AFGØRELSE

Person a&b skal betale person a&b’s andel af de udgifter, der vedrører den lovpligtige normalistandsættelse af boligen, herunder indvendig rengøring af skabe.

Boligklagenævnet har ikke kompetence til at behandle den del af sagen, der vedrører udskiftning af håndvasken.

Redegørelse:

Det er oplyst, at person a&b flyttede ind i lejligheden, den 1. maj 2008.

Ved undersøgelsen den 6. maj 2008 udarbejdedes en mangelliste, hvoraf de fleste mangler blev udbedret. Ved ny undersøgelse den 28. maj 2008 manglede alene udbedring af afløb til vaskemaskine og levering af nøgler til soveværelset.

Person a&b opsagde dette lejemål til fraflytning den 1. september 2010.

I forbindelse med bekræftelse af person a&b’s opsigelse, oplyste boligselskabet den 9. august 2010, at boligen skulle normalistandsættes og at den skulle afleveres tømt, rengjort og uden skader.

Af synsrapporten af 1. oktober 2010 fremgår, at samtlige vægge og lofter skulle males 2 gange, badeværelset skulle males én gang og gulvene i stue og i 3 værelser skulle lakeres én gang, ligesom linoleum i mellemgangen og i køkkenet skulle pudses. Indvendige skabe, emhætte og baderummet skulle rengøres. Håndvasken skulle udskiftes, da der var en revne i den.

Det fremgår af flytteopgørelse 16. oktober 2010, at person a&b skulle betale 3.330,71 kr. Flytteregningen var på i alt 18.073,61 kr., hvoraf normalistandsættelsen udgjorde 15.210 kr. Udgifterne til misligholdelse var på 2.863,61 kr. og omfattede rengøring af indvendige skabe samt baderum og udskiftning af håndvask i baderummet. Fradraget i udgiften til normalistandsættelsen var beregnet til 4.410, 90 kr., svarende til 29 % af det fulde beløb.

I brev af 6. december 2010 fastholdt boligselskabet fraflytningsregningen, samt oplyste, at boligselskabet ved normal vedligeholdelse brugte faste priser med hensyn til malerarbejdet, hvorfor priserne kunne være høje.

Den 29. december 2010 klagede person a&b til boligselskabet over malerregningen. Det var person a&b’s opfattelse, at det ikke var nødvendigt at male vægge og lofter.

I klagen til Boligklagenævnet anførte person a&b, at person a&b anmoder om at få tilbagebetalt en del af person a&b’s depositum, svarende til 5.090,39 kr., samt 1.963,61 kr. for håndvasken. Person a&b oplyser, at lejligheden i forbindelse med overtagelsen blev synet uden anmærkninger, bortset fra, at person a&b efter indflytningen opdagede et knækket afløb i badeværelset, som person a&b dog ikke anmeldte. Først, da regningen kom, fandt person a&b ud af, at hele lejligheden var blevet malet, skabene rengjort og afløbet skiftet, hvorfor person a&b skulle betale 71 % af udgifterne.

I Boligselskabets bemærkninger til sagen den 28. marts 2012 oplystes, at ejendommen var blevet hovedrenoveret, og at person a&b overgik til ny lejekontrakt per 1. maj 2008. Person a&b har modtaget person a&b’s normale fradrag i udgiften for normalistandsættelsen på 29 % for den tid, person a&b har boet i lejligheden, siden den blev hovedrenoveret. Vedrørende håndvasken henviste boligselskabet til billeddokumentation, samt til inspektørens notat, hvor det fremgik, at du person a oplyste, at du tabte noget i vasken.

Den 19. april 2012 og den 20. april 2012 anførte I, at det ikke passer, at person a tabte noget i håndvasken. Håndvasken var allerede revnet, da person a&b flyttede ind i den renoverede lejlighed. Person a&b har ikke oplyst boligselskabet om manglen, fordi det ikke var et problem for person a&b.

Den 20. april 2012 fastholdt boligselskabet, at lejligheden var fuldstændig renoveret ved indflytning, og at person a&b havde mulighed/pligt til at oplyse boligselskabet om mangler/fejl ved indflytningen.

Lovgrundlag:

Efter § 84, stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12.maj 2005 om leje af boliger behandler Boligklagenævnet klager indbragt af lejere vedrørende:

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.

Ifølge § 45 har udlejeren i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

Efter § 48 skal lejeren behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.

Efter § 77 skal der ved fraflytning af en bolig foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede.

Vurdering:

Boligklagenævnet finder, at person a&b er forpligtet til at betale det beløb, der vedrører person a&b’s andel af udgifterne til normalistandsættelse af person a&b’s bolig.

Boligklagenævnet har ved denne vurdering lagt vægt på, at det er et lovkrav efter lejeforordningens § 77 stk. 1, at boligen ved fraflytning skal normalistandsættes.

Det betyder, at lejeren er ansvarlig for at afholde udgifter til normalistandsættelsen af boligen ved fraflytningen, omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede.

Med henvisning til, at person a&b har boet i lejligheden i 2 år og 4 måneder finder Boligklagenævnet ikke grundlag for at nedsætte betalingen for normalistandsættelsen.

Person a&b skal derfor betale for maling af vægge, hvidtning af lofter, lakering af gulve og rengøring af lejligheden.

Vedrørende boligselskabets oplysning om, at boligselskabet ved normal vedligeholdelse bruger faste priser med hensyn til malervedligeholdelse, skal Boligklagenævnet påpege, at boligselskabet til enhver tid skal sikre, at de indhentede malertilbud løbende kontrolsikres.

Det bemærkes, at Boligklagenævnet efter et konkret skøn vil kunne nedsætte udgiften til istandsættelsen, såfremt der ikke foreligger klar dokumentation for størrelsen af de enkelte håndværkerregninger.

Boligklagenævnet finder, at nævnet ikke har kompetence til at tage stilling til hvem der skal betale udgiften ved udskiftning af håndvasken.

Boligklagenævnet bemærker indledningsvis til kompetencespørgsmålet, at fordelingen af ansvaret for den indvendige vedligeholdelse fremgår af § 45 stk. 2 (udlejer) og stk. 3 (lejer), efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet er kompetent, jfr. § 84, stk. 1 nr. 2.

Udlejer vil som udgangspunkt, jfr. § 45, stk. 2 og stk. 3 være ansvarlig for det lejedes badeværelsesinventar, henholdsvis udskiftning heraf som følge af lejerens almindelige anvendelse af det lejede.

Finder Boligklagenævnet i en sag om vedligeholdelse og stand, at en konkret skade ikke umiddelbart kan tilskrives lejerens almindelige anvendelse af det lejede, afviser Boligklagenævnet at behandle den del af sagen, under henvisning til, at det pågældende spørgsmål skal afklares efter lejeforordningens § 48, efter hvilken bestemmelse boligklagenævnet mangler kompetence.

Boligklagenævnet finder, at spørgsmålet om udskiftning af håndvasken skal bedømmes efter lejeforordningens § 48.

Begrundelsen herfor er, at det ikke er sandsynliggjort, at skaden er opstået som følge af slid og ælde eller ved almindelig anvendelse af håndvasken.

Boligklagenævnet har herved lagt vægt på skadens karakter sammenholdt med de forskellige forklaringer, der er givet vedrørende skaden.

Da det således ikke kan udelukkes, at skaden er opstået ved uforsvarlig adfærd, har Boligklagenævnet ikke kompetence til at behandle den del af sagen, som vedrører håndvasken.

Afgørelse:

Boligklagenævnet finder således, at person a&b skal betale person a&b’s andel af de udgifter, der vedrører den lovpligtige normalistandsættelse af boligen, herunder indvendig rengøring af skabe.

Boligklagenævnet finder, at nævnet ikke har kompetence til at behandle spørgsmålet om udskiftning af håndvasken.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret (selvstyret) og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

På Boligklagenævnets vegne

Naja Joelsen

Formand for boligklagenævnet

Lovgrundlag (DK):

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger

I medfør af lov nr. 944 af 23. december 1986 for Grønland om boligforsyning, boligstøtte, leje af boliger mv. fastsættes:

§ 45. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

§ 47. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.

Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi, jf. dog stk. 5. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.

Stk. 3. I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 48. Lejeren skal behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.

§ 77. Ved fraflytning af en bolig skal der foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede, jf. dog stk. 3.

Stk. 2. Såfremt lejeren selv ønsker at foretage eller forestå normalistandsættelsen ved fraflytning, skal istandsættelsen udføres i en håndværksmæssig forsvarlig kvalitet. Arbejdet skal være udført, inden boligen fraflyttes i henhold til opsigelsen eller ophævelsen af lejemålet og inden besigtigelse af boligen, jf. § 79.

Stk. 3. Var boligen ikke normalistandsat ved lejerens indflytning, skal lejeren aflevere boligen i samme stand, som den var ved indflytning.

Stk. 4. Udlejer kan fravige stk. 1 og 2, såfremt det vil være forbundet med væsentlige vanskeligheder at lade boligen istandsætte efter ophør af et lejemål og indgåelse af et nyt. Ved lejemålets ophør betaler lejeren i stedet et forholdsmæssigt beløb for slid af boligen i lejeperioden. Beløbet udgør 50 kr. pr. rum pr. måned. Udlejer overtager i løbet af en periode på 100 måneder fra sidste normalistandsættelse gradvist udgiften til normalistandsættelse

Stk. 5. Landsstyret kan fastsætte regler for normalistandsættelse ved fraflytning og for godtgørelse af lejerens omkostninger i forbindelse hermed.

§ 78. Udlejeren overtager i løbet af en periode på 100 måneder fra lejerens overtagelse af boligen gradvist udgiften til normalistandsættelse efter § 77. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren den del af udgiften, der på tidspunktet for lejemålets ophør ikke er overtaget af udlejeren.

§ 79. Når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, skal der mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen. Lejeren har ret til at deltage i besigtigelsen eventuelt sammen med en sagkyndig. Udlejer skal med mindst 7 dages varsel skriftligt anmode lejeren om at deltage i besigtigelsen.

Stk. 2. Ved besigtigelsen skal udlejeren udarbejde en besigtigelsesrapport, hvori anføres eventuelle mangler og misrøgt, som udlejeren mener, lejeren er ansvarlig for. Er lejeren uenig heri, skal dette anføres i rapporten med angivelse af lejerens synspunkter. Rapporten skal underskrives af begge parter i forbindelse med besigtigelsen. Lejeren eller dennes repræsentant skal i forbindelse med besigtigelsen have udleveret kopi af rapporten. Efterfølgende skal lejeren uden ugrundet ophold have skriftlig overslagspris over de arbejder, der efter udlejers mening skal udføres for lejerens regning, såfremt lejeren anmoder udlejer herom.

Stk. 3. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser skal sendes til.

§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:

1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.

4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.

5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.

6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.

7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.