflytning af boligen.
Person a får derfor ikke medhold i sin klage.
Redegørelse:
Person a har den 13. maj 2011 underskrevet lejekontrakten, og lejemålet skulle påbegyndes den 15. maj 2011.
Af oplysninger fra Folkeregistret fremgår, at person a ikke har boet på denne adresse.
I brev af 2. august 2011 pålagde boligselskabet person a at flytte ind i boligen indenfor 14 dage. Hvis person a ikke flyttede ind, ville person a lejemål blive ophævet med krav om øjeblikkelig fraflytning.
Den 16. august 2011 ophævede boligselskabet lejemålet. Boligselskabet oplyste i den forbindelse, at ophævelsen medførte, at person a skulle fraflytte boligen og aflevere nøglerne til boligselskabet inden 8 dage, da politiet ellers ville blive anmodet om at sætte person a ud. Som lovgrundlag henviste boligselskabet til lejeforordningens § 48 og § 73.
Den 18. august 2011 opsagde person a lejemålet.
Ifølge flytteopgørelse af 23. november 2011 skulle person a ikke betale for normalistandsættelse af boligen. person a skulle alene betale restdepositum og husleje for perioden 15. maj 2011 til 15. september 2011, svarende til 13.713 kr.
Den 23. marts 2012 redegjorde boligselskabet for sagens forløb overfor person a.
I klagen af 9. juli 2012 anførte , person a at person a ikke har fået nøgle til lejligheden, så person a var ikke flyttet ind i lejligheden den 15. maj 2011. Selvom person a ikke boede på adressen, har person a fået en regning på 17. 000 kr., som blev nedsat til 13.000 kr.
Den 18. juli 2012 redegjorde boligselskabet for sagsforløbet, herunder, at person a hæfter for husleje på grund af underskrivelse af lejekontrakten, det vil sige fra den 15. maj 2011 til den 15. september 2011, hvor lejemålet genudlejes til ny lejer.
Den 19. juli 2012 oplyste boligselskabet, at fraflytteopgørelsen skal forstås på følgende måde: ”at skyldigt depositum er kr. 7.011. Der er betalt 4 rater á 584,00 kr. svarende til 2.336 kr. Det giver en restgæld på 4.088 kr. Denne restgæld tillægges den skyldige husleje for 4 måneder på 16.636 kr. og det giver en total på 20.724. Dette beløb fratrækkes så det fulde depositum (fordi der ikke skal normalistandsættes noget på lejers regning), og tilbage er så det skyldige beløb på 13.713.”
Samtidig oplyste boligselskabet om synsrapport, at de to mangler, der er anført på synsrapporten, er bogført afdelingen og ikke person a.
Boligselskabet har den 30. juli 2012 oplyst, at der ikke er individuelle vand- og varmemålere, så à conto varme og vand betales efter en fordelingsnøgle uanset det individuelle forbrug.
Lovgrundlag:
Efter § 84 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, behandler Boligklagenævnet klager indbragt af lejere blandt andet vedrørende boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf.§ 77.
Efter § 48, stk. 5 i lejeforordningen må lejer ikke fraflytte sin bolig i utide uden at træffe fornøden aftale herom med udlejer.
Efter § 73, stk. 2, nr. 2, i Landstingsforordning nr. 14 af 20. november 2006 om ændring af landstingsforordning om leje af boliger kan udlejer hæve en lejeaftale, hvis lejer fraflytter boligen i utide.
Efter § 76 i lejeforordningen nr. 2 af 12. maj 2005 ophæves lejemålet har lejeren pligt til at fraflytte det lejede straks og betale leje og andre ydelser, der følger af lejemålet, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Endvidere har lejeren pligt til at erstatte udlejeren tab, der følger af misligholdelsen, herunder omkostninger ved udsættelsen af det lejede.
Efter stk. 2 i samme bestemmelsen skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren får eller burde have fået i lejeindtægt ved genudlejning i det tidsrum, der er nævnt i stk. 1, skal fragå i kravet overfor lejeren.
Efter § 79 skal der, når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen.
Efter § 77 i lejeforordningen skal der ved fraflytning af en bolig foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede.
Vurdering:
person a skal betale 13.713 kr., svarende til 4 måneders husleje, herunder à conto udgifter til vand og varme, samt restdepositum på 4. 088 kr.
Det fremgår af lejeforordningens § 76, stk. 1, at ophæves lejemålet skal lejeren betale leje og andre ydelser, der følger af lejemålet, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Udlejeren skal ifølge stk. 2 i samme bestemmelse bestræbe sig på at begrænse lejerens udgifter ved at genudleje det lejede.
Boligklagenævnet har lagt vægt på, at boligselskabet har ophævet lejemålet, fordi person a fraflyttede boligen i utide uden fornøden aftale med boligselskabet. Du har selv opsagt boligen den 18. august 2011.
Boligklagenævnet har endvidere lagt vægt på, at person a står som lejer på lejekontrakten, som blev underskrevet den 13. maj 2011. Lejemålet begyndte den 15. maj 2011, og depositum var på 7. 011 kr.
Det medfører, at afholdelse af udgifter til husleje i perioden fra den 15. maj 2011 og indtil den 15. september 2011, hvor boligen blev genudlejet til en ny lejer, påhviler person a som lejer.
Det er Boligklagenævnets vurdering, at boligselskabet har bestræbt sig på at begrænse person a’s udgifter ved at genudleje boligen inden for en måned fra modtagelse af person a’s opsigelse.
Begrundelsen for, at person a også skal betale à conto udgifter til vand og varme er, at disse udgifter fordeles på samtlige lejere, uanset deres individuelle forbrug.
Det forhold, at person a ikke flyttede ind i boligen, kan ikke ændre ved denne vurdering, idet person a kunne have opsagt boligen på et tidligere tidspunkt. person a var lejer af boligen og havde rådighed over boligen. Det vil sige, at boligselskabet ikke kunne disponere over boligen før den 18. august 2011, hvor person a opsagde boligen.
Afgørelse:
Person a skal betale husleje i perioden fra den 15. maj 2011 og indtil 15. september 2011 og restdepositum, i alt 13.713 kr.
Person a får derfor ikke medhold i sin klage.
Ved behandlingen af denne sag har medvirket Morten Nornild, Josef Therkildsen, Ken Nyborg og Kenneth Bøjler.
Afgørelsen er énstemmig.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.
Lovgrundlag (DK):
Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger
§ 48. Lejeren skal behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.
Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke anvende boligen til anden brug end aftalt.
Stk. 3. Bortset fra udleje af enkelte beboelsesværelser i boligen til logerende, må lejeren ikke uden udlejers samtykke overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af husstanden, jf. dog § 58.
Stk. 4. Lejere af et værelse, må ikke overlade brugen af værelset til andre uden udlejers samtykke.
Stk. 5. Lejeren må ikke fraflytte boligen i utide uden at træffe fornøden aftale med udlejeren.
§ 76. Ophæves lejemålet af de grunde, der er nævnt i §§ 73 og 75, har lejeren pligt til at fraflytte det lejede straks og betale leje og andre ydelser, der følger af lejemålet, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Endvidere har lejeren pligt til at erstatte udlejeren tab, der følger af misligholdelsen, herunder omkostninger ved udsættelsen af det lejede.
Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren får eller burde have fået i lejeindtægt ved genudlejning i det tidsrum, der er nævnt i stk. 1, skal fragå i kravet overfor lejeren.
Stk. 3. Landsstyret fastsætter regler for ophævelse af lejemål i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme.
§ 77. Ved fraflytning af en bolig skal der foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede, jf. dog stk. 3.
Stk. 2. Såfremt lejeren selv ønsker at foretage eller forestå normalistandsættelsen ved fraflytning, skal istandsættelsen udføres i en håndværksmæssig forsvarlig kvalitet. Arbejdet skal være udført, inden boligen fraflyttes i henhold til opsigelsen eller ophævelsen af lejemålet og inden besigtigelse af boligen, jf. § 79.
Stk. 3. Var boligen ikke normalistandsat ved lejerens indflytning, skal lejeren aflevere boligen i samme stand, som den var ved indflytning.
Stk. 4. Udlejer kan fravige stk. 1 og 2, såfremt det vil være forbundet med væsentlige vanskeligheder at lade boligen istandsætte efter ophør af et lejemål og indgåelse af et nyt. Ved lejemålets ophør betaler lejeren i stedet et forholdsmæssigt beløb for slid af boligen i lejeperioden. Beløbet udgør 50 kr. pr. rum pr. måned. Udlejer overtager i løbet af en periode på 100 måneder fra sidste normalistandsættelse gradvist udgiften til normalistandsættelse
Stk. 5. Landsstyret kan fastsætte regler for normalistandsættelse ved fraflytning og for godtgørelse af lejerens omkostninger i forbindelse hermed.
§ 79. Når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, skal der mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen. Lejeren har ret til at deltage i besigtigelsen eventuelt sammen med en sagkyndig. Udlejer skal med mindst 7 dages varsel skriftligt anmode lejeren om at deltage i besigtigelsen.
Stk. 2. Ved besigtigelsen skal udlejeren udarbejde en besigtigelsesrapport, hvori anføres eventuelle mangler og misrøgt, som udlejeren mener, lejeren er ansvarlig for. Er lejeren uenig heri, skal dette anføres i rapporten med angivelse af lejerens synspunkter. Rapporten skal underskrives af begge parter i forbindelse med besigtigelsen. Lejeren eller dennes repræsentant skal i forbindelse med besigtigelsen have udleveret kopi af rapporten. Efterfølgende skal lejeren uden ugrundet ophold have skriftlig overslagspris over de arbejder, der efter udlejers mening skal udføres for lejerens regning, såfremt lejeren anmoder udlejer herom.
Stk. 3. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser skal sendes til.
§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:
1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.
4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.
6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.
Landstingsforordning nr. 14 af 20. november 2006 om ændring af landstingsforordning om leje af boliger
12. § 73 affattes således:
“§ 73. En offentlig udlejer skal hæve lejeaftalen som følge af manglende betaling af husleje, vand, varme eller depositum, jf. §§ 37, stk. 1, 38, stk. 1, og 74, stk. 1. I private udlejningsboliger kan udlejer hæve lejeaftalen som følge af de nævnte grunde.
Stk. 2. Udlejeren kan hæve lejeaftalen, hvis:
1) Boligen bruges ulovligt, jf. § 48, stk. 2 og 3.
2) Boligen fraflyttes i utide, jf. § 48, stk. 5.
3) Udlejer ulovligt nægtes adgang til boligen, jf. § 49, stk. 1.
4) Ordensreglerne overtrædes, jf. § 50.
Stk. 3. Udlejer kan kun hæve lejemålet, jf. stk. 1 og 2, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning.
Stk. 4. Udlejer kan ikke påberåbe sig de i stk. 1 og stk. 2, nævnte forhold, hvis de er bragt i orden, inden udlejer hæver lejeaftalen.
Stk. 5. Før udlejer kan hæve lejemålet i de i stk. 2 nævnte tilfælde, skal udlejer give lejeren påbud om at bringe forholdet i orden.
Stk. 6. Udlejer skal skriftligt orientere kommunens socialforvaltning, når en lejer udsættes af sit lejemål. Orienteringen sker ved, at udlejer sender en kopi af udsættelsesbegæringen.”.