AFGØRELSE

Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet skal renovere person a’s køkken og badeværelse straks. Person a får derfor medhold i sin klage.

Redegørelse:

Det fremgår af lejekontrakten, at person a overtog lejligheden på vej xx ,den 4. december 1998. Lejekontrakten er indgået mellem person a og Boligselskabet på vegne af ejer. Det er ikke i lejekontrakten anført, hvem ejer er og det fremgår ikke af de akter, som Boligklagenævnet har fået tilsendt fra Boligselskabet .

I brev af 15. marts 2011 søgte person a om renovering af sit køkken. Ansøgningen foreligger ikke i sagens akter.

I brev af 27. maj 2011 meddelte Boligselskabet person a, at der på daværende tidspunkt ikke var økonomisk mulighed for at renovere person a’s køkken, men at Boligselskabet ville tage person a’s ansøgning op i sidste kvartal af året.

I brev af 8. juni 2012 har person a’s datter på person a’s vegne og med person a’s fuldmagt rettet henvendelse til Boligklagenævnet angående forskellige forhold i person a’s lejlighed.

I brevet er blandt andet anført, at person a den 15. marts 2011 ansøgte om at få renoveret sin lejlighed, beliggende vej xx, idet person a søgte om at få renoveret de slidte gulve, at få malet vægge samt udskiftet skabe og skuffer i køkkenet. Person a fik svar, hvoraf fremgik, at der var truffet afgørelse om at give afslag på ansøgningen. Endvidere fremgik det, at man ville se tiden an, og at når der var penge til det, ville der blive foretaget udskiftning. Der var besøg fra Boligselskabet, og gulvene blev fotograferet, og i køkkenet blev der taget fotos af skufferne, men ikke af skabene, til trods for at person a søgte om udskiftning også af skabene. Efter at person a’s datter havde foretaget undersøgelse om forholdene, blev hun bekendt med, at det ifølge gældende bestemmelser i lovgivningen på området er person a, der skulle foretage maling af væggene samt muligvis selv udskifte gulvbelægningerne. Du og person a’s datter har i brevet anført, at det er sådan, at gulvbrædderne er så slidte, at når de går hen ad gulvene, bliver jeres sokker helt grå på sålerne, så slidte er gulvene. Derfor har de søgt om at få lagt linoleum på gulvet, noget der ligner træ af beskaffenhed. De anfører endvidere, at der er gået et år fra boligselskabet gav afslag, og da de forventer, at der nu er penge til ansøgningen. Endelig anfører de, at grunden til klagen er, at person a’s datter har læst i offentligretlig lovsamling kap. 7 § 45, stk. Pkt. 2, hvoraf fremgår, at der er mulighed for renovering af skabe og skuffer samt hele køkkenet samt gulvene ifølge punkt 3 i bestemmelsen, og boligselskabet har ellers skrevet, at de selv skal stå for disse. De spørger, er der mulighed for at få nyt gulv samt skabe og skuffer.

Det er efterfølgende til sagen oplyst, at person a ønsker en bestemt dør i sin lejlighed udskiftet.

I brev af 10. juli 2012 oplyste boligselskabet til Boligklagenævnet, at:

”1. Boligselskabet ville bese døren

2. Boligselskabet havde bestilt håndværker til at ordne gulve

3. Boligselskabet ville kontakte dig i uge 28 i 2012 for at bese køkkenet og vurdere, hvilke dele, der skulle udskiftes

4. Da du er flyttet ind efter 1. januar 1995, er du selv ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse og skal derfor selv betale for at få malet. Boligselskabet anfører i den sammenhæng, at det svar, du tidligere havde modtaget: at der ikke på daværende tidspunkt var penge til det, var forkert.”

Da de mente, at det ville være muligt at forlige sagen, blev deres henvendelse til Boligklagenævnet stillet i bero i en periode.

I juni 2013 genoptog Boligklagenævnet på person a ’s anmodning sagen, og forespurgte i e-mail af 5. juni 2013 boligselskabet:

”Er døren blevet beset? Er den blevet repareret eller udskiftet?

Er gulvene blevet ordnet?

Har ejendomsservice beset lejers køkken og vurderet behov for udskiftninger og med hvilket resultat?”

I e-mail af 28. juni 2013 svarede boligselskabet følgende:

”Boligselskab aa har desværre ikke fået set på døren. Dog afventer boligselskab aa’s ejendomsservice at person a vender tilbage til lejligheden, da der ikke lukkes op i disse dage. Der skal skiftes nogle gamle rør, således at han får mulighed for vaskemaskine. I den forbindelse vil boligselskab aa se på døren.

Gulvene er gulvpudset samt lakeret, dette sket før fødselsdagen kom og lejer ønskede at det skulle være færdig inden lejerens fødselsdag. Der blev oplyst dengang at hvis gulvene skulle pudses, skal lejer først midlertidig flyttes og at vi ikke kan nå til lejerens fødselsdag pga. vakant muligheder. Der blev hermed aftalt med lejer at lejer flytter midlertidigt til sin familie. Samtidig har lejer og maler aftalt at maler arbejde bliver færdiggøres efter festen (dette er uden boligselskab aa har blandet sig i det, men det blev oplyst af maler). Boligselskab aa’s ejendomsformand melder at person a var meget tilfreds, og kom og sagde tak. Der skal foretages renovering af køkken samt baderum baderums væg skal også afrenses. Dette er proces for, hvis maling er begyndt at skralle af, så skal der afrenses evt. slibes maling ned før ny malearbejde udføres.

Ja der er blev set på køkkenet og er vurderet til at køkken skal renoveres og da lejer ikke kan blive boende i lejligheden under renoveringen, er lejer tilføjet til listen for til midlertidig indkvartering (vakant), som for tiden er fuldt booket grundet skimmelsager.”

I e-mail af 9. oktober 2013 forespurgte Boligklagenævnet om boligselskabet havde foretaget noget i den mellemliggende periode. Boligselskabet har oplyst, at der er rekvireret håndværker, som vil tætne døren.

Lovgrundlag:

Det fremgår af § 84, stk. 1, nr. 2 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, at Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

Det fremgår af § 45 i lejeforordningen, at udlejeren har pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør,

faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Vurdering:

Da den indvendige maling påhviler person a selv, hvilket person a har erkendt, finder Boligklagenævnet ikke grundlag for at behandle dette punkt.

Da gulvene efter det oplyste renoveres til person a’s tilfredshed, finder Boligklagenævnet, at dette punkt udgår af person a’s klage.

Boligklagenævnet finder, at boligselskabet aa som repræsentant for udlejer (ejer) ikke har overholdt sin vedligeholdelsespligt.

Det fremgår af lejeforordningens § 45, stk. 1 og stk. 2, at udlejer er forpligtet til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige og skal foretage fornyelser og istandsættelser så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Det indebærer, at udlejer som udgangspunkt selv beslutter, hvilken nødvendig vedligeholdelse og istandsættelse, der er påkrævet, og hvorledes vedligeholdelsesarbejdet skal prioriteres.

Har udlejer konstateret vedligeholdelsesmangler, er udlejer forpligtet til at foretage de relevante tiltag, således at skaden bliver udbedret.

På baggrund af det oplyste, anser Boligklagenævnet det for godtgjort, at køkken og badeværelse allerede i 2011 burde have været renoveret.

Tilsvarende gælder, at den dør, der skal beses med henblik på vurdering, burde have været beset og vurderet straks efter e-mailen af 10. juli 2012.

Lejeforordningen indeholder ikke frister for, hvor hurtigt mangler skal udbedres, hvorfor udgangspunktet må være, at udlejer snarest muligt skal foretage den nødvendige vedligeholdelse.

Det forhold, at boligselskabet ikke har økonomisk mulighed for at renovere person a’s køkken og badeværelse, fritager ikke udlejer for pligten til at til at foretage fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde.

Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at du siden 2011 har klaget over boligens dårlige stand. Boligselskabet har ved sin redegørelse af 10. juli 2012 og 28. juni 2013 anerkendt rigtigheden af person a’s klage

Boligselskabet - på vegne af udlejer - skal derfor snarest muligt iværksætte renovering af køkken og badeværelse, samt vurdere, hvorvidt den pågældende dør skal udskiftes.

Afgørelse:

Boligselskabet på vegne af udlejer har ikke vedligeholdt det lejede på forsvarlig måde.

Optagelse af boligen på en liste over boliger, der skal renoveres, fritager ikke udlejer ved boligselskabet for det til enhver tid eksisterende udlejeransvar for vedligeholdelse og istandsættelse.

Boligselskabet på vegne af udlejer skal derfor straks iværksætte renovering af køkken og badeværelse af boligen eller tilbyde person a en tilsvarende bolig.

Person a får derfor medhold i sin klage.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

På klagenævnets vegne

Naja Joelsen

Formand for boligklagenævnet

Kopi til boligselskabet aa

Lovgrundlag (DK):

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger

§ 45. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:

1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.