AFGØRELSE
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet skal rekvirere en grundig undersøgelse af lejligheden, indbo mv., og såfremt der fortsat påvises forekomster af skimmelsvamp/skimmelsvampesporer af en størrelse, der kan påvirke indeklimaet, skal boligselskabet foretage de reparations-/vedligeholdelsesarbejder, som fremgår af firma V`s rapport.
Afgørelsen er truffet i overensstemmelse med Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Sagens dokumenter:
- A + B. Lejekontrakt af 22. oktober 2013 med allonge
- Forhistorie, lejer til Boligselskab Y den 24. september 2013 vedrørende skimmelsvamp i tidligere lejemål
- Lejers oplysning om mangler ved boligen den 22. oktober 2013
- Boligselskabets renovering af boligen den 11. april 2013
- Skimmelsvamp rapport ved firmaet XZ den 19. december 2015
- Afslutningsrapport ved XZ den 26. februar 2016
- Skimmelsvamp undersøgelse ved ZZZ den 6. januar 2016
- Udtalelse fra læge YXY den 7. januar 2016
- Kontrolmåling efter renovering ved XZ den 26. marts 2016
- Besigtigelsesrapport XZ den 7. april 2016
- Boligselskab Y til klager vedrørende fraflytning af vakant bolig den 20. april 2016
- XZ, ved XX – bemærkninger den 25. april 2016 til Boligselskabet Y vedrørende XZ`s rapport af 7. april 2016.
- Boligselskabet Y til lejer den 9. maj 2016
- Klage til Boligklagenævnet den 17. maj 2016
- Undersøgelse af skimmelsvamp ved Tømmer YYY, den 31. maj 2016.
- Skimmelsvampafrensning ved Tømmer YYY den 24. juni 2016.
- Boligselskabet Y`s bemærkninger til Boligklagenævnet den 27. juni 2016
- Lejers beskrivelse af sagsforløbet den 29. juli 2016
- Lejer til Boligklagenævnet den 12. januar 2017
- Undersøgelse af forekomst af skimmelsvamp ved firma XXX den 7. april 2017
- Korrespondance mellem Boligselskab Y og firma XXX maj/juni 2017
Redegørelse:
Det fremgår af lejekontrakten, at I overtog lejligheden, beliggende XXX, I byen Z den 1. november 2013. Lejligheden er på 75,80 m² fordelt på 4 værelser.
Lejligheden fik I tildelt efter at der var konstateret skimmelsvamp i jeres tidligere boliger, beliggende, YXY og vakantboligen XYX, begge i byen Z.
I forbindelse med jeres overtagelse af adressen XYX blev der foretaget en grundig renovering af lejligheden, idet gulvene blev udskiftet i stue og to værelser. 7 døre og alle højskabe blev udskiftet, ligesom udluftningsventiler i badeværelset blev udskiftet. Fliser og fugninger i badeværelset blev gennemgået og repareret, og der blev lagt nyt klinkegulv. Vægge, lofter, installationer, radiatorer og alt træværk blev malet.
Renoveringsarbejderne fremgår af bilag, dateret 16. april 2013.
I løbet af 2015 fik I og jeres børn gener, der kunne skyldes skimmelsvamp, og I rettede derfor henvendelse til Boligselskabet Y.
Boligskabet rekvirerede derfor firmaet XZ, som foretog en besigtigelse af lejligheden den 19. december 2015.
Ifølge undersøgelsen fandtes der spor af skimmelsvamp i hjørnet i værelset nær badeværelset, svarende til kategori C.
Ved aggressive luftprøver i stue, værelse ved badeværelse og værelse ved indgangen påvistes der ikke skimmelsvamp, udover kategori A.
Ved passive luftprøver i værelset ved køkkenet påvistes heller ikke sundhedsskadelig skimmelsvamp eller spor heraf.
Efter specialrengøring fandtes der ved XZ`s undersøgelse den 26. februar 2016 ikke tegn på skimmelsvamp på prøveudtagningsstederne, svarende til væg under vindue i spisestue, betonvæg og ydervæg i soveværelse og under gaderoben i entreen.
Da I ikke var tilfredse med undersøgelsen, rekvirerede I en undersøgelse hos YZY, ved XXX. Undersøgelsen blev foretaget den 6. januar 2016.
Ifølge undersøgelsen blev der fundet skimmelsvampesporer, kategori B i soveværelset. I stuen, under vinduet fandtes kategori B. I entreen fandtes ved passiv luftprøve, kategori B og ved aggressiv prøve, kategori C. Ved overfladeprøve på gipsvæg bag højskab fandtes kategori C.
Læge XXX bekræfter i udtalelse af 7. januar 2016, at I og jeres børn lider af gener fra skimmelsvampeangreb i jeres lejlighed. Generne består i generel træthed, trykken for bryst, bihulegener, luftvejsirritation og hovedpine. Lægen henviser til, at boligen er undersøgt privat, og at der er fundet massiv skimmelsvamp i blandt andet soveværelset.
Lægeerklæringen ses ikke at være skrevet på grundlag af en egentlig lægelig undersøgelse af jer og jeres børn.
Efter boligskabets renovering, gående ud på fjernelse af skimmel i bunden af entreens højskab og udbedring af gipsen i soveværelsets øverste væghjørne, foretog XZ den 26. marts 2016 en ny prøveudtagning. Denne viste skimmelsvampesporer, svarende til kategori B i soveværelset og entreen. Det vurderedes, at der fandtes skimmelsporer i lejemålet, der kunne give gener hos beboerne.
Boligselskabet lod efterfølgende XZ foretage en ekstra undersøgelse af boligen. Denne blev foretaget den 7. april 2016. Ved overfladeprøverne i soveværelset under vinduet og bag klædeskabet samt i væggene i entreen mod bad og garderobe mod stuen, fandtes ikke tegn på skimmelsvamp ud over kategori A.
Ved brev af 20. april 2016 oplyste boligselskabet jer om, at afhjælpningen af skimmelsvamp i lejligheden nu var afsluttet, og da der ikke fandtes skimmelsvamp i lejligheden, skulle I fraflytte vakantboligen på XY og flytte tilbage i XXY, I byen Z.
I mail af 25. april 2016 skrev XX, XZ til boligselskabet og anførte, at undersøgelsen ifølge aftale skulle have været foretaget af et uvildigt firma, som f.eks. firma XX. Han var derfor utilfreds med, at boligselskabet igen havde brugt XZ.
Du, person YXX anfører som svar på Boligselskabets Y`s brev om fraflytning fra vakantboligen, at før familien kunne flytte tilbage, skulle der foreligge dokumentation for udbedring af skimmelsvamp de forskellige steder, herunder de steder, hvor der tidligere var fundet skimmelsvamp, og også i konstruktionerne. Du henviste desuden til, at der ifølge XXZ havde været en vandskade i lejligheden uden at det var klarlagt, om udbedringerne efter denne havde været tilstrækkelige.
Du henviste til, at det ikke var tilstrækkeligt at tage overfladeprøver, men at det var nødvendigt at undersøge for svampesporer under gulvbrædderne.
Som følge af lejers, dvs. jeres fortsatte klager over lugtgener i boligen, bad boligselskabet herefter firmaet Tømmer YY om at besigtige boligen, hvor formålet var at konstatere, om der fortsat var skimmelsvamp i lejligheden.
Tømmer YY foretog den 31. maj 2016 destruktive prøver under stuevinduet ved ydervæggen. Boring i gipspladen viste, at der tidligere havde været vandindtrængen, men der fandtes ingen tegn på fugt.
Destruktive prøver viste alene tegn på skimmelsvampesporer under gulvet i stuen og i hjørnevæggen i soveværelset, svarede til kategori B. Herudover fandtes der ikke skimmelsvamp under gulvene ud over kategori A på de øvrige steder, hvor der var taget boreprøver.
Tømmer YY konkluderede, at lejligheden var i ret god stand, men foreslog at væggen i stuen burde åbnes for at sikre, at der ikke gemte sig forekomster af skimmelsvamp.
Efter afrensningen af de områder, hvor der var fundet skimmelsvampesporer samt efter fjernelse af gipsen under vinduet, hvor der tidligere havde trængt vand ind, fandtes ikke tegn på skimmelsvamp ud over kategori A.
Boligselskabet har i brev af 27. juni 2016 til Boligklagenævnet redegjort for forløbet af de indeklimaproblemer, der har været til stede, først i jeres tidligere bolig, beliggende XXY og nu i jeres nuværende lejlighed, beliggende YYX.
I har i mail den 29. juli 2016 kommenteret boligselskabets brev af 27. juni 2016 og har desuden redegjort for jeres opfattelse af skimmelsvampforløbet i såvel adresse XXY som i adresse YYX.
I har den 12. januar 2017 klaget over, at der efter ét år endnu ikke er kommet en afslutning på sagen. I oplyser, at I nu har været nødt til at flytte tilbage til lejligheden efter at være flyttet rundt 8 gange. I oplyser, at et helt værelse er fyldt med papkasser og at I ikke kan opholde jer derinde, da I får det dårligt. I kan heller ikke pakke ud, da det hvirvler med skimmelsvampesporer. I det andet værelse er der bobler i loftet flere steder, og der er sorte sprækker mellem loft og væg. Der lugter decideret af mug, og I kan ikke opholde jer derinde.
I sover i stuen på sofaen og på en opredt seng, men der er I også dårlige, især når det blæser, og der hvirvles sporer rundt i luften. I oplyser, at I er konstant dårlige, og at Boligselskabet Y ikke har reageret på lægeerklæringerne.
Endelig oplyser I, at I begge er arbejdsløse, og derfor ikke har råderum i økonomien til at lade lejligheden undersøge af firma YYX.
Som følge af de mange forskellige vurderinger af indeklimagenerne i jeres bolig, har Boligklagenævnet anmodet firmaet XXY om at undersøge boligen for skimmelsvamp.
Prøvetagningerne med henblik på forekomst af skimmelsvamp i boligen blev foretaget den 20. marts 2017. Ved undersøgelsen blev der foretaget luftprøve i hvert af rummene og 3 overfladeprøver i soveværelse og tagrum.
Luftprøverne blev foretaget med henblik på en generel vurdering af indeklimaet. Der blev taget luftmålinger med aggressive luftmålinger. Der henvises til, at aggressiv luftmåling giver et godt billede af skimmelbelastningen, idet den del af skimmelsvampen i rummet, der kan blive luftbåret, bliver luftbåret. Aggressiv prøvetagning giver også et godt billede af det indeklima, som personer i værste fald kunne blive udsat for ved høj aktivitet og luftturbulens i rummet. Aggressive luftmålinger blev foretaget i alle 5 rum.
Prøveresultaterne viste høj forekomst af skimmelsvampesporer, svarende til kategori C i soveværelset, stue og gang og kategori A i tagrummet.
Ved Mycometer- surface prøverne påvistes kategori C ved tagrumsspær og ved taggennemføringen.
Firma XXY konkluderer, at der er målt værdier, hvoraf de fleste overstiger normalt baggrundsniveau. Prøverne er taget på overflader. Prøver, taget i spær og tagplade, er målt til kategori C, som indikerer høj vækst af skimmelsvampe. Taggennemføring i tagrum er utæt og resultatet indikerer massiv vækst af skimmelsvamp.
Der blev målt skimmelsvamp i indeklimaet i boligen, som er betydelig højere, end hvad man finder i normale bygninger. Det er derfor nødvendigt at foretage en indeklimareparation, der kan fjerne forekomsten af skimmelvækst i de områder og årsagen til denne, inden skimmelsvampen spreder sig til andre bygningsdele.
Der kan ses misfarvninger i loftet tæt mod facader (de 2 værelser nærmest indgang) som har været fugtig/våd, der eventuet kommer fra tagrum, facade eller samling mellem tag og facade.
Det er ifølge firma XXY nødvendigt at foretage en reparation, der kan fjerne forekomsten af skimmelvækst i lejligheden og i tagrum og årsagen til denne, inden skimmelsvampen spreder sig til andre bygningsdele. Såfremt der fortsat sker en fugtpåvirkning, vil det forårsage yderligere skader på bygningsdelene.
Med hensyn til beboernes gener, kan det ikke afvises, at der også forekommer skimmelsvamp skjult i bygningskonstruktionerne. Konstruktionerne bør undersøges ved at fjerne hele partier af beklædningen enten indvendig eller udvendig. Efterfølgende bør der foretages en hovedrengøring.
Boligselskabet Y har i mail den 13. juni 2016 kommenteret rapporten fra firmaet XXY. Boligselskabet bemærker at der er udtaget overfladeprøver i tagrummet, som udviser skimmelsvamp, men at man er usikker på, i hvilket omfang, det påvirker indeklimaet i boligen. Boligselskabet vil under alle omstændigheder sikre, at det fjernes, og at årsagen (utæt tagbeklædning) til fugtophobningen i tagrummet elimineres.
Der henvises til, at alle prøveudtagninger beror på luftprøver, som alle viser høj koncentration af skimmelsvamp. Det bemærkes, at luftprøverne er taget uden hensyn til rengøring og bohave, sammenholdt med, at boligen ikke har været beboet i længere tid, hvorfor der er en større mængde husstøv.
Boligselskabet foreslår derfor, at boligen tømmes for bohave, rengøres, hvorefter der foretages nye målinger, før der tages endelig stilling til, om lejerne skal tilbydes en anden bolig.
Firmaet XXY har den 2. juni 2017 i mail fremsendt bemærkninger til boligselskabets kommentarer til undersøgelsen.
Af bemærkningerne fremgår, at luftprøver efter afmøblering vil vise, om der er skimmelsvamp i selve lejligheden eller i lejlighedens møbler.
Ophobning af udefrakommende skimmelmateriale kan være fra møbler, tøj eller dårlig rengøringsstand. Specielt i rum med tæpper, gardiner og lignende, eller hvis man har boet i en bolig med skimmelsvamp, kan der være ophobet større mængder af skimmelsvamppartikler.
I bygninger med dårlig rengøringsstandard vil mængden af støv, der altid indeholder udefra kommende skimmelsvamp i varierende mængde være større, og Mycometer-tallet vil her ofte være højere end i renere bygninger. I meget støvede rum vil det kunne forekomme, at man kan få kategori C målinger, uden at der er direkte vækst af skimmelsvamp i rummet. Et kategori C resultat bør altid følges op af en handling, det være sig fjernelse af skimmelkilde eller en grundig rengøring i de tilfælde, hvor årsagen er dårlig rengøring.
Vurdering:
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet Y for udlejer skal foretage en gennemgribende undersøgelse for at konstatere om indeklimaproblemerne skyldes manglende vedligeholdelse af ejendommen og det lejede. Det bør herunder vurderes, om en gennemgribende undersøgelse af indeklimaet i ejendommen og det lejede skal foretages, mens tøj, gulvtæpper, møbler og andet indbo er til stede i ejendommen og det lejede, eller om dette skal bortfjernes inden undersøgelsen af ejendommen og det lejede.
Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at firmaet XXY ved undersøgelsen af boligen har foretaget luftprøver, som har vist en høj frekvens af svampesporer mv. men som ikke har kunnet påvise årsagerne til de høje målinger.
Boligklagenævnet finder videre, at såfremt en skimmelsvampundersøgelse efter rengøringen forsat viser, at der er skimmelsvamp i boligen ud over kategori A, skal boligselskabet foretage de reparations- og vedligeholdelsesarbejder, som fremgår af firma XXY`s rapport af 7. april 2017.
Boligklagenævnet har bemærket lægeudtalelse af 7. januar 2016.
Det bemærkes desuden, at de nødvendige undersøgelser, som skal gennemføres, hensigtsmæssigt bør foretages af et neutralt firma, som I og boligselskabet kan blive enige om. Det påhviler boligselskabet at afholde udgifterne hertil.
I har ret til at få jeres gebyr tilbagebetalt. I bedes derfor ved henvendelse telefonnummer 328033 oplyse, hvilket kontonummer pengene ønskes indsat på.
Boligklagenævnet skal beklage den lange sagsbehandlingstid, som dels skyldes administrative forhold og dels det forhold, at der i en længere periode ikke har været udnævnt et boligklagenævn. Dertil kommer at der i forbindelse med sagen har været behov for en ny undersøgelse.
Afgørelse:
Sagen hjemvises til fornyet behandling i Boligselskabet Y.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86 st. 7 Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsselskab.
Venlig hilsen
Naja Joelsen
Formand
Kopi til Boligselskabet Y