Sagsfremstilling
Boligklagenævnet har den 10. oktober 2006 modtaget en klage fra lejer. Lejer klager over, at udlejer ikke reagerer på lejers henvendelser om, at det lejede lider af istandsættelsesbehov flere steder indvendigt. Det drejer sig om et utæt tag og mug på lofter og vægge. Lejer anfører, at lejer siden 1 år efter indflytning adskillige gange har anmodet udlejer om at udbedre skaderne. Lejer mener, at udlejer bærer ansvaret for at udbedringer foretages, da det lejede var nyistandsat på indflytningstidspunktet, og da skaderne efterfølgende løbende er dukket op som følge af utæt tag samt mug på lofter og vægge.
Lejer påbegyndte lejemålet den 1. december 2002 og bor der stadig. Det fremgår af oplysninger fra udlejer, at lejer bor i en offentlig udlejningsbolig, der er 65 kvadratmeter og indeholder 3 rum. Det lejede er den ene halvdel af et dobbelthus.
Udlejer har den 17. oktober 2006 fået forelagt lejers klage til udtalelse. Udlejer har efter en erindringsskrivelse afgivet en svarskrivelse den 27. november 2006.
Udlejer oplyser, at udlejer har reageret på lejers henvendelser, og at udlejer har rekvireret håndværkere den 1. september 2006 til at foretage reparationer. Der er foretaget tætning af tag og udskiftning af blandingsbatteri i toiletrummet umiddelbart efter den 1. september 2006.
Det har senere vist sig, at den foretagne reparation af taget ikke har været tilstrækkelig, hvorfor udlejer den 26. oktober 2006 igen har rekvireret en tømrer til at se på taget. Tømreren har foretaget omfattende reparationer af tagpappen. Den 27. oktober har udlejer rekvireret en maler til at istandsætte toiletrummet, som har udført arbejdet umiddelbart herefter.
Lejer har fået forelagt udlejers svarskrivelse af 27. november 2006 til udtalelse.
Lejer har afgivet en skriftlig udtalelse den 15. december 2006. Lejer har afgivet en supplerende skriftlig udtalelse den 23. januar 2007, da lejer i første omgang ikke fuldt ud har forstået udlejers svarskrivelse.
Lejer fastholder, at udlejer først har reageret på lejers henvendelser efter meget lang tid. Lejer er dog enig med udlejer i, at udlejer har foretaget omfattende reparationer af tagpap samt har malet væggene i toiletrummet. Lejer anfører, at status den 22. januar 2007 er, at det igen drypper fra loftet i toiletrummet, og at malingen skaller af på væggene i toiletrummet på trods af at væggene blev malet i slutningen af oktober 2006.
Boligklagenævnets formand har herefter besluttet, at anmode en uvildig sagkyndig om at foretage en besigtigelse af det lejede, for at vurdere tagkonstruktionens stand og omfanget af mug på lofter og vægge. Den uvildige sagkyndige har foretaget en gennemgang af det lejede den 10. maj 2007. Boligklagenævnet har herefter modtaget en rapport over det lejedes stand. Ifølge rapporten antager den uvildige sagkyndige, at tagkonstruktionen er utæt pga. fejl ved lægning af tagpap omkring ovenlysvindue. Der er skævheder i tagpappet. Årsagen formodes at være nedbrudte tagbrædder pga. tidligere fugtindtrængning. I trappeopgangen er der fugtophobning i konstruktionen, der formentlig skyldes utætheder i tagkonstruktionen. På badeværelset er vægbeklædningen på den nederste del ved et hjørne nedbrudt og overfladen er blød. I toiletrummet skaller malingen af ved inddækning og beklædning ved ovenlysvinduet. Årsagen hertil er at tagkonstruktionen som nævnt ikke er udført korrekt omkring ovenlysvinduet.
Afgørelse
Jf. § 84, stk. 1, nr. 2, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer (lejeforordningen), fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.
Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog enstemmigt, at udlejer har pligt til at drage omsorg for, at tagkonstruktionen holdes forsvarligt vedlige. Endvidere har udlejer pligt til at vedligeholde selve ejendommen forsvarligt, så der ikke dannes mug i vægge og lofter.
Udlejer skal uden ugrundet ophold efter denne afgørelse er meddelt parterne, sammen med lejer, foretage en fysisk gennemgang af det lejede.
Ved den fysiske gennemgang skal udlejer konstatere, hvorvidt det lejede er egnet til beboelse.
Konstaterer udlejer, at det lejede er egnet til beboelse, skal udlejer under den fysiske gennemgang vurdere hvilke arbejder udlejer skal igangsætte, for at overholde udlejers vedligeholdelsespligt af tagkonstruktion samt vægge og lofter. Udlejer skal senest 14 dage efter den fysiske gennemgang iværksætte tiltag til at overholde sin vedligeholdelsespligt.
Konstaterer udlejer, at det lejede ikke er egnet til beboelse, kan udlejer opsige lejeforholdet. Lejer skal i så fald anvises en erstatningsbolig, såfremt lejer overholder lejekontrakten i det opsagte lejemål på tidspunktet for udlejers opsigelse. Anvises lejer en erstatningsbolig, yder udlejer lejer en kompensation på 4.200 kr. til brug for lejers flytteomkostninger.
Begrundelse
Ifølge lejeforordningens § 45, stk. 1, har udlejer pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt ved lige. Tagkonstruktionen er en del af ejendommen, som udlejer har vedligeholdelsespligten for. Desuden har udlejer efter samme bestemmelse pligt til at drage omsorg for, at der ikke forekommer mug på vægge og lofter.
Boligklagenævnet har i afgørelsen lagt den uvildige sagkyndiges vurdering af det lejede til grund. Det er herefter konstateret, at det lejede aktuelt lider af vedligeholdelsesmangler i form af utæt tag samt mug på vægge og lofter, og at udlejers foreløbige tiltag således ikke har været tilstrækkelige til at udbedre skaderne.
Konstaterer udlejer ved den fysiske gennemgang, at lejemålet er egnet til beboelse, skal udlejer senest 14 dage herefter iværksætte tiltage til at bringe tagkonstruktionen i en stand, så den er tæt. Udlejer skal tillige iværksætte tiltag til at muggen fjernes. I øvrigt skal udlejer iværksætte foranstaltninger, som medfører at der ikke dannes mug igen.
Lejeforordningens regler om udlejers vedligeholdelsespligt indeholder ikke frister for hvor hurtigt udlejer skal drage omsorg for manglende vedligeholdelse af det lejede, hvorfor boligklagenævnet generelt fortolker reglerne om udlejers vedligeholdelsespligt således, at udlejer uden ugrundet ophold skal drage omsorg for manglende vedligeholdelse, som udlejer bærer ansvaret for.
Konstaterer udlejer ved den fysiske gennemgang, at det lejede ikke er egnet til beboelse, kan udlejer opsige lejeforholdet, når en renovering eller sanering af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. lejeforordningens § 67, stk. 1, nr. 2. Ifølge samme bestemmelse skal udlejers opsigelse indeholde dokumentation for, at ejendommen skal renoveres i et omfang, der medfører at det lejede må fraflyttes.
Har lejer overholdt lejekontrakten i det opsagte lejemål på tidspunktet for udlejers opsigelse, skal udlejer anvise lejer en erstatningsbolig, jf. lejeforordningens § 68, stk. 1.
Udlejer yder lejer en kompensation til dækning af lejers flytteomkostninger i forbindelse med flytning til erstatningsbolig. Kompensationsbeløbet fastsættes til 4.200 kr. i overensstemmelse med reglerne i lejeforordningens § 68, stk. 4, da det lejede indeholder 3 beboelsesrum.
Lejer har i øvrigt krav på at flytte tilbage efter endt renovering i overensstemmelse med reglerne i lejeforordningens § 68, stk. 2