AFGØRELSE
Boligklagenævnet finder, at boligselskabet ikke har overholdt sin vedligeholdelsesforpligtelse.
Det forhold, at huset er opført i 1952, fritager ikke boligselskabet for det til enhver tid gældende ansvar for vedligeholdelse og istandsættelse af boligen.
Optagelse af huset på det foreløbige renoveringsbudget for 2012 er heller ikke tilstrækkeligt til, at boligen kan anses for forsvarligt vedligeholdt.
Udlejeren er fortsat forpligtet til at vedligeholde lejemålet på en forsvarlig måde.
Boligselskabet skulle derfor sørge for, at der ikke sivede vand ind i boligen, og at temperaturen i badeværelset var normal også om vinteren.
Boligklagenævnet finder endvidere, at du er ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse af boligen i form af maling af vægge, hvidtning af lofter og lakering af gulve.
Vedrørende huslejestigninger finder Boligklagenævnet, at du blev korrekt varslet om stigningerne.
Du får derfor delvist medhold i din klage.
Redegørelse:
Det fremgår af sagen, at huset er fra 1952.
Ifølge lejekontrakten overtog du lejemålet på adressen KK i november 1999. Ifølge lejekontrakten skulle du betale 944 kr. om måneden i husleje.
Det fremgår af Boligselskabet Ts brev af 24. november 1999, at huslejen var på 944 kr. om måneden og afdrag på depositum pr. måned var på 236 kr., i alt 1.180 kr. pr. måned.
I brev af den 9. marts 2007 oplyste X Kommune dig om: at ”boligen ville blive sat ud af lejemålet”, fordi den var ubeboelig. Du blev anmodet om at skrive dig på venteliste til en anden bolig.
Af den vedlagte oversigt over husleje fremgår, at du fra den 1. januar 2011 skulle betale 2.153 kr. per måned.
Det fremgår endvidere af akterne, at du løbende blev korrekt varslet om huslejestigningerne.
Du anførte i klagen af 7. juli 2011, at du siden 2007 har klaget over boligens dårlige stand, herunder, at der drypper meget vand ind i huset, og der kan være minus 10 grader i badeværelset om vinteren, ligesom vandpumpen er defekt. Der er ikke blevet malet indvendigt, siden du flyttede ind.
Du kræver, at der foretages undersøgelse vedrørende den månedlige huslejes størrelse, herunder om det kan være rigtig, at din husleje er steget fra 1.000 kr. til kr. 2.153 kr. i 2011.
Boligselskabet har den 23. november 2011 oplyst, at lejemålet er et énfamiliehus, som blev opført i 1952. Den 1. december 2010 blev det konstateret, at boligen krævede vedligeholdelse. Du blev også anbefalet at flytte til anden bolig på grund af husets stand, samt skrive dig på ventelisten til ønskeflytning. Det var du ikke interesseret i.
Endvidere anførte boligselskabet, at boligselskabet ikke havde modtaget skriftlige klager over boligens stand, siden det overtog administrationen af boligen i januar 2009. På grund af dine telefoniske henvendelser er der siden august 2009 blevet foretaget mindre reparationer. Grundet husets alder og den måde, hvorpå husene dengang blev opført, er der kun en mindre radiator i toilet/baderum og et vindue, som fortsat kun er med 1 lags rude, hvorfor det kan have kuldevirkning på rummet. Ligeledes er det tænkeligt, at husets tag visse steder kan være utæt. Huset er medtaget i det foreløbige renoveringsbudget for 2012, og det overvejes nu, om det skal kondemneres eller hvad, der skal ske med det.
Vedrørende husleje har boligselskabet anført, at størrelsen af din husleje svarer til størrelsen af boligen. Huslejen er fastsat ud fra budgettet for boligafdelingen og er godkendt af kommunen.
Lovgrundlag:
Det fremgår af § 84, stk. 1, nr. 2 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, at Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45, og formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
Det fremgår af § 45 i samme forordning, at udlejeren har pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Derimod har lejeren i lejeperioden ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling af vægge samt lakering af gulve.
Det fremgår af § 28, stk. 2, at lejen fastsættes årligt på grundlag af et af udlejer udarbejdet og godkendt driftsbudget for den enkelte boligafdeling for det kommende år. Lejeforhøjelser, der måtte være nødvendige til opfyldelse af kravet i stk. 1, kan gennemføres med 3 måneders skriftligt varsel overfor den enkelte lejer. Såfremt varslingen ikke indeholder oplysning om grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kroner pr. måned, er varslingen ugyldig. Sammen med varslingen kan vedlægges et budget for det kommende år, hvori grunden til forhøjelsen fremgår. Lejenedsættelse kan gennemføres uden varsel.
Vurdering:
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet ikke har overholdt sin vedligeholdelsespligt.
Det ligger indenfor Boligselskabets forpligtelse at forhindre vandindtrængning i lejemålet og sørge for, at der i lejemålet kan opretholdes en rimelig temperatur på badeværelset også i vinterperioden.
Det forhold, at huset er opført i 1952, fritager ikke boligselskabet for det til enhver tid gældende ansvar for vedligeholdelse og istandsættelse af boligen.
De af boligselskabet foretagne mindre reparationer på huset kan heller ikke ændre ved denne vurdering, da manglerne ikke blev udbedret.
Optagelse af huset på det foreløbige renoveringsbudget for 2012 kan heller ikke fritage udlejeren fra vedligeholdelsespligt. Udlejeren er fortsat ansvarlig for at vedligeholde lejemålet på en forsvarlig måde.
Har boligselskabet konstateret vedligeholdelsesmangler, er udlejer forpligtet til at foretage de relevante tiltag, således at skaden snarest muligt bliver udbedret.
Boligklagenævnet anerkender, at der er en vis tidsmæssig ret for udlejer til både planlægning og udbedring af mangler, inden en misligholdelse kan siges at foreligge.
På baggrund af den lange sagsbehandlingstid må boligselskabet anses klart at have overskredet denne tidsmæssige grænse for udbedring af mangler.
Boligselskabet har allerede i august 2009 været bekendt med, at boligen havde mangler og har selv i december 2010 vurderet, at boligen krævede vedligeholdelse.
At boligselskabet anbefalede dig at flytte til en anden bolig, og at du ikke var interesseret i at flytte, ændrer ikke ved denne vurdering.
Boligklagenævnet finder endvidere, at du selv løbende har pligt til at vedligeholde boligen indvendig, det vil sige, sørge for at male vægge, hvidte lofter og lakere gulve.
Boligklagenævnet finder endelig, at du blev korrekt varslet om huslejestigningerne.
Boligklagenævnet har i denne forbindelse ikke taget stilling til, om boligselskabet kunne have påtvunget dig et andet lejemål – efter stand og pris lignende – på baggrund af en samlet vedligeholdelsesvurdering af lejemålet.
Afgørelse:
Boligselskabet har ikke vedligeholdt det lejede på forsvarlig måde.
Du var selv ansvarlig for maling af vægge, hvidtning af lofter og lakering af gulve.
Du er blevet varslet om huslejestigningerne på korrekt måde.
Du får derfor delvist medhold i din klage.
Ved afgørelsen har medvirket: Morten Nornild, Kenneth Bøjler, Josef Therkildsen og Ken Nyborg.
Afgørelsen er enstemmig.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.
På klagenævnets vegne
Morten Nornild
Formand for boligklagenævnet
Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger
§ 45. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.
Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.__
§ 28. Stk. 2. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et af udlejer udarbejdet og godkendt driftsbudget for den enkelte boligafdeling for det kommende år. Lejeforhøjelser, der måtte være nødvendige til opfyldelse af kravet i stk. 1, kan gennemføres med 3 måneders skriftligt varsel overfor den enkelte lejer. Såfremt varslingen ikke indeholder oplysning om grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kroner pr. måned, er varslingen ugyldig. Sammen med varslingen kan vedlægges et budget for det kommende år, hvori grunden til forhøjelsen fremgår. Lejenedsættelse kan gennemføres uden varsel.
§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:
1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.