Sagsfremstilling
Boligklagenævnet har den 19. december 2006 modtaget en klage fra lejer. Lejer klager over ophævelse af lejeaftalen på grund af ulovlig installation af en vaskemaskine samt over den meget korte frist lejer har fået til at lovliggøre installationen. Lejer klager endvidere over den behandling lejer har fået af udlejer.
Lejer påbegyndte lejemålet i oktober 2005, og udlejer ophævede lejemålet den 18. juli 2006 på grund af en ulovlig installeret vaskemaskine.
Udlejer har i hæveerklæringen af 18. juli 2006 henvist til §§ 50 og 73, i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger (lejeforordningen), som angår ophævelse på grund af overtrædelse af ordensreglerne.
Forud for ophævelsen har lejer modtaget et skriftligt påbud fra udlejer, dateret den 14. juli 2006 Påbuddet er begrundet i, at vaskemaskinen er installeret ulovligt og har forvoldt skade på loftet til underboen og skade på bygningens facade.
Udlejer har den 19. december 2006 fået forelagt lejers klage til udtalelse og er den 19. januar 2007 blevet rykket for svar. Udlejer har svaret i sagen den 6. februar 2007.
Udlejer har anført, at ophævelsen skyldes, at lejer ikke har indhentet den fornødne tilladelse til installation af vaskemaskinen. Udlejer anfører endvidere, at lejers vaskemaskine har pådraget underboens inventar skader. Udlejers undersøgelse af vaskemaskinen har vist, at der har været et hul i bunden af vaskemaskinen, der har været årsag til vandspild og de deraf følgende skader. Udlejer anser manglende efterkommelse af udlejers skriftlige påbud af den 14. juli 2006 for en overtrædelse af ordensreglerne, som medfører ophævelse af lejemålet.
Den 28. februar 2007 er udlejers svar sendt til lejer til udtalelse. Den 28. marts 2007 er lejer blevet rykket for svar.
Lejer har svaret den 10. april 2007 og har blandt andet gjort opmærksom på, at utætheder mellem etagerne har været et flerårigt problem, som allerede fandtes før lejers indflytning og som skyldes utætte rør i væggen og ikke lejers vaskemaskine. Lejer har anført, at en håndværker har udskiftet de utætte rør i væggen i forbindelse med ophævelse af lejeaftalen. Lejer anfører videre, at lejer først fik vaskemaskine i april 2006, men at viceværter ansat af udlejer, allerede kom i januar og februar 2006 for at undersøge utætheder
Lejers svar er blevet forelagt udlejer til udtalelse den 12. april 2007.
Udlejer har svaret den 23. april 2007 og har blandt andet forklaret, at utætheden mellem etagerne hidrører fra lejers vaskemaskine på grund af en utæthed i bunden. Udlejer har ligeledes oplyst, at arbejdet, som blev udført i lejemålet i forbindelse med ophævelsen, angik faldstammen i ejendommen og ikke var relateret til vandskaderne. Udlejer har fastholdt, at ophævelsen isoleret set var begrundet i en overtrædelse af ordensreglerne, idet vaskemaskinen var ulovligt installeret, dvs. uden forudgående tilladelse, og idet vaskemaskinen var defekt og var placeret på et gulv uden vandopsamlingsbakke.
Den 26. april 2007 er udlejer blevet bedt om en præcisering af tidligere afgivet oplysninger. Den 3. maj 2007 har udlejer blandt andet svaret, at udlejer allerede den 12. januar 2006 har meddelt lejer et mundtligt påbud om ophør af brug af den ulovligt installeret vaskemaskine, ligesom der også er rettet henvendelse til lejer i maj måned 2006. Udlejer har ingen dokumentation for disse henvendelser. Udlejer har herefter ikke foretaget sig noget før den 14. juli 2006, hvor der meddeles lejer et skriftligt påbud om lovliggørelse af vaskemaskinen, da udlejer blev opmærksom på, at den ulovlige brug ikke var ophørt. Da lejer ikke har haft tilladelse til vaskemaskinen, og da vaskemaskinen var defekt og var placeret på et gulv uden vandopsamlingsbakke, har udlejer fastholdt, at lejer har overtrådt ordensreglerne, som medfører ophævelse af lejeaftalen den 18. juli 2006.
Boligklagenævnet afsluttede sin sagsbehandling den 31. maj 2007.
Afgørelse
Jf. § 84, stk. 1, nr. 4, i lejeforordningen fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen om lovligheden af lejers installation i det lejede.
Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer fandt, at udlejers ophævelse af lejeaftalen var ugyldig.
1 nævnsmedlem fandt, at ophævelse af lejeaftalen var gyldig.
Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed.
Begrundelse
Mod forudgående skriftlig tilladelse fra udlejer, har lejer ret til for egen regning at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationerne, jf. § 51, stk. 1, i lejeforordningen. Under bestemmelsen hører installation af en vaskemaskine.
Et enigt Boligklagenævn udtalte, at udlejer i medfør af § 73, stk. 2, nr. 4, i lejeforordningen kan hæve lejeaftalen, hvis ordensreglerne overtrædes, jf. § 50, i lejeforordningen. I henhold til § 50, stk. 1, i lejeforordningen skal lejer overholde de i bilag 4 angivne ordensregler. I henhold til ordensreglerne kan udlejer hæve lejeaftalen, hvis lejer misrøgter boligen. Ulovlig installation af en vaskemaskine anses som misrøgt af boligen.
Ifølge lejeforordningens § 73, stk. 3, kan lejeaftalen dog kun hæves, såfremt det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning, hvilket en ulovlig installeret vaskemaskine er.
Forud for udlejers ophævelse skal lejer meddeles et skriftligt påbud om at bringe forholdet i orden, jf. § 73, stk. 5, i lejeforordningen.
Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer fandt, at uanset at der har været grundlag for ophævelse af lejeaftalen, er den af udlejer meddelte påbudsfrist til lejer for kort. Der er lagt vægt på, at den 14. juli 2006 er en fredag og det er lagt til grund, at påbudet først er kommet frem til lejer mandag den 17. juli 2006 om eftermiddagen. Påbudsfristen har derfor reelt kun været på under 1 dag. Udlejer har hævet lejeaftalen den 18. juli om morgenen.
Henset til formålet med et påbud er det forudsat, at der skal meddeles lejer en rimelig frist til at bringe forholdet i orden. Da lovliggørelse af en ulovlig installeret vaskemaskine kræver involvering af en autoriseret installatør samt indkøb af vandopsamlingsbakke, har lejer ikke haft en rimelig mulighed for at bringe forholdet i orden, hvorfor påbudsfristen ikke har været tilstrækkelig lang.
Herudover skal Boligklagenævnets formand og 2 nævnsmedlemmer udtale, at retten til at hæve lejeaftalen i juli måned 2006 på baggrund af et mundtligt påbud den 12. januar 2006, under alle omstændigheder er tabt ved passivitet.
1 nævnsmedlem fandt, at den af udlejer meddelte påbudsfrist er rimelig, uanset om påbuddet er kommet frem til lejer fredag den 14. juli 2006 eller mandag den 17. juli 2006. Nævnsmedlemmet lægger til grund, at der har været en defekt i vaskemaskinen i form af et hul i bunden af maskinen, samt at der ikke har været installeret en vandopsamlingsbakke. Som følge af defektens alvorlighed og den manglende vandopsamlingsbakke er påbudsfristen ikke for kort.