Sagsfremstilling

Den 9 . oktober 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over udlejers varsling af huslejeforhøjelse for lejers bolig . Det er lejers opfattelse, at den fremsendte varsling af huslejeforhøjelse ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om årsagen til huslejeforhøjelsen, og at de få begrundelser der gives, er misvisende . Derfor mener lejer, at varslingen er ugyldig .

Det fremgår af sagen, at lejer bor i en offentlig udlejningsbolig . Boligen tilhører Grønlands Hjemmestyre og er placeret i boligafdeling 159 . Efter det oplyste består boligafdelingen pr . 31 . marts 2006 af 109 boliglejemål med et samlet boligareal på 8 .422,70 kvadratmeter samt et særligt lejemål med et areal på 77 kvadratmeter . 18 lejemål udgår af boligafdelingen pr . 1 . januar 2007, da de overtages af lejerne som andelsboliger . Fra den 1 . januar 2007 består boligafdeling 159 derfor af 91 boliglejemål med et samlet boligareal på 6 .723,80 kvadratmeter samt et særligt lejemål med et areal på 77 kvadratmeter .

Udlejer har d . 12 . oktober 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse . Ved skrivelse af 30 . oktober 2006 har udlejer gjort gældende, at varslingen opfylder kravene i § 28, stk . 2, i landstingsforordning nr . 2 af 12 . maj 2005 om leje af boliger (lejeforordningen), hvorefter varslingen skal indeholde oplysning om følgende to forhold: Forhøjelsens størrelse og grunden til forhøjelsen . Udlejer oplyser, at varslingen indeholdt oplysning om, at lejers husleje stiger med 704 kr . månedligt . Sammen med varslingen var vedlagt et summarisk budget for boligafdelingen for indeværende og det kommende år, hvori grunden til forhøjelsen fremgik . Derfor mener udlejer, at varslingen er gyldig .

Afgørelse

Jf . § 84, stk . 1, nr . 1 i lejeforordningen, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen .

Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem fandt, at den af udlejer fremsendte varsling, som lejer modtog den 26 . september 2006, var gyldig .

2 nævnsmedlemmer fandt, at den af udlejer fremsendte varsling, som lejer modtog den 26 . september 2006, var ugyldig .

Boligklagenævnet udtalte enstemmigt, at det vil være ønskværdigt, at udlejer for fremtiden sender varslinger, hvor begrundelsen for en huslejestigning fremstår i en mere læsevenlig form .

Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed . I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende .

Begrundelse

Ifølge § 28, stk . 2, 1 . led, i lejeforordningen skal lejen årligt fastsættes på grundlag af et af udlejer udarbejdet og godkendt driftsbudget for den enkelte boligafdeling for det kommende år .

Huslejen bestemmes ud fra den forudsætning, at en boligafdelings samlede indtægter skal svare til boligafdelingens samlede udgifter, altså en balanceleje . Udlejer beregner først boligafdelingens samlede nødvendige udgifter, hvorefter udlejer opkræver et tilsvarende beløb som husleje (boligafdelingens samlede indtægter) . Hver lejer betaler husleje efter boligens antal kvadratmeter . Dog betales administrationsbidraget pr . lejemål uanset boligens størrelse .

Udlejer har ikke forelagt driftsbudgettet for boligafdelingens afdelingsbestyrelse, da en sådan ikke findes . Udlejer har derimod indkaldt samtlige lejere i boligafdeling 159 til et ordinært afdelingsmøde, der skulle afholdes den 29 . september 2006 i børnehaven Annersuaq, Nuussuaq . Mødet blev imidlertid ikke gennemført, da der foruden 4 repræsentanter for udlejer kun mødte to lejere op, der ikke ønskede mødet gennemført på grund af det lave deltagerantal . De to lejere fik i stedet udleveret driftsbudgettet for 2007 . Driftsbudgettet er blevet godkendt af boligens ejer den 22 . september 2006 .

Lejer, som har indbragt denne klage, var ikke blandt de to fremmødte på afdelingsmødet den 29 . september 2006 .

Lejer modtog en skriftlig varsling om huslejeforhøjelse den 26 . september 2006 .

Af varslingen fremgår, at huslejen stiger pr . 1 . januar 2007, hvorfor et enigt boligklagenævn fandt, at varslingen overholder lejeforordningens krav om, at den skal gennemføres med mindst 3 måneders skriftligt varsel, jf . lejeforordningens § 28, stk . 2 ., 2 . led .

Varslingen indeholdt oplysning om, at huslejen stiger med 704 kr . pr . måned .

Et enigt boligklagenævn fandt derfor, at varslingen overholder lejeforordningens krav om, at varslingen skal indeholde forhøjelsens størrelse angivet i kroner pr . måned, jf . lejeforordningens § 28, stk . 2 ., 3 led .

Herudover var varslingen vedlagt et summarisk budget for boligafdelingen for 2007, der viser hovedposterne i budgettet for henholdsvis indeværende og det kommende år .

Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem udtalte, at det fremgår af bemærkningerne til lejeforordningens § 28, stk . 2, at en varsling som minimum bør indeholde de hovedelementer, der er årsagen til, at huslejen stiger . Det fremgår videre af bemærkningerne, at udlejer kan løfte sin oplysningspligt ved at vedlægge et summarisk budget for det kommende år, der viser hovedposterne i budgettet for henholdsvis indeværende og det kommende år . Det vedlagte summariske budget indeholder hovedposterne for 2006 samt 2007, hvorfor lejeforordningens krav til begrundelse er overholdt . På den baggrund overholder varslingen lejeforordningens krav og er dermed gyldig, uanset at varslingen også indeholder andre oplysninger, hvoraf det ikke fremgår, hvad der er årsagen til huslejestigningen .

Hertil nævner boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem, at den primære grund til ændringerne i boligafdelingens indtægter og udgifter, er, at nogle af boligafdelingens boliger af lejerne er blevet overtaget som andelsboliger pr . 1 . januar 2007, hvorfor disse boliger udgår af boligafdelingen . Nedgangen af boliger i boligafdelingen har medført et større fald i indtægter end faldet i udgifter, hvorfor det samlede resultat bliver, at huslejen stiger pr . 1 . januar 2007 . Udlejer burde have forklaret denne sammenhæng tydeligt i varslingen . Denne manglende forklaring medfører dog ikke, at varslingen kan erklæres ugyldig, da varslingen overholder lejeforordningens krav, jf . ovenfor, og da lejer af budgetsammendraget også kan se, at boligafdelingens samlede indtægter falder pr . 1 . januar 2007 .

2 nævnsmedlemmer fandt, at varslingen var ugyldig, fordi den ikke indeholder en specifik oplysning om, at antallet af kvadratmeter i boligafdelingen pr . 1 . januar 2007 falder fra 8 .422,70 kvadratmeter til 6 .723,80 kvadratmeter, og at dette fald i antal kvadratmeter, som huslejen skal fordeles på, er den primære årsag til huslejestigningerne . I øvrigt er det en forkert begrundelse for huslejeændringen, som udlejer giver nederst på side 2 i boligafdelingens budget .

De to nævnsmedlemmer udtalte, at varslingen korrekt burde have indeholdt oplysninger om, at den primære grund til, at huslejen stiger, er, at der fra 1 . januar 2007 er færre antal kvadratmeter i boligafdelingen at fordele de øgede driftsudgifter på . Ligeledes burde varslingen have indeholdt en specifik oplysning om, at boligarealet pr . 1 . januar 2007 bliver reduceret fra 8 .422,70 kvadratmeter til 6 .723,80 kvadratmeter .