Forord

Boligklagenævnet aflægger herved den årlige beretning i henhold til Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger § 83, stk. 4.

Beretningen følger kalenderåret og indeholder en kort redegørelse over Boligklagenævnets virke, statistik over modtagne klager og afsluttede sager.

Beretningen findes på Boligklagenævnets hjemmeside: www.aua.gl

Boligklagenævnets sekretariat kan efter aftale udlevere eller tilsende kopi af årsberetningen.

Boligklagenævnets Sekretariat kan kontaktes på følgende måde:
Adresse: Imaneq 29, 1, postboks 689, 3900 Nuuk
Mail: maalaarut@nanoq.gl
Telefon nr.: 32 80 33
Fax nr.: 32 78 50

Nuuk, februar 2016

Naja Joelsen

Formand for Boligklagenævnet

Generelt om Boligklagenævnet

Boligklagenævnet er oprettet med hjemmel i Lands­tingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af bo­liger, § 82, stk. 1.

Boligklagenævnet er landets øverste administra­tive klageinstans på lejeboligområdet.

Det er en administrativ, domstolslignende myndig­hed, som er uafhængig af instrukser og udtalelser fra myndigheder eller andre om, hvordan de enkelte sager skal behandles og afgøres.

Nævnet træffer afgørelser i tvister mellem lejer og udlejer i Selvstyrets og kommunernes udlejningsbo­liger, bortset fra boliger ejet af Illuut A/S (se nærmere herom i Boligklagenævnets årsberetning for 2014).

Afgørelserne er bindende og endelige. Boligklage­nævnets afgørelser kan således ikke påklages til en anden administrativ myndighed. Afgørelserne kan alene indbringes for domstolene efter de alminde­lige regler.

Boligklagenævnets formål er også, at dets afgørel­ser skal danne et klart og værdifuldt vejlednings- og praksisgrundlag for borgere, boligselskaber og an­dre faglige interessenter.

På den måde er Boligklagenævnet med til at sikre, at der træffes fyldestgørende og korrekte afgørel­ser, uanset hvor i landet boligerne ligger.

Nævnets virke er nærmere reguleret i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (lejeforord­ningens) § 82-86 og Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 27 af 26. november 2008 om Boligklagenævnets virksomhed.

Boligklagenævnets kompetence

Boligklagenævnets kompetence fremgår af lejefor­ordningens § 84, stk. 1.

Boligklagenævnet kan behandle en klage, når den vedrører følgende emner:

  1.  Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser.
  2. Vedligeholdelse og istandsættelse.
  3. Boligens stand ved indflytningen.
  4. Installation i og forbedringer af det lejede (råde­ret).
  5. Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af or­densreglerne).
  6. Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål).
  7. Boligens stand ved fraflytning (normalistand­sættelse).

I praksis betyder det, at Boligklagenævnet kan be­handle en del klager over afgørelser, der er truf­fet af boligselskaber.

Det koster 150 kroner at klage til Boligklagenævnet. Klageren skal kun betale gebyret, hvis sagen opta­ges til realitetsbehandling. Gebyret tilbagebetales, hvis det viser sig, at lejeren har fået helt eller delvist medhold i sin klage.

Boligklagenævnet afviser at behandle en klage, hvis klager ikke indbetaler gebyr.

Samtidig må Boligklagenævnet afvise at behandle mange sager, idet der klages over forhold, som falder udenfor Boligklagenævnets kompetence.

Endelig afviser Boligklagenævnet at behandle klager, der ikke egner sig til behandling i nævnet, for eksempel fordi der skal ske bevisførelse, eller fordi klager helt klart ikke vil kunne få – hverken helt eller delvist – medhold i sin klage.

Boligklagenævnets sammensætning (medlemmer):

Boligklagenævnet består af en formand og tre al­mindelige nævnsmedlemmer.

Formanden og dennes suppleant udpeges af Naalak­kersuisut efter indstilling fra det medlem af Naalak­kersuisut, der er ressortansvarlig for boligområdet. Begge skal besidde særlig viden om boligforhold el­ler have bestået juridisk kandidateksamen.

Ét nævnsmedlem og dennes suppleant udpeges af Naalakkersuisut efter indstilling fra A/S Boligsel­skabet INI.

Ét nævnsmedlem og dennes suppleant udpeges af Naalakkersuisut efter indstilling af KANUKOKA og ét nævnsmedlem og dennes suppleant udpeges af Naalakkersuisut efter indstilling fra Lejernes Landsorganisation IPK eller SIK, IMAK og PPK.

De tre almindelige nævnsmedlemmer og deres sup­pleanter skal være sagkyndige med hensyn til bolig­forhold.

Boligklagenævnets sammensætning medfører der­for, at både lejers og udlejers interesser er repræ­senteret.

Ved indgangen af 2015 havde Nævnet følgende sammensætning:

Formand:

       Naja Joelsen, advokat

       Suppleant: Lise Mørup Dalsgaard, advokat

Nævnsmedlemmer:

  1. Beathe Hendriksen, SIK
    Suppleant: Jess G. Berthelsen, SIK
  2. Bjarne Petersen, KANUKOKA,
    Suppleant: Pétur Haukur Guðmundsson, KANUKOKA
  3. Githa Brask Olsen, A/S Boligselskabet INI
    Suppleant: Najánguaq Johansen, ISERIT A/S

Githa Brask Olsen udtrådte af Boligklagenævnet med udgangen af april. Derefter deltog Najánguaq Johansen i nævnets møder.

Boligklagenævnet skal som hovedregel afholde mindst 3 møder i lø­bet af året. I 2015 blev der afholdt 1 møde i maj og 2 møder i december. Hver enkelt sag gennemgås af formanden og afgø­res af nævnet på mødet. Sagerne afgøres ved stem­meflertal, hvor både formanden og de menige medlemmer hver har én stemme. I tilfælde af stem­melighed er formandens stemme afgørende.

Boligklagenævnets virksomhed i 2015

Formandsberetning:

På grund af den store stigning, der var i antallet af klager til Boligklagenævnet i 2015, vurderede sekretariatet, at der ikke længere var noget stort behov for at informere om nævnets eksistens og virksomhed. Boligklagenævnet havde derfor ingen spots på KNR eller lignende. Boligklagenævnets sekretariat deltog dog i begrænset omfang i oplysning til borgerne i Tasiilaq og Qaqortoq i samarbejde med IKIU. 

Forbruger- og Konkurrencestyrelsen varetager i sit ankecenter sekretariatsbetjeningen for Boligklagenævnet. Styrelsen havde i hele 2015 til huse på adressen Imaneq 29, 1. sal.

Af Ankecentrets personale, som i 2015 bestod af 3- 4½ jurister, 1 socialkonsulent og 1-2 kontormedarbejdere, deltog de fleste i forberedelsen af sagerne til nævnet. Ved at så mange personer deltager i sagsbehandlingen, tilstræbes det, at viden ikke går tabt, hvis en medarbejder forlader styrelsen.

En del af de klager, som nævnets sekretariat modtager, kan ikke behandles i nævnet. Dette skyldes dels manglende indbetaling af gebyr, dels at Boligklagenævnet kun har kompetence til at behandle et ret snævert område inden for lejeboligområdet og dels at nogle sager ikke egner sig til behandling i nævnet, for eksempel fordi der skal ske bevisførelse.

 

Nuuk, august 2016

 

 

Naja Joelsen

Formand for Boligklagenævnet

Statistik

Boligklagenævnet modtog i 2015 i alt 79 klager fra lejere rundt om i landet mod 48 i 2014.

Der er afsluttet i alt 46 sager, hvoraf 6 blev behandlet på nævnsmøder, og de resterende 40 blev afvist pga. manglende indbetaling af gebyr, manglende kompetence, manglende retlig interesse, eller fordi klagen blev trukket tilbage, eller fordi sagen var udsigtsløs.

 

Fordeling af afviste sager:

Realitetsbehandlede sager:

Boligklagenævnet realitetsbehandlede i 2015 i alt 6 sager på nævnsmøder.

Hermed følger et kort referat af hver enkelt afgørelse. Hver afgørelse kan i sin helhed læses på Boligklagenævnets hjemmeside.

Sag nr. 1 – 2014-099341

Sagen vedrørte manglende indvendig vedligeholdelse/maling, samt størrelsen af klagernes el- og varmeregning.

Det fremgår af sagen, at lejemålet var indgået i 1998.

Lejerne klagede til Boligklagenævnet over manglende maling af boligen, og at de måtte afholde høje udgifter til el og varme i lejeboligen.

Boligklagenævnet fandt, at lejerne selv skulle afholde udgifterne til den indvendige maling af deres lejlighed.

For så vidt angik størrelsen af deres varme- og elregninger, havde Bolig-klagenævnet ikke kompetence til at behandle den del af klagen.

Sag nr. 2 - 2014-104098

Sagen vedrørte manglende istandsættelse og renovering af vinduer og døre.

Det fremgår af sagen, at lejemålet var indgået i 1997.

Lejer havde tidligere henvendt sig til boligselskabet for at få repareret en radiator samt vinduer og døre, som var utætte.

Da der intet skete, klagede han til Boligklagenævnet over, at radiatoren var utæt, og at vinduer og døre var utætte. Han oplyste desuden, at udførelsen af arbejderne hele tiden blev udsat.

Boligselskabet oplyste, at begrundelsen for at vinduer og døre ikke var blevet lavet, var, at boligafdelingen, som lejemålet hørte til, ikke havde likvide midler og havde haft underskud i en årrække.

Boligselskabet oplyste videre, at, efter lejer havde indgivet klagen til Boligklagenævnet, var radiatoren blevet udskiftet med en brugt radiator, da der ikke var andet på stedet, og varmeanlægget, der skulle opvarme boligen, var blevet renset, og dyserne skiftet.

Boligklagenævnet fandt, at boligselskabet som repræsentant for udlejer, ikke havde overholdt sin vedligeholdelsespligt.

På baggrund af oplysningerne fra såvel boligselskabet som lejer, anså Boligklagenævnet det for godtgjort, at døre og vinduer endnu ikke var renoveret.

Lejeforordningen indeholder ikke frister for, hvor hurtigt mangler skal udbedres, hvorfor udgangspunktet må være, at udlejer snarest muligt skal foretage den nødvendige vedligeholdelse.

Det forhold, at boligselskabet ikke havde økonomisk mulighed for at renovere døre og vinduer, fritager ikke udlejer for pligten til at foretage fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde.

Boligselskabet - på vegne af udlejer - skulle derfor snarest muligt iværksætte renovering af døre og vinduer i boligen, således at de ikke længere var utætte.

Sag nr. 3 - 2014-101430

Sagen drejede sig om flytteafregning i forbindelse med fraflytning.

Det fremgår af sagen, at lejemålet var indgået i juni 20XX og opsagt til fraflytning i oktober samme år.

Lejer anførte i sin klage til Boligklagenævnet, at hun var utilfreds med de ekstra regninger, som hun havde fået i forbindelse med fraflytning af lejligheden. Hun anførte, at hun havde fulgt retningslinjerne for leje af lejligheden, havde vedligeholdt den og gjort grundigt rent ved fraflytning. Hun havde fået oplyst, at ekstraregningerne var på grund af malerarbejdet, og det var hendes vurdering, at private malerfirmaer kan kræve lige så meget, som de vil.   

Det fremgår af synsrapporten, at lejer var til stede under fraflytningssynet af lejligheden, og at hun underskrev synsrapporten.

Boligselskabet har endvidere anført, at der kun har været udført de ting, som har været nedskrevet i synsrapporten i forbindelse med besigtigelsen, der følger ikke andre (mærkelige) regninger med.

Boligklagenævnet fandt, at lejer var forpligtet til at betale det beløb, der vedrørte udgifterne til normalistandsættelse af lejemålet.

Begrundelsen var, at der ifølge forordningen ikke er hjemmel til at fravige kravet om normal istandsættelse af lejligheden i form af lakering af gulve, maling af vægge og hvidtning af lofter uanset lejlighedens stand ved fraflytningen.

Heller ikke det forhold, at lejer kun har boet i lejligheden i ca. 5 måneder kunne begrunde en nedsættelse af istandsættelseskravet.

I betragtning af lejlighedens størrelse fandt Boligklagenævnet ikke, at malerregningen var uforholdsmæssig stor og gik derfor ikke ind i en vurdering af denne.

Sag nr. 4: 2014-105941

Sagen drejede sig om betaling af husleje i forbindelse med skimmelsvamprenovering, udgifter til møbler, som var blevet inficeret af skimmelsvamp, samt udgifter til flytning under skimmelsvamprenovering.

Det fremgår af sagen, at lejemålet var indgået i august 2012, at der blev konstateret skimmelsvamp i boligen i september 2014, at familien boede vakant nogle uger, indtil den kunne flytte til en anden bolig.

Boligklagenævnet fandt, at familien skulle betale husleje for perioden, efter at der blev konstateret skimmelsvamp i lejligheden og frem til, at familien flyttede i en anden bolig. Dette betød, at imens familien ventede på deres nye bolig og blev indkvarteret vakant i to uger, var familien ikke fritaget for at betale husleje til Boligselskabet.

Boligklagenævnet havde ikke kompetence til at træffe afgørelse vedrørende udgifterne til nye møbler, idet det er et erstatningsspørgsmål og derfor henhører under domstolene.

På samme måde havde Boligklagenævnet ikke kompetence til at behandle den del af sagen, der vedrørte lejernes udgifter i forbindelse med flytning.

Sag nr. 5: 2014-105643

Sagen drejede sig om boligselskabets pligt til at udføre skimmelsvamprenovering.

Lejemålet var indgået i april 2009. Der blev foretaget skimmelsvamp-undersøgelse af boligen i maj 2011. Boligselskabet nægtede at udlevere rapporten om den foretagne undersøgelse til lejer, som først fik den i oktober 2014. Der blev fundet højt indhold af skimmelsvamp, og det blev konkluderet, at boligen var sundhedsfarlig.

Lejer klagede til Boligklagenævnet, fordi hun adskillige gange havde anmodet om en erstatningsbolig, da familien havde store helbredsproblemer, som kunne relateres til skimmelsvampen.

Boligklagenævnet fandt, at Boligselskabet ikke havde overholdt sin vedligeholdelsespligt. Udlejeren var forpligtet til at vedligeholde lejemålet på forsvarlig måde. Boligselskabet skulle derfor sørge for, at der ikke var skimmelsvamp i boligen. Boligselskabet skulle bringe boligen i overensstemmelse med kravene i Landstingsforordningen nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (herefter lejeforordningen). Boligselskabet skulle straks tildele lejer og hendes familie en erstatningsbolig, indtil hendes bolig levede op til kravene i lejeforordningen.

Sag nr. 6: 2015-953

Sagen drejede sig om flytteafregning i forbindelse med fraflytning.

Lejemålet var indgået i oktober 2013 og blev fraflyttet i august 2014.

Lejerne klagede til Boligklagenævnet over størrelsen af regningen i forbindelse med deres fraflytning af lejemålet.

I forbindelse med indflytningen havde lejerne afleveret en udførlig mangelliste til boligselskabet. Boligselskabet havde ikke reageret på mangellisten.

Boligklagenævnet fandt derfor, at Boligselskabet ikke havde godtgjort, at lofterne var malet acceptabelt ved indflytningen.

Boligklagenævnet fandt på den baggrund, at lejernes andel af udgifterne til normalistandsættelse skulle nedsættes med skønsmæssigt halvdelen, således at lejerne kun skulle betale halvdelen af udgifterne til normalistandsættelsen.

Boligklagenævnet anførte overfor boligselskabet, at det ikke var tilstrækkeligt at fremsende en faktura med et samlet beløb på malerarbejde, selvom der var indgået aftale med malerfirmaet om faste beløb.

Fakturaen skulle specificeres, således at det klart fremgik, hvilke arbejder der var udført i lejligheden. Det skulle desuden fremgå, hvad m² prisen på 

arbejdet udgjorde, samt hvor mange m², der var behandlet, f.eks. ved gulvarbejde.

Boligklagenævnet havde ikke kompetence til at behandle spørgsmålet om misligholdelse af boligen og huslejerestancen.

Begrundelsen herfor var at disse områder ikke er medtaget i § 84 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, som udtømmende angiver, hvilke klager boligklagenævnet kan behandle.