og har truffet følgende
AFGØRELSE
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet ikke har stillet det lejede til person a rådighed i god og forsvarlig stand på det tidspunkt, der var aftalt i forbindelse med indflytningen, idet Boligselskabet ikke inden for en rimelig tid har foretaget de fornødne udbedringer af fejl og mangler, der blev konstateret ved indflytningen.
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til størrelsen af den kompensation, som person a har fået fra Boligselskabet .
Person a får derfor delvis medhold i sin klage.
Redegørelse:
Det fremgår af lejekontrakten, at person a har overtaget lejligheden den 15. februar 2011.
Den 2. marts 2011 sendte person a mangelliste til Boligselskabet .
Den 10. september 2011 rykkede person a boligselskabet for udbedring af manglerne. I den forbindelse oplyste person a, at den 10. marts 2011 blev nogle af manglerne udbedret, men derefter skete der ikke yderligere i sagen.
Den 8. december 2011 klagede person a til Boligklagenævnet over Boligselskabet’s behandling af person a’s sag. I den forbindelse anførte person a, at person a efter mange telefoniske henvendelser til viceværten, den 7. juli 2011 og igen den 10. september 2011 sendte rykkere til Boligselskabet om udbedring af manglerne.
Den 12. december 2011 blev der afholdt et møde mellem person a og Boligselskabet . På mødet blev det aftalt, at de fleste mangler skulle udbedres snarest muligt og de resterende i januar 2012.
Den 14. december 2011 anmodede person a om nedslag i huslejen på grund af de gener og ulemper, som person a’s familie har levet med i så mange måneder.
Den 16. december 2011 tilbød Boligselskabet at yde kompensation på 2000 kr. for hele perioden.
Den 19. december 2011 vurderede person a, at kompensationen var for lille i forhold til de ulemper person a var udsat for på grund af fejl og mangler.
Den 19. januar 2012 anmodede person a Boligklagenævnets sekretariat om at behandle sagen. Person a ønskede, at Boligklagenævnet tog stilling til boligselskabets langsommelige udbedring af fejl og mangler og størrelsen af kompensation.
Lovgrundlag:
Det fremgår af § 84 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, at Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere blandt andet vedrørende boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.
Det fremgår af § 47 i lejeforordningen, at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.
I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.
I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Vurdering:
Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet ikke har stillet det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse, idet Boligselskabet ikke inden for en rimelig tid har foretaget de fornødne udbedringer af manglerne i lejligheden.
Boligselskabet har derfor ikke overholdt sine forpligtelser efter lejeforordningens § 47
Boligklagenævnet har lagt vægt på, at en periode på 11 måneder må anses for en uforholdsmæssig lang periode til at udbedre de mangler, der blev konstateret ved indflytningen.
Boligklagenævnet har endvidere lagt vægt på, at listen over mangler er sendt til Boligselskabet den 2. og 3. marts 2011, og at Boligselskabet først i løbet af januar 2012 har afsluttet udbedringen af disse mangler.
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til størrelsen af kompensation for de gener I var udsat for på grund af fejl og mangler.
Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at der er tale om skønsmæssig økonomisk vurdering.
Afgørelse:
Boligselskabet har ikke opfyldt sine forpligtelser efter lejeforordningens § 47.
Boligklagenævnet har ved sin afgørelse lagt til grund, at de omhandlede mangler nu er udbedret.
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til størrelsen af kompensationen.
Person a får derfor delvis medhold i din klage.
Ved afgørelsen har medvirket: Morten Nornild, Erik Ravn, Josef Therkildsen og Ken Nyborg.
Afgørelsen er enstemmig.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.
Lovgrundlag:
Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger
§47. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.
Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi, jf. dog stk. 5. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.
Stk. 3. I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 4. Stk. 2 og 3 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer.
Stk. 5. Indflytningsbesigtigelse kan undlades, såfremt det vil være forbundet med væsentlige omkostninger at gennemføre besigtigelsen.
§84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:
1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.