Forord
Boligklagenævnet afgiver hermed sin årsberetning for 2006.
Beretningen afgives i henhold til § 83, stk. 4, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, som er ændret ved landstingsforordning nr. 14 af 20. november 2006, hvorefter Boligklagenævnet afgiver en årlig beretning om sin virksomhed.
Beretningen indeholder oplysninger om Boligklagenævnet og medlemmerne.
Der gives en beskrivelse af Boligklagenævnets aktiviteter i 2006.
Hertil kommer et afsnit, der indeholder Boligklagenævnets enkelte afgørelser truffet i 2006.
Endelig gives en statistisk oversigt over indbragte og færdigbehandlede sager.
Boligklagenævnet offentliggør løbende afgørelser i sager på boligklagenævnets hjemmeside, www.maalaarut.gl. Ved løbende offentliggørelse af afgørelser på boligklagenævnets hjemmeside, håber boligklagenævnet at sikre en effektiv og tidssvarende formidling af information om nævnets afgørelser.
Nuuk, maj 2007
Annemette Larsen
Formand.
Hvad er Boligklagenævnet
Boligklagenævnet har til opgave at træffe endelig administrativ afgørelse i en række tvister mellem lejer og udlejer i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.
Boligklagenævnet kan alene behandle en klage, når den vedrører følgende emner:
- Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser
- Vedligeholdelse og istandsættelse
- Boligens stand ved indflytningen
- Installation i og forbedringer af det lejede (råderet)
- Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne)
- Brugsrettens overgang til andre (boligbytning. fremleje og fortsættelse af lejemal)
- Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse)
Boligklagenævnet består af en formand og tre nævnsmedlemmer. hvis sammensætning medfører. at både lejers og udlejers interesser er repræsenteret.
Lejer skal betale 150 kr. for at indbringe sin klage. som tilbagebetales til lejer. hvis det viser sig. at klagen ikke er egnet til behandling i Boligklagenævnet. eller hvis lejer får hel eller delvis medhold i sin klage.
Medlemmer
Boligklagenævnet har i 2006 haft følgende sammensætning:
FORMAND:
Annemette Larsen, Direktoratet for Boliger og Infrastruktur
(suppleant, Ruth Lindhardt)
NÆVNSMEDLEMMER:
Lars Olsen, KANUKOKA
(suppleant. Jens Romerdahl)
Sofie Fleisher, SIK
(suppleant Josef Therkildsen)
Christian Borch Grell, A/S Boligselskabet INI
(suppleant. Anne Sofie Thomsen, og fra den 1. november 2006 suppleant. Susie Kristiansen)
Landsstyret skal sørge for sekretariatsbistand til Boligklagenævnet. Direktoratet for Boliger og Infrastruktur varetager sekretariatsfunktionen, der i 2006 blev varetaget af en fuldmægtig ansat i direktoratet.
Boligklagenævnets aktiviteter i 2006
Boligklagenævnets arbejde består i at træffe afgørelse i tvister, der opstår mellem lejer og udlejer, når udlejer er en kommune eller Grønlands Hjemmestyre.
LANDSSTYRET
Landsstyret vedtog i februar måned bekendtgørelse nr. 4 af 13. februar 2006 om boligklagenævnets virksomhed, hvorefter boligklagenævnet startede sin virksomhed pr 1. april 2006.
STUDIEREJSE
Jeg gennemførte i marts 2006 et studiebesøg i beboer klagenævnet og huslejenævnet i Århus Kommune, hvor jeg i løbet af en uge deltog i det daglige arbejde omkring sagsforberedelse. Desuden deltog jeg i et nævnsmøde i henholdsvis beboerklagenævnet og huslejenævnet. Studierejsen gav indsigt i hvordan en klagesag forberedes og afgøres. En indsigt der har været til stor gavn i boligklagenævnets opstartsfase.
NÆVNSMEDLEMMER
Boligklagenævnet består af en formand samt tre nævnsmedlemmer.
KLAGESAGSBEHANDLING
Boligklagenævnet har i 2006 registeret 15 nye klagesager.
Der er i 2006 truffet afgørelse 3 af disse sager, mens 5 sager fortsat er under behandling i 2007. Det forventes, at der vil blive truffet afgørelse i de 5 sager i 2007.
1 sag er trukket tilbage af klager.
2 klager er blevet afvist, fordi boligklagenævnet ikke havde kompetence til at træffe afgørelse.
4 klager er blevet afvist, fordi boligklagenævnet ikke havde modtaget klagegebyr på 150 kroner.
Konkrete afgørelser truffet i 2006
Der har i 2006 været afholdt et møde i boligklagenævnet. Mødet blev afholdt den 8. november. Grunden til at boligklagenævnet alene har afholdt et møde i 2006 skyldes, at boligklagenævnet først startede sin virksomhed den 1. april og dels, at forberedelsen af sager til afgørelse typisk tager nogle måneder.
Sag om forlængelse af fremleje
SAGSFREMSTILLING
Den 7. juli 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over lejers afslag på ansøgning om forlængelse af fremleje. Lejer har den 2. august 2006 indbetalt 150 kroner for behandling af klagen.
Det fremgår af sagen, at lejemalet er en almindelig offentlig udlejningsbolig.
Lejer er med virkning fra den 1. februar 2005 og længst til og med 31. december 2009 ansat i en virksomhed i x by. Lejer har i forbindelse med sit job i x by fået orlov fra sin stilling i y by i perioden fra 1. februar 2005 og senest til og med 31. december 2009.
Lejer har med tilladelse fra ejer fremlejet sin bolig indtil den 1. juli 2006. Lejer har den 23. juni 2006 ansøgt udlejer om forlængelse af fremleje fra den 1. juli 2006 og så lang tid som muligt under hensyn til lovgivningen.
Udlejer har ved brev af 7. juli 2006 meddelt afslag på ansøgning om forlængelse af fremleje. Udlejer har den 16. august 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse. Herefter er modtaget svarskrivelse af den 28. august 2006, hvori udlejer fastholder, at afslaget på fremleje meddelt ved brev af 7. juli 2006 til lejer var korrekt.
Afgørelse:
Jf. § 84, stk. 1, nr. 6, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.
Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog at udlejers afslag af 7. juli 2006 på ansøgning om forlængelse af fremleje på det foreliggende grundlag var korrekt.
I det følgende gengives i anonymiseret form de 3 afgørelser, som blev truffet af boligklagenævnet den 8. november.
BEGRUNDELSE
Fremleje i en periode ud over 12 måneder kan alene ske, nar lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, uddannelse, anstaltsanbringelse eller midlertidig forflyttelse hos lejeren selv eller en person, der tilhører lejerens husstand, jf. § 58, stk. 2, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.
Lejerens ansættelse i en virksomhed i x by har ikke karakter af en midlertidig forflyttelse, dette uanset at lejer er meddelt orlov fra sin stilling i en virksomhed i y by. Lejer har frivilligt og uafhængigt af sit job i Y by søgt stillingen i x by.
Nævnet har ikke lagt vægt på, at den nordiske retsstillingsaftale opfordrer de nordiske landes regeringer til at give medarbejdere orlov mod, at de gør tjeneste i en anden nordisk virksomhed, da retten til orlov er uden sammenhæng med retten til fremleje.
Nævnet har endvidere ikke lagt vægt på oplysningerne om, at ejendommen, hvori lejligheden er beliggende, er under omdannelse fra offentlige udlejningsboliger til private ejerboliger, da det forhold ikke berører retten til fremleje.
Sag om vedligeholdelse
SAGSFREMSTILLING
Den 3. juli 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over udlejers afslag på anmodning om at fa udleveret maling til brug for løbende indvendig vedligeholdelse af lejemalet samt udlejers pålæg om, at lejer selv skal betale for løbende indvendig vedligeholdelse.
Lejer påbegyndte lejemalet i november 1986 som personalebolig og overtog lejemalet som almindelig lejebolig d. 1. juni 1987.
I foråret 2006 rettede lejer telefonisk henvendelse til udlejer med henblik på at få udleveret maling til boligen som led i den løbende indvendige vedligeholdelse.
Udlejer afviste lejers anmodning under henvisning til, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejer, og at denne selv skal bekoste udgifterne til indvendig maling.
Udlejer har d. 20. juli 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse. Ved skrivelse af d. 10. august 2006 erkender udlejer, at for lejemål indgået før d. 1. januar 1990 gælder der særlige regler vedrørende pligten til indvendig vedligeholdelse. Udlejer fastholder imidlertid, at udlejers afslag på udlevering af maling var korrekt, dog oplyser udlejer, at udlejer har pligten til løbende indvendig vedligeholdelse af lejers lejemål. Udlejers praksis er, at udlejer efter henvendelse fra lejer foretager en vurdering af lejemålets stand. Tilsiger lejemålets stand at vedligeholdelse er nødvendig, udfører udlejer vedligeholdelsesarbejder indenfor rammerne af afdelingens budgetterede midler hertil. Ved skrivelse af d.17. august 2006 er dels lejer dels udlejer blevet anmodet om at fremsende kopi af lejekontrakten. Fra lejer er kopi af lejekontrakten modtaget d. 24. august 2006 og fra udlejer ved skrivelse af d. 23. august.
Afgørelse
Jf. § 84, stk. 1, nr. 2, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.
Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt. at udlejer senest 14 dage efter denne afgørelse er meddelt til parterne skal foretage en fysisk gennemgang af lejemalet med henblik på at foretage en vurdering af, hvorvidt lejemålets stand tilsiger behov for maling.
Et flertal på 3 nævnsmedlemmer fandt, at udlejer skal betale for den løbende indvendige vedligeholdelse i lejemalet. herunder indvendig maling, uanset at vedligeholdelsesarbejdet udføres af udlejer eller af lejer for udlejers regning.
Et mindretal på 1 nævnsmedlem fandt. at udlejer skal betale for den løbene indvendige vedligeholdelse i lejemalet, herunder indvendig maling. Vedligeholdelsesarbejdet udføres af udlejer.
Afgørelse træffes i overensstemmelse med flertallets beslutning.
BEGRUNDELSE
Boligklagenævnet fandt enstemmigt. at den nuværende ordning omkring lejers ansvar for og betaling for løbende indvendig vedligeholdelse ikke gælder for det pågældende lejemål, da lejeaftalen er indgået i 1986,jf. § 88, stk.l,jf. § 45, stk. 3, i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.
Et flertal på 3 nævnsmedlemmer fandt. at fordelingen af udgifterne til løbende indvendig vedligeholdelse vedrørende lejemålet reguleres af lejekontrakten og dennes Almindelige Bestemmelser, hvoraf fremgår at indvendig maling af lejemalet påhviler udlejer, jf. pkt. 6.2. i lejekontraktens Almindelige Bestemmelser. Lejekontraktens Almindelige Bestemmelser regulerer ikke hvorvidt den løbende indvendige vedligeholdelse skal udføres af udlejer eller af lejer for udlejers regning, hvorfor lejer har ret til at foretage den løbende indvendige vedligeholdelse.
Under indvendig vedligeholdelse hører: Hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.
Et mindretal på 1 nævnsmedlem fandt. at fordelingen af udgifterne til løbende indvendig vedligeholdelse vedrørende lejemalet reguleres af lejekontrakten og dennes Almindelige Bestemmelser, hvoraf fremgår at indvendig maling af lejemalet påhviler udlejer, jf. pkt. 6.2. i lejekontraktens Almindelige Bestemmelser. Lejekontraktens Almindelige Bestemmelser regulerer ikke hvorvidt den løbende indvendige vedligeholdelse skal udføres af udlejer eller af lejer for udlejers regning, hvorfor udlejer har ret til at udføre vedligeholdelsesarbejdet, såfremt udlejer ønsker det.
Sag om fraflytningsopgørelse
SAGSFREMSTILLING
Lejer har d. 12. juni 2006 pr. e-mail indbragt en klage for Boligklagenævnet vedrørende størrelsen på udgifterne til normalistandsættelse, som skulle afholdes af lejer i forbindelse med lejers fraflytning.
Lejer påbegyndte lejemalet d. 1. november 2004 og opsagde det til fraflytning d. 31. marts 2006. Lejemalet er en personalebolig i en offentlig udlejningsejendom bestående af 4 rum på i alt 80 kvm.
I forbindelse med indflytningen blev der udarbejdet en mangelliste, som er underskrevet af lejer og udlejer d. 15. november 2004. Udover de i mangellisten nævnte mangler, fremstod lejemalet som normalistandsat ved indflytning i relation til maling og hvidtning af vægge og loft. Efter modtagelse af lejers opsigelse i februar måned 2006, rettede udlejer ved skrivelse af d. 27. marts 2006, henvendelse til lejer bl.a. med henblik på at aftale tid for besigtigelse af boligen i forbindelse med fraflytning samt med oplysning om, at lejers valgmulighed mellem at foretage normalistandsættelsen selv eller at lade administrator foretage denne for lejers regning. Besigtigelsen afholdtes d. 30. marts 2006, hvor bade lejer og udlejer deltog og underskrev besigtigelsesrapporten. Ifølge besigtigelsesrapporten skulle vægge og lofter i soveværelse, stue, køkken og indvendig trappe males. Udlejer indhentede tilbud hos et malerfirma, som lød på 13.400 kroner.
Ved skrivelse af d. 19. maj 2006 fremsendte udlejer, på opfordring fra lejer, endelig afregning til lejer, hvorefter det af lejer indbetalte depositum på 5.592 kroner blev modregnet i udgifterne til normalistandsættelsen, ligesom administrators successive overtagelse af normalistandsættelsen i alt 2.278 kroner, blev modregnet i udgifterne til normalistandsættelsen. Samlet opkrævedes lejer således 5.530 kroner for normalistandsættelse af lejemalet.
Udlejer har den 15. juni 2006 fået forelagt lejers skrivelse med bilag til udtalelse. Ved skrivelse af d. 27. juli 2006 er udlejer fremkommet med sine bemærkninger til den indbragte klage. Udlejer er fremkommet med supplerende oplysninger ved e-mail af d. 25. august 2006. udlejer fastholder, at udgifterne til normalistandsættelse er rimelige og korrekte.
Afgørelse
Jf. § 84, stk. 1, nr. 7, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.
Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog at udgiften til indvendig maling på 13.400 kroner, som beror på et uvildig indhentet tilbud, skal afholdes af lejer. Den af udlejer fremsendte endelige afregning af d. 19. maj 2006 er korrekt og lejer skylder således udlejer 7.741 kroner. Beløbet udgør normalistandsættelse 5.530 kroner samt skyldig husleje 2.211 kroner. Beløbet skal betales senest 14 dage efter denne afgørelse er meddelt parterne.
BEGRUNDELSE
Udlejer har alene med 4 dages varsel indkaldt lejer til besigtigelse af boligen i forbindelse med fraflytning og har således ikke overholdt 7-dages fristen i § 79, stk. 1, sidste pkt. i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005. Men allerede fordi lejer deltager i besigtigelsen af boligen, er besigtigelsen gennemført med lejers accept og dermed lovligt gennemført. I øvrigt kan den anførte 7-dages frist fraviges af udlejer til skade for lejer uden det får konsekvens for udlejer, fordi lejeforordningen ikke indeholder et forbud mod, at udlejer fraviger fristen.
Endvidere kan det ikke lægges til grund, at lejer har anmodet udlejer om en overslagspris for de arbejder, der skulle udføres lejemalet som led i normalistandsættelsen i forbindelse med lejers fraflytning, jf. § 79, stk. 2, sidste pkt.
Desuden anses 13.400 kr. som et rimeligt beløb for indvendig maling af en lejlighed på 80 kvadratmeter.
Endelig er det lejers ansvar at holde sig bekendt med gældende lovgivning og dermed også reglerne i kapitel 12 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005.