AFGØRELSE:

Person a får ikke medhold i person a’s klage over, at Boligselskabet Aa har givet dig advarsel nr. 2. Det betyder, at advarslen om risiko for opsigelse af dit lejemål ved fortsat overtrædelse af husordenen, var korrekt.

Redegørelse:

Ved brev 30. maj 2012 har person a klaget til Boligklagenævnets sekretariat over 2. advarsel, sendt til person a 21. maj 2012 fra boligselskabet Aa (herefter boligselskabet).

I brevet fra boligselskabet henvises der til, at person a den 31. maj 2011 fik tilsendt 1. advarsel om overtrædelse af lejekontraktens – og den tilhørende husordens bestemmelser. Boligselskabet henviser til, at det nu ser sig nødsaget til at fremsende person a 2. advarsel for misligholdelse af lejeforholdet, i form af høj musik, trampen i gulvet, banken i væggen og råberi.

Det er oplyst, at Vagtfirma bb den 27. maj 2011 blev tilkaldt til person a’s bolig. Ifølge støjrapporten blev der kl. 22.55 konstateret høj musik.

Person a’s nabo har i mail til boligselskabet bl.a. oplyst, at festen hos person a begyndte fredag kl. 17:30 og fortsatte ud på natten (natten til lørdag) til kl. ca. 04:00. Politiet kom til lejligheden kl. ca. 3:00, da der var vild tumult og slagsmål. Derefter blev der sat en dæmper på det hele. Klokken ca. 23 ringede person a’s nabo til Vagtfirma bb , for at få larmen bekræftet.

Klagen af 31. maj 2011 og Vagtfirma bb`s støjrapport af 27. maj 2011 blev sendt til dig den 31. maj 2011 med anmodning om person a’s e bemærkninger. Person a har ikke kommenteret disse.

Ved brev af 23. juni 2011 fik person a en advarsel fra boligselskabet på grund af støjen den 27. maj 2011. Boligselskabet anfører, at der er tale om misligholdelse af lejekontraktens og husordenens bestemmelser i form af høj støj.

Det anføres, at misligholdelse vil, såfremt boligselskabet på ny modtager nye berettigede klager, som følge af støjrapporter eller lignende, medføre en 2. advarsel om overholdelse af den gældende husorden. Såfremt denne advarsel ikke efterleves og der modtages nye berettigede klager over støjende og generende adfærd fra person a’s bolig, vil der gives et påbud for misligholdelse af lejeforholdet. Efter den 3. advarsel, kan nye berettigede klager medføre opsigelse af lejemålet jfr. § 69 stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

Ifølge støjrapport af 6. maj 2012 konstaterede Vagtfirma bb kl. 8:46 meget støj i form af høj musik i person a’s lejlighed.

I mail den 7. maj 2012 til boligselskabet klagede person a’s nabo over, at I i weekenden havde festet uafbrudt og særligt lørdag nat (natten til søndag) gik det over gevind. Lørdag den 5. maj - søndag den 6. maj kl. ca.1:00 ankom en del personer til lejligheden, hvorefter festen for alvor tog til. Kl. 5 tog det til med trampen i gulvet, banken på væggen, råb, skrig og høj musik fra anlægget. Festen fortsatte til kl. 14:00, hvor 6-7 mand væltede ud af lejligheden, smadrede flasker på fliserne, tissede op ad husmuren og råbte og skreg efter dem, der gik forbi. Ca. kl. 8:30 ringede person a’s nabo til Vagtfirma bb for at få taget en støjmåling.

Den 10. maj 2012 sendte boligselskabet Vagtfirma bb støjrapport og klagen til person a med anmodning om person a’s e bemærkninger.

Person a har i brev af 18. maj 2012 bl.a. oplyst, at den 27. maj 2011 blev person a’s mand yy år, og de inviterede ca. 10 folk til spisning. Alle havde det sjovt og sang og der blev også spillet guitar. Da de sang ”<sang>” var det ikke med vilje, at de spillede så højt, at naboen kunne høre det. Person a anfører videre, at som dansker, der er ny her i by XY og som ikke ved noget om grønlandsk dans og musik, var det nok ikke sjovt. Personen, der har skrevet klagen, har overdrevet. Festen afsluttede kl. 01:00.

Vedrørende den 6. maj 2012 oplyser person a , at der skete noget uventet , idet der var bryllup i familien, og brudens forældre sov hos person a. Da værtshusene lukkede, kom bofællerne hjem, og person a var ikke glad for det.

Person a anfører, at klagen er overdrevet. I aftenstunden var der ikke druk hos person a, det eneste der skete var, at de spillede kort. Gæsterne havde det sjovt og da det blev for højt, smed person a dem ud. Der blev ikke banket på væggen, og hvis der blev banket, har person a ikke hørt det. Person a’s gæster er gået for vidt, hvis de er gået fra person a’s med den dårlige attitude, hvor de efterlader skrald og glasskår over det hele. Hvis persona ’s har besøg siger I til gæsterne at de skal være stille.

Ved brev af 21. maj 2012 modtog person a på ny en advarsel fra boligselskabet. Boligselskabet henviste til den tidligere advarsel og anførte, at ny berettigede klager som følge af støjrapporter mv. ville medføre, at person a ville få påbud for misligholdelse af lejeforholdet. Påbuddet ville være den 3. advarsel, hvorefter modtagne nye berettigede klager, kunne medføre en opsigelse af lejemålet jfr. § 69 stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

Boligselskabet henviste videre til, at brevet var 2. advarsel givet i henhold til § 67 stk. 1 nr. 4 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

Person a har i brev af 30. maj 2012 klaget over, at person a har fået advarsel nr. 2. Person a har bl.a. anført, at utilfredsheden over person a er overdreven og indeholder ting, der ikke er i overensstemmelse med de faktiske forhold, som f.eks. at der smides rundt med tom emballage. Det er ikke første gang, at person a oplever en sådan uacceptabel adfærd fra personer, som person a ikke kender. Person a oplyser, at deres naboer er ansat ved boligselskabet. Person a oplyser videre, at deres familie elsker at synge, men dæmpet, og person a spiller kun guitar, hvortil de synger flerstemmigt. De skråler ikke og har ikke noget musikanlæg, der kan spille højt.

Herudover indeholder person a’s klage beskrivelse af en række mangler ved deres lejlighed i form af manglende lydisolering, utætte vinduer, knirkende gulve, fodkulde, mangler ved opsætning af spejl, resterende affald fra håndværkere og nye gulve, som allerede er i uorden.

Boligselskabet har, efter gennemsyn af person a’s klage, fremsendt sagens akter. I sin redegørelse af 6. juli 2012 har boligselskabet bl.a. gennemgået sagens forløb. Forløbet stemmer overens med bilagene og den gennemgang, der er refereret ovenfor.

Med hensyn til person a’s klage over boligens stand henviser boligselskabet til, at boligselskabet ikke tidligere har modtaget henvendelser om de anførte klagepunkter. Person a bedes derfor rette henvendelse til boligselskabet såfremt person a har klager, der vedrører boligens vedligeholdelse.

Boligselskabet konkluderer, at man behandler klagerne mod lejer ud fra proceduren om klagesagsbehandling, og at boligselskabet anser advarslerne mod lejer for fuldt berettiget, da klagernes støj og larm i de sene aften, natte - og morgentimer anses for at være en væsentlig misligholdelse af husordensreglerne, ligesom person a i brev til boligselskabet modtaget den 21. maj 2012 erkender og beklager støjen. Boligselskabet fastholder derfor de 2 fremsendte advarsler.

Lovgrundlag:

Efter § 84, stk. 1 nr. 5 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger har Boligklagenævnet kompetence til at behandle sager om overtrædelse af husordensreglerne.

I husordensreglerne står der følgende om støjende adfærd: Værktøj, musik m.v.

Støjende værktøj, f.eks. boremaskiner, må af hensyn til naboer kun benyttes mellem kl. 8 og kl. 19. Støjende leg på trapper, altangange eller i kælder er ikke tilladt. Radio, fjernsyn, båndoptager, grammofon eller Cd-afspiller må ikke anvendes således, at det er til gene for naboer. Støjende fester må ikke afholdes, medmindre naboerne har samtykket heri. Musikgruppers øvelser eller musikundervisning kræver forudgående aftale med udlejer.

Ifølge § 67 stk. 1 nr. 4 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger kan udlejer opsige lejeforholdet, når lejeren trods udlejers skriftlige advarsler ikke iagttager god orden og skik eller i øvrigt er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Lejeren skal have modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder.

Ifølge forordningens 69 stk. 1 skal udlejers opsigelse efter § 67 være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Opsigelsen skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.

Vurdering:

Boligklagenævnet vurderer, at boligselskabet var berettiget til at give person a advarsel nr. 2 som følge af overtrædelse af husordenen i form af støjende adfærd.

Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at der foreligger støjrapport fra den 27. maj 2011, hvor Vagtfirma bb konstaterede, at der på person a’s adresse blev spillet høj musik kl. 22:55 og at der ifølge støjrapport den 6. maj 2012 blev konstateret meget støj i form af høj musik kl. 8:46.

Boligklagenævnet har desuden lagt vægt på beskrivelserne i de klager, som boligselskabet har modtaget fra person a’s naboer. Ifølge disse holdt person a fest fra fredag kl. 17:30 til lørdag nat, hvor politiet måtte tilkaldes på grund af tumult og slagsmål i lejligheden.

Ifølge klage af 7. maj 2012 holdt person a fest fra lørdag den 5. maj 2012 til søndag kl. 14:00 med høj musik, trampen i gulvet, råben og skrigen mv.

Endelig har Boligklagenævnet lagt vægt på, at person a i brev af 18. maj 2012 har tilkendegivet, at der er forekommet støj hos person a i form af sang og guitarspil den 27. maj 2011 indtil kl. 01.00 og igen den 8. maj 2012 i forbindelse med et bryllup.

Boligklagenævnet er således enig med boligselskabet i, at gentagne støjende adfærd vil kunne betragtes som en overtrædelse af husordenen, og medføre opsigelse af lejemålet i overensstemmelse med reglerne i § 67 stk. 1 nr. 4 og § 69 stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af lejligheder.

Afgørelse:

Boligklagenævnet opretholder således boligselskabets beslutning om at give person a advarsel nr. 2.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af selvstyret eller kommunerne, har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6 landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

På klagenævnets vegne

Naja Joelsen

Formand for boligklagenævnet

Kopi til Boligselskabet Aa

Lovgrundlag (DK):

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

§ 67. Andre lejeforhold end de, der er nævnt i § 66, kan udlejeren kun opsige, når:

1) Udlejeren erklærer selv at ville tage varig bopæl i det lejede, eller når vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, og opsigelsen i øvrigt er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

2) Udlejeren dokumenterer, at renovering eller sanering af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

3) Lejeren har været antaget som funktionær ved ejendommens drift, og boligen ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren i stillingen.

4) Lejeren trods udlejers skriftlige advarsler ikke iagttager god orden og skik eller i øvrigt er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Lejeren skal have modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder.

§ 69. Udlejerens opsigelse efter § 67 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Opsigelsen skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejer inden 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren skal anlægge sag ved domstolene inden yderligere 6 uger, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen. En indsigelse mod opsigelse af lejemål i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger efter § 67, nr. 2 og 3, har ikke opsættende virkning.

§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:

1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.

4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.

5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.

6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.

7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.

Hjælp os med at blive bedre

For at give dig den bedst mulige oplevelse på aua.gl, kan du her skrive til os om manglende tekst eller hvis du finder fejl i vores udgivelser


Relateret udgivelser