AFGØRELSE

Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet skal tætne døre og vinduer straks og på en sådan måde, at de er til at åbne og lukke.  Boligselskabet skal endvidere rense wc-afløbet på ny. Hvis lejligheden ikke indeholde det lovpligtige antal stikkontakter, skal boligselskabet installere disse. Du får derfor medhold i din klage.

Sagen afgøres efter Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

 Sagens dokumenter:

  • Bilag 1: Lejekontrakt af 3. marts 2017
  • Bilag 2: Klage, modtaget den 7. september 2017 (fra partsrepræsentant)
  • Bilag 3: Boligselskabets redegørelse af 17. oktober 2018 incl. underbilag
  • Bilag 4: Boligklagenævnets partshøring af klager
  • Bilag 5: Klagers oplysninger om fortsatte mangler
  • Bilag 6: Boligklagenævnets partshøring af boligselskabet
  • Bilag 7: Boligselskabets bemærkninger til klagers oplysninger vedr. fortsatte mangler

Sagen afgøres efter Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.

    Redegørelse:

    Det fremgår af lejekontrakt, at du overtog boligen Y, i den pågældende by Z den 1. marts 2017.

    Det er oplyst, at du henvendte dig til boligselskabet for at få repareret dine vinduer og døre, som var utætte, samt få fjernet lugtgener fra toilet.

    Du har den 7. september 2017 via din partsrepræsentant klaget til Boligklagenævnet over, at vinduer og døre er utætte, samt at den grimme lugt fra toilettet ikke forsvinder, selvom der bliver gjort rent.

    Boligselskabet har i sin redegørelse af 17. oktober 2018 bl.a. anført følgende:

    ”Boligselskabet har, som det ses af de medsendte underbilag, igangsat adskillige vedligeholdelsesarbejder i lejemålet. På nuværende tidspunkt er det igangsat en VVS gennemgang af lejemålet pga. lugtgener fra toilettet. Denne opgave udføres af XXX…… Der vil arbejdes på at følge op på opgaverne ved et besøg hos lejeren sammen med en fra kommunens visitationsudvalg. Efter gennemgang af sagen kan boligselskabet X konstatere, at vi har reageret på lejerens direkte henvendelser og har overholdt vores vedligeholdelsespligt over for lejeren. Vi følger naturligvis op på sagen, og får foretaget en gennemgang af lejemålet.”   

    Følgende fremgår endvidere af boligselskabets brev:

    ” BILAG 3 Dokumentationer i form af faktura på vedligeholdelsesopgaver af bolig Y i forlængelserne af lejerens henvendelse til boligselskab X:

    BILAG 3-1 06-03-2017 Rekvireret Elektrikere: for ingen varme ved gulvvarme

    BILAG 3-2 28-03-2017 Rekvireret XXX:

    Rens af afløbsrør pga. luftgene

    BILAG 3-3 28-03-2017 Rekvireret YXY:

    Reparation af vindue og døre. Vindue i soveværelse meget utæt og gennemgang af skydedøre til værelse og badeværelse. Mellemdør svær at lukke, dør nr. 2 fra hoveddør.

    BILAG 3-4 31-03-2017 Rekvireret Elektrikere: Tilslutning af vaskemaskine baderum.

    BILAG 3-5 09-05-2017 Rekvireret XXX:

    lugtgene fra badeværelse.

    BILAG 3-6 08-09-2017 Rekvireret ZY: Gennemgang af hvidevarer, beboer instrueret i korrekt brug

    BILAG 3-7 08-09-2017 Rekvireret YXY: tætning af hoveddør og vindue i værelse.

    BILAG 3-8 14-12-2017 Rekvireret YY: Undersøgelse af kloakafløb og sugning af slam

    BILAG 3-9 12-06-2018 Rekvireret XXY: Rensning af køkken afløb samt gulvafløb.”

    Den 6. februar 2019 sendte Boligklagenævnet boligselskabets brev med underbilag til dig/din partsrepræsentant og anmodede om dine bemærkninger inden 14 dage.

    Din partsrepræsentant kontaktede den 8. maj 2019 telefonisk Boligklagenævnet i anledning af partshøringen. Hun oplyste:

    ”Følgende er ikke udbedret:

    Vindue i soveværelset blev forsøgt ordnet, som resulterede i at den ikke længere kan åbnes, men også stadig var utæt/træk kommer ind.

    Lille vindue i køkkenet er også stadig utæt.

    Der er stadig utætheder på hoveddøren samt døren til gangen.

    Badeværelset er ikke blevet i orden. Efter 2 timer begynder der at lugte af kloak og lort, og lugten breder sig i hele lejligheden. Dette betyder, at når klager ikke har været hjemme i et par timer, så lugter hele lejligheden når klager kommer hjem.” (bilag 5)

    På baggrund af disse oplysninger, udbad Boligklagenævnet sig den 15. maj 2019 boligselskabets bemærkninger (bilag 6).

    Boligselskabet svarede ved mail af 8. juli 2019 bilagt intern korrespondance (bilag 7). Som det fremgår, henviser boligselskabet til, at firma XX i oktober 2018 sørgede for at fejlfinde lugtgene samt rensning af afløb, og firma YY foretog en gennemgang af vinduer og døre samt tætning af yderdør.

    Af den medfølgende interne korrespondance fremgår, at boligselskabet har forespurgt en medarbejder, om han kan bekræfte, at ovennævnte er udbedret, hvortil han har svaret:

    ”Det kan jeg ikke, for klagerne bunder i lejers egen forkerte brug af lejligheden, hun tilstopper vandlåsene konstant, og slukker radiatorer (derfor hun syntes der er koldt) og bliver ved med at tilslutte flere el apparater på en stik kontakt der gør at sikringerne i el tavlen slår fra og slukker strømmen. Hun holder fast i at tilslutte, en bord opvaskemaskine samt kaffe maskine og el kedel samt lamper og diverse apparater på en stik for der efter at tænde dem alle sammen.”

    Lovgrundlag:

    Det fremgår af § 84, stk. 1, nr. 2 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, at Boligklagenævnet bl.a. behandler klager indbragt af lejere vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

    Det fremgår af § 45 i lejeforordningen, at udlejeren har pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

    Vurdering:

    Boligklagenævnet finder, at boligselskabet ikke fuldt ud har overholdt sin vedligeholdelsespligt.

    Det fremgår af boligselskabets tilsendte breve med bilag, at boligselskabet i efteråret 2018 har gjort flere tiltag for at udbedre manglerne. Dette har dog ikke helt været tilstrækkeligt, idet der i maj 2019 fortsat var utætte vinduer og en utæt hoveddør. Ligeledes var der stadig lugtgener fra badeværelset.  Et vindue, som var forsøgt repareret, kan efterfølgende ikke åbnes og lukkes.

    På baggrund af de seneste oplysninger fra lejer, anser Boligklagenævnet det for godtgjort, at døre og vinduer endnu ikke er tilstrækkeligt renoveret.

    Ligeledes er der fortsat/atter problemer med lugtgener fra badeværelset.

    Det forhold, at boligselskabet har foretaget en del udbedrings- og istandsættelsesforsøg, fritager ikke udlejer for pligten til fortsat at foretage fornyelse eller anden istandsættelse.

    Boligselskabet skal derfor snarest muligt og senest indenfor 14 dage iværksætte yderligere renovering/tætning af døre og vinduer i din bolig, således at de ikke længere er utætte, og således at de kan åbnes og lukkes.

    Boligselskabet skal ligeledes snarest muligt og senest indenfor 14 dage på ny foretagne det fornødne til fjernelse af lugtgener fra badeværelse.

    Boligklagenævnet forudsætter, at lejligheden har det lovpligtige antal stikkontakter. Hvis dette ikke er tilfældet, skal boligselskabet opsætte disse.

    Boligklagenævnet kan endvidere foreslå boligselskabet på ny at vejlede lejeren om korrekt anvendelse af stikkontakter.

    Boligklagenævnet skal beklage den lange sagsbehandlingstid, som dels skyldes, at der i en længere periode ikke var udpeget et Boligklagenævn, dels skyldes administrative forhold.

    Afgørelse:

    Boligselskabet har ikke i fornødent omfang vedligeholdt det lejede på forsvarlig måde.

    Boligselskabet skal derfor straks iværksætte renovering af døre og vinduer i din bolig og fjerne lugtgener.

    Du får derfor medhold i din klage.

    Når Boligklagenævnets afgørelse indebærer, at udlejer har pligt til at foretage visse handlinger, som det her er tilfældet, skal dette ifølge § 11 i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 27 af 26. november 2008 om Boligklagenævnets virksomhed ske senest 2 uger efter, at Boligklagenævnets afgørelse er kommet frem.

    Du har ret til at få dit gebyr tilbagebetalt. Du bedes derfor oplyse til Boligklagenævnet, hvilket kontonummer, du ønsker gebyret indbetalt på.  

    Klagevejledning:

    Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

     Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

    På klagenævnets vegne

     Naja Joelsen

    Formand for Boligklagenævnet

     Bilag: Lovgrundlag

    Kopi til Boligselskabet XX. Der henvises til lejemål nr. YXYXY

    Relateret udgivelser

    Hjælp os med at blive bedre

    For at give dig den bedst mulige oplevelse på aua.gl, kan du her skrive til os om manglende tekst eller hvis du finder fejl i vores udgivelser