og har truffet følgende
AFGØRELSE
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet ikke var berettiget til at ophæve lejeaftalen. Det betyder, at boligselskabets afgørelse er forkert, og at person x får medhold i sin klage.
Boligselskabet skal derfor stille person x som om, at ophævelsen ikke har fundet sted. Boligselskabet skal indsætte person x i lejemålet inden 14 dage efter denne afgørelse. Er dette umuligt, skal boligselskabet genindsætte person x i et lejemål af tilsvarende karakter.
Afgørelsen træffes i overensstemmelse med Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Redegørelse:
Det fremgår af lejekontrakten mellem Boligselskabet og person x, at person x overtog lejemålet, vej xxy, den 23. marts 2017.
På overtagelsesdatoen blev lejekontrakten underskrevet af Boligselskabet og person x. Ifølge lejekontraktens § 6, bekræfter person x ved at underskrive, at person x har modtaget et eksemplar af de nugældende ordensregler.
På baggrund af en klage fra person x’s naboer sendte Boligselskabet den 29. marts 2017 et brev, hvori Boligselskabet anførte, hvornår og på hvilket tidspunkt støj i lejemålet havde fundet sted, og gjorde opmærksom på, at der vedvarende skal være ro og orden i ejendommen ifølge ordensreglerne. Boligselskabet advarede person x om, at en væsentlig overtrædelse af ordensreglerne betragtes som misligholdelse af lejekontraktens bestemmelser og i gentagelsestilfælde kan medføre, at person x’s lejemål ophæves med øjeblikkelig varsel.
På baggrund af en ny klage fra person x’s naboer sendte Boligselskabet person x igen et brev den 5. april 2017 og anførte, at Boligselskabet igen havde modtaget klage over generende og støjende adfærd fra person x’s lejlighed, og at støjen havde fundet sted den 1. april 2017, 2. april 2017, 3. april 2017 og med angivelse af klokkeslæt. I brevet henviste Boligselskabet til det første brev af 29. marts 2017, og gjorde opmærksom på, at hvis person x igen væsentligt overtræder ordensreglerne, vil person x’s lejemål blive ophævet med krav om øjeblikkelig fraflytning. I det samme brev blev person x indkaldt til møde/partshøring vedrørende støjen den 12. april 2017 hos Boligselskabet.
Boligselskabet gjorde opmærksom på, at de gerne ville høre fra person x inden for en uge, hvis person x havde kommentarer til brevet.
Til partshøringsmødet mellem person x og Boligselskabet, den 12. april 2017, bekræftede person x med din underskrift, at der har været støj i lejligheden, som beskrevet i bilag 2 og bilag 4.
Ved brev af 19. juli 2017 meddelte Boligselskabet person x, at lejeaftalen mellem person x og Boligselskabet vedrørende vej xxy blev ophævet. Boligselskabet oplyste, at de igen havde modtaget klage over støjende og generede adfærd fra person x’s lejlighed. Boligselskabet oplyste, at I skulle forlade lejligheden indenfor 8 dage.
I person x’s brev af 21. juli 2017 til Boligselskabet anførte person x, at person x og ægtefælle ikke havde været hjemme fra søndag den 16. juli om natten til mandag eftermiddag den 17. juli, hvorfor person x og ægtefælle ikke vidste, at der var larm i lejligheden.
Person x oplyste, at larmen stoppedes, da de kom hjem mandag eftermiddag, den 17. juli 2017.
Boligselskabet sendte person x et svar den 26. juli 2017 på person x’s skrivelse af den 21. juli 2017. De bekræftede, at de havde modtaget person x’s brev, og oplyste, at de fastholder ophævelsen af lejeaftalen. De oplyste, at fastholdelsen skyldtes de klager, som Boligselskabet havde modtaget på datoerne: 25. marts 2017, 29. april 2017, 21. juni 2017 og 17. juli 2017.
Boligselskabet oplyste, at ophævelsen af lejemålet blev fastholdt, fordi der havde været flere klagere, vedrørende de pågældende datoer, samt fordi ordensreglerne ikke er blevet fulgt.
Af sagens akter fremgår, at der ikke på nogen af de pågældende tidspunkter har været foretaget støjmåling af et vagtværn eller lignende, for eksempel firma a eller firma b.
Lovgrundlag:
Boligklagenævnets kompetence fremgår af § 84 i Landstingsforordningen nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer, som er udtømmende.
Det fremgår af § 84, stk. 1, i forordningen, at Boligklagenævnet kan behandle klager indbragt af lejere vedrørende:
- Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
- Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
- Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47
- Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
- Lejerens brug af det lejede (overtrædelse af ordensreglerne), jf. § 50.
- Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
- Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.
I medfør af § 50 i forordningen, skal lejeren og dennes husstand samt personer, der af lejeren gives adgang til det lejede, overholde de ordensregler, der fremgår i lovens bilag 4, som blandt andet lyder:
’’Værktøj, musik m.v.
Støjende værktøj, f.eks. boremaskiner, må af hensyn til naboer kun benyttes mellem kl. 8 og kl. 19. Støjende leg på trapper, altangange eller i kælder er ikke tilladt. Radio, fjernsyn, båndoptager, grammofon eller Cd-afspiller må ikke anvendes således, at det er til gene for naboer. Støjende fester må ikke afholdes, medmindre naboerne har samtykket heri. Musikgruppers øvelser eller musikundervisning kræver forudgående aftale med udlejer.’’
Det fremgår af § 73 i forordningen, at en offentlig udlejer skal hæve lejeaftalen som følge af manglende betaling af husleje, vand, varme eller depositum, jf. §§ 37, stk. 1, 38, stk. 1, og 74, stk. 1. I private udlejningsboliger kan udlejer hæve lejeaftalen som følge af de nævnte grunde.
Stk. 2. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
- Hvis boligen bruges ulovligt, jf. § 48, stk. 2 og 3.
- Hvis boligen fraflyttes i utide, jf. § 48, stk. 5.
- Hvis udlejer ulovligt nægtes adgang til boligen, jf. § 49, stk. 1.
- Hvis ordensreglerne overtrædes, jf. § 50.
Stk. 3. Udlejer kan kun hæve lejemålet, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning. Før udlejer kan hæve lejemålet, skal udlejer give lejeren påbud om at bringe forholdet i orden, og udlejer kan ikke påberåbe sig de i stk. 1 og stk. 2, nr. 1-4, nævnte forhold, hvis de er bragt i orden, inden udlejer hæver lejeaftalen.
Vurdering:
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet ikke var berettiget til at ophæve lejemålet.
Selvom Boligselskabet 3 gange skriftligt har oplyst person x om, at den støj, der har været klaget over fra person x’s lejlighed, betragtes som væsentlig overtrædelse af ordensreglerne og dermed misligholdelse af lejekontrakten, hvilket kan medføre, at person x’s lejemål ophæves med øjeblikkelig virkning, så har Boligselskabet eller de personer, der har klaget over støjen, dog ikke på nogen af de anførte tidspunkter foranlediget en uvildig vurdering af støjen. Der foreligger derfor ikke nogen uvildige vurderinger om støjens art og omfang.
Det er således ikke godtgjort, at klagerne opfylder væsentlighedskravet i § 73, stk. 3 i lejeforordningen.
Antallet af klager eller klageunderskrivere kan ej heller alene opfylde betingelsen om væsentlighed.
Allerede fordi lejers overtrædelse af ordensreglerne ikke er af væsentlig betydning, kan de forhold, der danner baggrund for advarslerne og op-hævelsen af lejeaftalen ikke begrunde en ophævelse af lejeaftalen.
Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at ophævelse af en lejekontrakt er et væsentligt indgreb overfor en lejer.
Det forhold, at person x i ét tilfælde har erkendt støj fra sin bolig, ændrer ikke herved, idet der fortsat ikke er objektive oplysninger om støjens omfang.
Boligklagenævnet skal overfor boligselskabet henstille, at der i lignende situationer forsøges indhentet konkret information fra uvildig side om støjens art og styrke.
Person x’s klager, dels over at person x er blevet afkrævet husleje for december 2017, dels over person x’s fraflytningsregning vil blive behandlet særskilt.
Samtidig vil der blive taget stilling til, hvorvidt person x har krav på tilbagebetaling af det gebyr, person x har indbetalt til Boligklagenævnet.
Boligklagenævnet skal beklage den lange sagsbehandlingstid, som dels skyldes administrative forhold, dels at der i en længere periode ikke var udpeget medlemmer til Boligklagenævnet.
Afgørelse:
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet ikke var berettiget til at ophæve lejemålet.
Boligselskabet skal derfor genindsætte person x i lejemålet. Er dette umuligt, skal boligselskabet genindsætte person x i et lejemål af tilsvarende karakter.
Når Boligklagenævnets afgørelse indebærer, at udlejer har pligt til at foretage visse handlinger, som det her er tilfældet, skal dette ifølge § 11 i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 27 af 26. november 2008 om Boligklagenævnets virksomhed ske senest 2 uger efter, at Boligklagenævnets afgørelse er kommet frem.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være fore-taget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.
Venlig hilsen
Naja Joelsen
Formand for Boligklagenævnet
Bilag: Lovgrundlag
Kopi til Boligselskabet YY.