Manglende vedligeholdelse

Afgørelse:

Boligklagenævnet finder, at boligselskabet ikke har overholdt sin vedligeholdelses-forpligtelse.

Det forhold, at huset er opført i 1964, og at ejeren nu overvejer at kondemnere huset, fritager ikke boligselskabet for det til enhver tid gældende ansvar for vedligeholdelse og istandsættelse af boligen.

Udlejeren er fortsat forpligtet til at vedligeholde lejemålet på en forsvarlig måde.

Boligselskabet skal derfor sørge for, at soklen repareres, så der ikke løber vand ind i boligen, at kælderen ventileres, og at gulvet renoveres og isoleres, så der ikke trænger skimmelsvamp fra krybekælderen op i resten af huset.

Du får derfor medhold i din klage

Redegørelse:

Det fremgår af sagen, at huset er fra 1964.

Det er oplyst til sagen, og du og din familie flyttede ind i huset på adressen A den 25. maj 1965. Ved tillæg til lejekontrakt overdrog din mor lejemålet til dig den 1. juli 2010.

Boligen blev renoveret i 2000, og i den forbindelse blev der lavet hul til krybekælderen. Dette hul blev efter renoveringen ikke lukket, og i perioder med tøvejr, trænger der vand ind i huset via hullet.

Det fremgår ikke af sagens oplysninger, hvornår du første gang rettede henvendelse til boligselskabet om denne vandindtrængen, men du har oplyst, at du adskillige gange har rettet henvendelse til boligselskabet, såvel det nuværende som det tidligere administrerende boligselskab, om det.

Den 27. oktober 2011 undersøgte firmaet Iglotjek Bygningsundersøgelser ApS krybekælderen og gulvbrædderne, som udgør loft i krybekælderen og gulv i boligen, samt beboelsesrummene for skimmelsvamp. Af Iglotjeks rapport fremgår, at der er hul i husets sokkel under det ene stuevindue, og at hullet er så stort, at man kan komme ned i krybekælderen. Dette medfører, at der kan løbe vand ind i krybekælderen. Der er kun et tyndt lag brædder mellem krybekælderen og selve boligen, og brædderne er delvist defekte. Gulvet i beboelsesrummene over krybekælderen er derfor meget kolde. Der er taget skimmelsvampprøver fra loftet i krybekælderen og fra luften i selve boligen. Prøverne viser en massiv vækst af skimmelsvamp på loftbrædderne i krybekælderen, og et lavt indhold af skimmelsvamp i luften i boligen ovenpå. Iglotjek konkluderer, at der er en risiko for, at dampe og gasser fra skimmelsvampen i krybekælderen kan trænge op i boligen, da den ældre gulvkonstruktion ikke er tæt. Iglotjek anbefaler, at der etableres ventilation af krybekælderen. Iglotjek anfører videre, at det bør overvejes at etablere en ny og bedre isoleret gulvkonstruktion. Det anbefales yderligere, at der skabes undertryk i kælderen, da det vil forhindre, at fugt, dampe og gasser trænger op i boligen. Der bør etableres foranstaltninger, der forhindrer, at der løber vand ind i krybekælderen gennem hullet i soklen.

Du har i e-mail af 9. august 2012 klaget til Boligklagenævnet. Du har i klagen anført, at du adskillige gange har henvendt dig, først til det boligselskab, som tidligere administrerede boligen, og senere til det boligselskab, som har overtaget administrationen, med henblik på at få hullet i soklen lukket, men at der intet skete. Du oplyser i din klage, at der blev afholdt et møde den 3. januar 2012 i kommunen, og at boligselskabet oplyste til dig, at selskabet havde søgt kommunen, som er ejer af boligen, om penge til renovering, men at kommunen overfor dig senere afviste, at dette skulle være sket. Du anfører, at du derefter henvendte dig til boligselskabet den 5. januar, 16. januar, 9. marts, 21. maj og 8. august. Den 9. august 2012 besvarede boligselskabet dine henvendelser og oplyste, at du ikke skulle forvente, at huset ville blive renoveret, da kommunen ikke ønskede dette. Du oplyste, at du godt ville købe huset. Din klage var bilagt kopi af de henvendelser, du omtaler i klagen.

Din klage har været forelagt boligselskabet, som i brev af 14. september 2012 har oplyst til Boligklagenævnet, at da krybekælderen er meget lav, vil det være nødvendigt at foretage udskiftning af brædderne fra oven, og at indvendige skillevæge skal afstives. Boligselskabet vurderer, at det vil koste ca. 375.000 kroner at foretage renoveringen. Boligselskabet anfører endvidere, at da vejen ved siden af boligen er blevet asfalteret en del gange, siden huset blev bygget, er vejen efterhånden noget højere end boligen, hvorfor det kan blive svært at undgå vandindtrængen i krybekælderen. Boligselskabet konkluderer derfor, at det ikke vil kunne betale sig at renovere huset, og har derfor indstillet til kommunen som ejer af huset, at det enten kondemneres eller sælges. Boligselskabet oplyser endelig, at du er blevet tilbudt en erstatningsbolig, men at du ikke har ønsket at flytte. Boligselskabet har i brevet ikke redegjort for, hvorfor der ikke efter renoveringen i 2000 er blevet foretaget afdækning af hullet i soklen og isolering af gulvet eller i det hele taget løbende udvendig vedligeholdelse.

Boligselskabets brev har været forelagt dig til partshøring. Du har til det af boligselskabet anførte oplyst, dels at grøften udenfor huset hele tiden har været der, at den tidligere jævnligt blev oprenset af kommunen, så smeltevand kunne løbe væk, men at dette ikke sker mere. Desuden anfører du, at da kloakrør blev ført ind i huset ved renoveringen i 2000, skete det gennem krybekælderen, hvorfor du mener, at udskiftning af gulvbrædder også vil kunne finde sted fra krybekælderen. Du er villig til at hjælpe med dette arbejde. Endelig anfører du, at boligselskabet i sit brev slet ikke har forholdt sig til det konkrete i Iglotjeks rapport.

Lovgrundlag:

Det fremgår af § 84, stk. 1, nr. 2 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, at Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

Det fremgår af § 45 i samme forordning, at udlejeren har pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Vurdering:

Boligklagenævnet finder, at boligselskabet ikke har overholdt sin pligt til vedligeholdelse og istandsættelse.

Det ligger indenfor boligselskabets forpligtelse at forhindre vandindtrængning i lejemålet og sørge for, at der løbende udskiftes brædder og foretages efterisolation, således at der kan opretholdes en rimelig varme i boligen.

Det forhold, at huset er opført i 1964, fritager ikke boligselskabet for det til enhver tid gældende ansvar for vedligeholdelse og istandsættelse af boligen.

Uanset udlejer overvejer en kondemnering af huset, fritager dette heller ikke boligselskabet for den løbende istandsættelses- og vedligeholdelsespligt. Udlejeren er fortsat ansvarlig for at vedligeholde lejemålet på en forsvarlig måde.

Har boligselskabet konstateret vedligeholdelsesmangler, er udlejer forpligtet til at foretage de relevante tiltag, således at skaden snarest muligt bliver udbedret.

Boligselskabet har i længere tid været bekendt med, at boligen havde mangler og at boligen krævede vedligeholdelse.

At boligselskabet har foreslået dig at flytte til en anden bolig, og at du ikke er interesseret i at flytte, ændrer ikke ved denne vurdering.

Afgørelse:

Boligselskabet har ikke vedligeholdt det lejede på forsvarlig måde.

Du får derfor medhold i din klage.

Ved afgørelsen har medvirket: Morten Nornild, Kenneth Bøjler, Josef Therkildsen og Bjarne Petersen.

Afgørelsen er enstemmig.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.

Morten Nornild

Formand for boligklagenævnet

På klagenævnets vegne

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger

§ 45. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:
…..
2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

Scroll til toppen