Sagsfremstilling
Ved skrivelse modtaget i Boligklagenævnets sekretariat den september 2008 har lejer indklaget en ophævelse på grund af gentagne overtrædelser af husordensreglerne.
Lejeren fremhæver i klagen, at det er et familiemedlem, der spiller musik om dagen, og der ellers ikke er nævneværdig støj fra lejemålet.
Lejeren er ved skrivelse i september 2008 orienteret om, at der var indgået klage om støjende og generende adfærd fra hans lejemål. Der er udarbejdet støjrapport fra vagten der kl. 15.05 konstaterer høj musik med meget højt støjniveau fra lejemålet.
September 2008 fik lejer en advarsel efter, at der er indgået klage over støjende og generende adfærd fra hans lejemål. Der er udarbejdet støjrapport fra vagten der kl. 17:15 konstaterer høj technomusik med meget højt støjniveau.
September 2008 fik lejer en skrivelse om støjgener samt ophævelse af lejemålet, som følge af gentagne overtrædelser af ordensreglerne. Klagen, der ligger til grund for skrivelse, er en underskriftsindsamling fra naboer til lejeren.
Lejer er ved skrivelse af oktober 2008 blevet orienteret om sekretariatets modtagelse af klagen. Heraf fremgår det, at Boligklagenævnets kompetence efter § 84[1][1], ikke omfatter ophævelse af lejemål men kun, i dette tilfælde, overtrædelser af husordensreglerne efter samme bestemmelses stk. 1, nr. 5.
Lejer påbegyndte lejemålet januar 2007, og har fået brev om ophævelse af lejekontrakten den september 2008, hvor lejer får frist til at fraflytte lejemålet med 1 uges varsel. Ved skrivelse af oktober 2008 til politiet i by har udlejer begæret udsættelse af lejeren med fogedens hjælp.
Afgørelse
Jf. § 84, stk. 1, nr. 5, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen, hvad angik overtrædelsen af ordensreglerne.
Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog, at udlejers ophævelse af lejeaftalen, baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne, var ugyldig.
Boligklagenævnets medlemmer lagde ved stillingtagen vægt på, at støj i dagtimerne er mindre belastende end støj om natten. Boligklagenævnet finder ikke, at væsentlighedskravet i § 73, stk. 3 er opfyldt ved en orienterende skrivelse samt en advarsel vedrørende støjende og generende adfærd i dagtimerne.
Udlejer skal derfor stille lejer som om, at ophævelsen ikke har fundet sted, og i den forbindelse genindsætte lejer i lejemålet inden 14 dage efter denne afgørelse er meddelt parterne, hvis udsættelse er gennemført af politiet.
Begrundelse
I henhold til § 73, stk. 2, nr. 4 kan udlejer hæve lejeaftalen, hvis ordensreglerne overtrædes, jf. § 50 og i henhold til § 73, stk. 3 kan udlejer kun hæve lejemålet, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning.
Boligklagenævnets medlemmer var enige om, at opsigelsen ikke kunne finde sted, da skrivelsen af 2. september anses for at være en orienterende skrivelse, og at skrivelserne ifølge deres indhold og ud fra en samlet vurdering, ikke kan berettige en ophævelse efter § 73, stk. 3, i lejeforordningen. Boligklagenævnets medlemmer var i denne forbindelse enige om, at der med hensyn til overtrædelser af husordenen, må tages et vist hensyn til, at overtrædelserne er foretaget om dagen, hvor det kan forventes at der er mere støj og larm fra nabolejligheder, end der bør være om natten.
Klagevejledning
Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af hjemmestyret eller kommunerne har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.