AFGØRELSE

Boligklagenævnet finder, at person a skal betale de udgifter, der vedrører person a’s andel af den lovpligtige normalistandsættelse af boligen, herunder rengøring.

Boligklagenævnet har ikke kompetence til at behandle den del af sagen, der vedrører misligholdelse.

Redegørelse:

Person a flyttede ind i boligen vej z., Blok x-y, 39xx den 1. maj 2006. Person a flyttede fra boligen i september 2010.

Ved brev af 26. november 2010 fik person a tilsendt flytteopgørelse, hvoraf fremgår at person a skal betale 9.731,91 kroner. Beløbet er fremkommet som person a’s del: 53 % af normalistandsættelse, udbedring af misligholdelse og rengøring.

I mail af 27. november 2012 har person a klaget til Boligklagenævnet over, at person a skal betale dette.

Person a har i klagen anført, at normalistandsættelse ikke var færdig, da person a flyttede ind, at person a blev lovet, at det blev lavet, men at det aldrig skete i den tid, person a boede der. Person a synes derfor ikke, at det kan passe, at person a skal betale for det ved fraflytning. Person a har anført, at det drejer sig om trapper, der ikke er blevet ordnet med sandpapir og lak, noget der skulle males i badeværelset, og resten husker person a ikke. Person a har som sådan ikke gjort indsigelse mod beløbsstørrelsen på flytteopgørelsen og heller .

Det fremgår af besigtigelsesrapporten, som person a har underskrevet den 3. maj 2006 i forbindelse med indflytningen, at der ikke er anført nogen mangler ved lejligheden. På besigtigelsesrapporten er det anført, at hvis lejer ønsker at fremkomme med flere mangler ved boligen, skal dette ske inden 14 dage jf. § 4, stk. 3 i landstingsforordningen.

Det fremgår af synsrapporten, som person a har underskrevet den 6. september 2010, at der alene er tale om normalistandsættelse, og at der skal males vægge, lofter, lakeres  gulv i entre og males døre/skabe. Der skal derudover foretages udbedring af misligholdelse, ligesom der skal foretages rengøring.

Person a har ikke gjort indsigelse mod hverken besigtigelsesrapporten ved indflytning eller synsrapporten ved fraflytning.

Forelagt person a’s klage til Boligklagenævnet har Boligselskabet anført, at person a ikke afleverede nogen mangelliste til boligselskabet efter indflytningen.

Boligklagenævnet har forespurgt boligselskabet, hvad der er passeret i perioden fra person a fraflyttede, og indtil person a klagede til Boligklagenævnet. Boligselskabet har oplyst, at person a har henvendt dig til boligselskabet telefonisk nogle gange.

Boligselskabet har ikke udfærdiget telefonnotater vedrørende samtalerne.

Lovgrundlag:

Af § 47 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger fremgår, at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.

Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi, jf. dog stk. 5. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.

Stk. 3. I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Efter § 77 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger skal der ved fraflytning af en bolig foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede, jf. dog stk. 3.

Ifølge stk. 3 gælder, at var boligen ikke normalistandsat ved lejerens indflytning, skal lejeren aflevere boligen i samme stand, som den var ved indflytning.

Efter § 78 overtager udlejeren i løbet af en periode på 100 måneder fra lejerens overtagelse af boligen gradvist udgiften til normalistandsættelse efter § 77. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren den del af udgiften, der på tidspunktet for lejemålets ophør ikke er overtaget af udlejeren.

Efter § 79 skal der, når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen.

Ifølge stk. 2 skal udlejeren ved besigtigelsen udarbejde en besigtigelsesrapport, hvori anføres eventuelle mangler og misrøgt, som udlejeren mener, lejeren er ansvarlig for. Er lejeren uenig heri, skal dette anføres i rapporten med angivelse af lejerens synspunkter. Rapporten skal underskrives af begge parter i forbindelse med besigtigelsen. Lejeren eller dennes repræsentant skal i forbindelse med besigtigelsen have udleveret kopi af rapporten. Efterfølgende skal lejeren uden ugrundet ophold have skriftlig overslagspris over de arbejder, der efter udlejers mening skal udføres for lejerens regning, såfremt lejeren anmoder udlejer herom.

Efter § 84 behandler Boligklagenævnet klager indbragt af lejere vedrørende:

nr. 3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.

nr. 7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.

Ifølge § 6 i Landstingslov nr. 9 af 13. juni 1994 om offentlighed i forvaltningen gælder, at i sager, hvor der vil blive truffet afgørelse af en forvaltningsmyndighed, skal en myndighed, der mundtligt modtager oplysninger vedrørende en sags faktiske omstændigheder, der er af betydning for sagens afgørelse, eller som på anden måde er bekendt med sådanne oplysninger, gøre notat om indholdet af oplysningerne. Det gælder dog ikke, hvis oplysningerne i øvrigt fremgår af sagens dokumenter.

Stk. 2. Landsstyret kan for nærmere angivne områder af forvaltningsvirksomhed fastsætte regler om opbevaring m.v. af meddelelser, der udfærdiges eller modtages ved hjælp af elektronisk databehandling.

Stk. 3. Landsstyret kan fastsætte regler om notatpligt for nærmere angivne grupper af sager om udøvelse af anden forvaltningsvirksomhed end nævnt i stk. 1.

Ifølge Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 37 af 19. december 1996 om sagsbehandling og offentlighed i boligselskabet xy gælder bestemmelserne i landstingsloven om offentlighed i forvaltningen for boligselskabet xy i det omfang selskabet i henhold til landstingsforordning nr. 12 af 28. oktober 1993 om etablering af et boligselskab har fået tillagt beføjelse til at træffe afgørelser på Grønlands hjemmestyres eller en kommunes vegne.

Vurdering:

Boligklagenævnet finder, at person a er forpligtet til at betale det beløb, der vedrører person a’s andel af udgifterne til normalistandsættelse af person a’s bolig samt udgifterne til rengøring.

Boligklagenævnet har ved denne vurdering lagt vægt på, at det er et lovkrav efter lejeforordningens § 77 stk. 1, at boligen ved fraflytning skal normalistandsættes.

Det betyder, at lejeren er ansvarlig for at afholde udgifter til normalistandsættelsen af boligen ved fraflytningen, omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede.

Boligklagenævnet finder ikke, at person a har godtgjort, at lejligheden ikke var istandsat, da person a flyttede ind, idet person a ved person a’s underskrift på besigtigelsesrapporten ved indflytning har erklæret, at lejligheden var istandsat ligesom person a heller ikke indenfor en frist på 2 uger er fremkommet med bemærkninger til rapporten.

Med henvisning til, at person a har boet i lejligheden i 4 år og 5 måneder finder Boligklagenævnet ikke grundlag for at nedsætte betalingen for normalistandsættelsen.

Person a skal derfor betale for maling af vægge, hvidtning af lofter, lakering af gulve og rengøring af lejligheden.

Boligklagenævnet finder, at nævnet ikke har kompetence til at tage stilling til, hvem der skal betale udgiften ved udbedring af misligholdelse.

Boligklagenævnet bemærker indledningsvis til kompetencespørgsmålet, at fordelingen af ansvaret for den indvendige vedligeholdelse fremgår af § 45 stk. 2 (udlejer) og stk. 3 (lejer), efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet er kompetent, jfr. § 84, stk. 1 nr. 2.

Finder Boligklagenævnet i en sag om vedligeholdelse og stand, at en konkret skade ikke umiddelbart kan tilskrives lejerens almindelige anvendelse af det lejede, afviser Boligklagenævnet at behandle den del af sagen, under henvisning til, at det pågældende spørgsmål skal afklares efter lejeforordningens § 48, efter hvilken bestemmelse boligklagenævnet ikke har kompetence.

Boligklagenævnet finder, at spørgsmålet om udskiftning af spejlhylde skal bedømmes efter lejeforordningens § 48.

Begrundelsen herfor er, at det ikke er sandsynliggjort, at fjernelse af spejlhylden er opstået som følge af slid og ælde eller ved almindelig anvendelse af spejlhylden.

Boligklagenævnet finder det kritisabelt, at boligselskabet ikke har overholdt sin notatpligt.

Afgørelse:

Boligklagenævnet finder således, at person a skal betale person a’s andel af de udgifter, der vedrører den lovpligtige normalistandsættelse af boligen, herunder rengøring.

Boligklagenævnet finder, at nævnet ikke har kompetence til at behandle spørgsmålet om opsætning af spejlhylde/ udbedring af mangler.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere

ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret (selvstyret) og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

På Boligklagenævnets vegne

Naja Joelsen

Formand for boligklagenævnet

Kopi til boligselskabet xy

Lovgrundlag (DK):

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger

I medfør af lov nr. 944 af 23. december 1986 for Grønland om boligforsyning, boligstøtte, leje af boliger mv. fastsættes:

§ 45. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

§ 47. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.

Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne

besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi, jf. dog stk. 5. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.

Stk. 3. I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 48. Lejeren skal behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.

§ 77. Ved fraflytning af en bolig skal der foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede, jf. dog stk. 3.

Stk. 2. Såfremt lejeren selv ønsker at foretage eller forestå normalistandsættelsen ved fraflytning, skal istandsættelsen udføres i en håndværksmæssig forsvarlig kvalitet. Arbejdet skal være udført, inden boligen fraflyttes i henhold til opsigelsen eller ophævelsen af lejemålet og inden besigtigelse af boligen, jf. § 79.

Stk. 3. Var boligen ikke normalistandsat ved lejerens indflytning, skal lejeren aflevere boligen i samme stand, som den var ved indflytning.

Stk. 4. Udlejer kan fravige stk. 1 og 2, såfremt det vil være forbundet med væsentlige vanskeligheder at lade boligen istandsætte efter ophør af et lejemål og indgåelse af et nyt. Ved lejemålets ophør betaler lejeren i stedet et forholdsmæssigt beløb for slid af boligen i lejeperioden. Beløbet udgør 50 kr. pr. rum pr. måned. Udlejer overtager i løbet af en periode på 100 måneder fra sidste normalistandsættelse gradvist udgiften til normalistandsættelse

Stk. 5. Landsstyret kan fastsætte regler for normalistandsættelse ved fraflytning og for godtgørelse af lejerens omkostninger i forbindelse hermed.

§ 78. Udlejeren overtager i løbet af en periode på 100 måneder fra lejerens overtagelse af boligen gradvist udgiften til normalistandsættelse efter § 77. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren den del af udgiften, der på tidspunktet for lejemålets ophør ikke er overtaget af udlejeren.

§ 79. Når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, skal der mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen. Lejeren har ret til at deltage i besigtigelsen eventuelt sammen med en sagkyndig. Udlejer skal med mindst 7 dages varsel skriftligt anmode lejeren om at deltage i besigtigelsen.

Stk. 2. Ved besigtigelsen skal udlejeren udarbejde en besigtigelsesrapport, hvori anføres eventuelle mangler og misrøgt, som udlejeren mener, lejeren er ansvarlig for. Er lejeren uenig heri, skal dette anføres i rapporten med angivelse af lejerens synspunkter. Rapporten skal underskrives af begge parter i forbindelse med besigtigelsen. Lejeren eller dennes repræsentant skal i forbindelse med besigtigelsen have udleveret kopi af rapporten. Efterfølgende skal lejeren uden ugrundet ophold have skriftlig overslagspris over de arbejder, der efter udlejers mening skal udføres for lejerens regning, såfremt lejeren anmoder udlejer herom.

Stk. 3. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser skal sendes til.

§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:

1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.

4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.

5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.

6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.

7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.

Landstingslov nr. 9 af 13. juni 1994 om offentlighed i forvaltningen

Notatpligt m.v.

§ 6. I sager, hvor der vil blive truffet afgørelse af en forvaltningsmyndighed, skal en myndighed, der mundtligt modtager oplysninger vedrørende en sags faktiske omstændigheder, der er af betydning for sagens afgørelse, eller som på anden måde er bekendt med sådanne oplysninger, gøre notat om indholdet af oplysningerne. Det gælder dog ikke, hvis oplysningerne i øvrigt fremgår af sagens dokumenter.

Stk. 2. Landsstyret kan for nærmere angivne områder af forvaltningsvirksomhed fastsætte regler om opbevaring m.v. af meddelelser, der udfærdiges eller modtages ved hjælp af elektronisk databehandling.

Stk. 3. Landsstyret kan fastsætte regler om notatpligt for nærmere angivne grupper af sager om udøvelse af anden forvaltningsvirksomhed end nævnt i stk. 1.

Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 37 af 19. december 1996 om sagsbehandling og offentlighed i A/S Boligselskabet INI

§ 2. Bestemmelserne i landstingsloven om offentlighed i forvaltningen gælder for A/S Boligselskabet INI i det omfang selskabet i henhold til landstingsforordning nr. 12 af 28. oktober 1993 om etablering af et boligselskab har fået tillagt beføjelse til at træffe afgørelser på Grønlands hjemmestyres eller en kommunes vegne.