Hvad er Boligklagenævnet?
Boligklagenævnet har til opgave at træffe endelig administrativ afgørelse i en række tvister mellem lejere og det offentlige som udlejere.
Boligklagenævnet kan alene behandle en klage, når den vedrører følgende emner:
- Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser
- Vedligeholdelse og istandsættelse
- Boligens stand ved indflytningen
- Installation i og forbedringer af det lejede (råderet)
- Lejerens brug af det lejede (overtrædelse af ordensreglerne)
- Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål)
- Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse)
Boligklagenævnet består af en formand og tre nævnsmedlemmer, hvis sammensætning medfører, at både lejeres og udlejeres interesser er repræsenteret.
Lejere skal betale 150 kr. for at indbringe en klage. Gebyret tilbagebetales hvis det viser sig, at klagen ikke er egnet til behandling i Boligklagenævnet, eller hvis lejeren får helt eller delvist medhold i sin klage.
Boligklagenævnet kontaktes gennem
Nævnets sekretariat på tlf. 32 80 33, eller email: maalaarut@nanoq.gl. Boligklagenævnet findes på www.maalaarut.gl, hvor du bl.a. løbende kan se Nævnets afgørelser og finde yderligere information om regler på lejerettens område.
Boligklagenævnets medlemmer
Boligklagenævnet består af en formand samt tre nævnsmedlemmer. Alle Nævnets medlemmer er udpeget af Naalakkersuisut, men de tre menige nævnsmedlemmer er indstillet af forskellige interesseorganisationer. Formanden (og dennes suppleant) skal enten besidde særlig viden om boligforhold eller være jurist(er).
Formand
Morten Nornild, Kalaallit Nunaanni Ilagiit
(suppleant Peter Sindal Lundsberg, Landsstyreformandens departement)
Nævnsmedlemmer
Christian Borch Grell, A/S Boligselskabet INI
(suppleant Susie Kristiansen, A/S Boligselskabet INI)
Fra august 2010 Kenneth Bøjler Andersen, A/S Boligselskabet INI
(suppleant Susie Kristensen, A/S Boligselskabet INI)
Josef Therkildsen, SIK (suppleant Sofie Fleischer, SIK)
Petúr Gudmundsson, KANUKOKA
(medlemmet er indtrådt i Nævnet fra en position som suppleant, uden der i den forbindelse blev indstillet en ny suppleant)
Fra august 2010 Ken Nyborg (suppleant Petúr Gudmundsson)
Naalakkersuisut stiller den fornødne sekretariatsbetjening til rådighed for Boligklagenævnets virksomhed. Sekretariatsbetjeningen blev i 2010 ydet gennem Styrelsen for Råd og Nævn, hvor en fuldmægtig indtil juli måned varetog funktionen. Fra august måned blev sekretariatsfunktionen lagt i hænderne på flere medarbejdere i samme styrelse.
Boligklagenævnet kan kontaktes på email: maalaarut@nanoq.gl.
Boligklagenævnets aktiviteter i 2010
Formandens beretning Boligklagenævnet anser sig for at være et klagenævn i juridisk forstand. Det er Nævnets opgave at træffe afgørelse i de indbragte tvister mellem det offentlige som udlejer og lejerne, inden for Nævnets kompetenceområde, jfr. Lejeforordningens
§ 84. Derudover yder Nævnet gennem sine afgørelser en vis vejledning i form af udvidede begrundelser på principielle områder overfor de administrationsselskaber, som udlejerne har antaget.
De afgørelser, som ikke optages til egentlig Nævnsbehandling, men forinden afvises af Nævnets sekretariat efter generel bemyndigelse, sørger sekretariatet efterfølgende for at give mig besked om som formand. Sekretariatet har i 2010 siden september måned haft en sådan generel bemyndigelse til at afvise sager som skønnes ikke-egnet til Nævnsbehandling.
Dette sidste samspil fordrer en løbende kontakt mellem formanden og sekretariatsbetjeningen.
Som det fremgår af afsnittet om indbragte og færdigbehandlede sager, har Boligklagenævnet i 2010 modtaget 22 klagehenvendelser. Af disse blev der betalt klagegebyr på de 15 af sagerne. 7 sager blev behandlet i Nævnet, og 8 sager blev forligt forinden behandlingen på Nævnsmøde.
Det er min opfattelse, at tallet på de 22 klagehenvendelser ikke afspejler klageinteressen i landet. Når tallet ikke er højere, skyldes det sandsynligvis, at adgangen til at klage, fremgangsmåden og adressen fortsat ikke er tilstrækkeligt udbredt i samfundet, hvilket vi må betragte som en udfordring, der skal arbejdes med i 2011.
Til rådighed for sin synlighed og signalement har Boligklagenævnet, udover kundgjort lovgivning, hjemmesideadressen www.maalaarut.gl og et tilhørende direkte telefonnummer: 32 80 33. Identiteten bør yderligere følges op af en vis løbende reklamering med henvisning hertil gennem landsdækkende medier.
Boligklagenævnet har i 2010 afholdt 3 egentlige Nævnsmøder, hvor tvister er blevet afgjort. Derudover har Nævnet holdt et orienteringsmøde.
I april måned indførte Boligklagenævnet den praksis, at alle sager om udsættelse af lejere skal behandles hurtigst muligt. Det vil i praksis sige, at henvendelser fra lejere til sekretariatet i disse sager bliver behandlet før andre sager, og at jeg umiddelbart bliver orienteret om, at der er indkommet en sådan klage. Vi har i 2010 haft for store forsinkelser på oversættelsesarbejdet mellem grønlandsk-dansk, som potentielt kan have haft indvirkning på tidsrammen for behandlingen af disse sager. Vi vil i 2011 forsøge at optimere denne arbejdsgang.
Netop oversættelsesarbejdet har desværre også betydet nogen forsinkelse på offentliggørelsen af Nævnets afgørelser. Også denne side af sagen vil blive medtaget som en udfordring i 2011.
Nævnet fastslog principielt i sin afgørelse 2010- 04-27 fra april 2010, at støjende adfærd er en misligholdelse af lejemålet, men som udgangspunkt ikke en væsentlig misligholdelse af lejemålet. Forskellen har afgørende betydning for, om en lejer eventuelt skal opsiges eller om lejemålet kan ophæves – og dermed også for den almindelige retsbeskyttelse. Den konkrete sag sendte samtidig et klart signal til boligselskaberne om at iagttage en særlig fremgangsmåde overfor en lejer ved håndteringen af naboklager. Boligklagenævnet erfarede efterfølgende med tilfredshed, at det pågældende boligselskab umiddelbart efter ændrede sin arbejdsgang i overensstemmelse hermed. Det er således muligt, at Boligklagenævnets principielle afgørelser og den deri ydede vejledning gennem de udvidede begrundelser kan mindske antallet af klagesager.
I Nævnets anden principielle afgørelse fra 2010, sagsnr. 2010-035098 (”boligbytte-sagen”), fastslog Nævnet i en konkret afgørelse, at et boligselskab ikke uden videre kan anse en boligbytning for et privat anliggende mellem to lejere, men selv risikerer at ifalde op til flere slags ansvar. Afgørelsen må anses for at være et signal om, at der skal udvises den yderste agtpågivenhed hos boligselskaberne i den praktiske sagsbehandling set i relation til det af selskaberne anvendte kontraktsmateriale.
Boligklagenævnet oplevede i denne sag kortvarigt at være indstævnet med påstand om ugyldighed for denne afgørelse. Forinden aflevering af vores svarskrift i sagen, blev sagen dog hævet, og afgørelsen taget til efterretning.
Boligklagenævnet indgik midt på efteråret efter ønske fra sekretariatet en aftale om forsøgsvist at ændre praksis med hensyn til formen og sproget i Nævnets afgørelser. Forsøget handler om at forenkle afgørelsernes udseende og anvende et mere hverdagsagtigt sprog i stedet for den domslignende form, som særligt boligbyttesagen fra 2010, jfr. ovenfor, er skrevet i. Formålet er at give parterne og andre læsere en let og umiddelbar forståelig afgørelse. Om ordningen bliver permanent vil afhænge af sekretariatets evne til i indstillingerne at formulere de ofte mange og komplekse faktiske og juridiske sammenhænge på denne måde.
Efter samråd med Departementet for Bolig og Infrastruktur påbegyndte Boligklagenævnet sidst på året en ny praksis som en yderligere service overfor boligselskaberne. Boligselskaberne kan nu rette generelle forespørgsler til formanden, som herefter besvarer forespørgslerne i tilkendegivelsesform. I kalenderåret 2010 besvarede jeg som formand et enkelt spørgsmål efter denne praksis. Tilkendegivelsen er optrykt under afsnittet herom.
Til trods for den store udskiftning af personalet i sekretariatet for Boligklagenævnet, er der med udgangen af året oparbejdet en vis lejeretlig kompetence heri. Det bemærkes, at sekretariatsbetjeningen mod årets afslutning udgjordes af indtil flere erfarne jurister og her i landet uddannede juridiske sagsbehandlere.
Selve Nævnsarbejdet foregår upåklageligt, og var i 2010 præget af stor indsigt og fleksibilitet fra medlemmernes side. Der var i 2010 ikke behov for at indkalde suppleanter til konkrete sager.
Morten Nornild, mono@nanoq.gl
Statistik over indbragte og færdigbehandlede sagersager
I 2010 modtog Boligklagenævnet i alt 22 klager fra lejere rundt om i landet. Gebyret på 150 kroner blev betalt i 15 af sagerne, og sagerne blev herefter behandlet enten på nævnsmøde, eller forligt forinden sagerne nåede til nævnsmødebehandling.
De resterende 7 sager er enten blevet afvist af sekretariatet, henlagt af sekretariatet eller trukket tilbage af klager.
Tilkendegivelser fra formandskabet
TILKENDEGIVELSE
Fra Iserit A/S er der den 15. december 2010 modtaget nedenstående forespørgsel (Bilag A) inden for Boligklagenævnets kompetence. Til brug for besvarelsen har jeg inddelt forespørgslen i afsnit, som jeg har døbt A-E med fremhævede bogstaver i marginen.
Den følgende tilkendegivelse er afgivet af mig, uden juridisk forpligtelse for selve Boligklagenævnet. Tilkendegivelsen er i øvrigt givet inden for rammerne af selve forespørgslen (Bilag A), og sprogmæssigt efter en ambition om en umiddelbar forståelse og anvendelse i landets boligselskaber.
TILKENDEGIVELSEN
Ad afsnit A. Den løbende tilpasning af forretningsgange hos selskabet efter de af Boligklagenævnet afsagte afgørelser kan jeg naturligvis kun bifalde. Jeg anser Boligklagenævnet for at være et klagenævn (ctr. et tvistnævn), hvilket umiddelbart har bl.a. den betydning, at Boligklagenævnet er forpligtet på en vis almindelig rådgivning og vejledning i forhold til de således underliggende boligselskabers virksomhed – inden for Boligklagenævnets nærmere kompetence.
Lejeforordningen indeholder i § 58, stk. 2 en adgang til (uden skelen til tidsbegrænsningen) at fremleje sin bolig, bl.a. på grund af lejerens uddannelse. Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår udtrykket uddannelse af enhver art. Hovedsigtet er jo naturlig vis lejerens eget uddannelsesophold. Imidlertid kan bestemmelsen vel ikke frakendes enhver betydning som ret for en husstand til at fremleje under nogle nærmere betingelser eksempelvis ved hjemmeboende børns uddannelsesophold. Således havde også en accept til fremleje pga. et autistisk barns skoleophold udenfor Grønland (selvvalgt, anbefalet eller etableret på anden vis uvedkommende) været en saglig afgørelse henset til forordningens bogstav og den legale ret til at inddrage humanitære hensyn under sine afgørelser.
Ad afsnit B. Udgangspunktet for fastlæggelsen af gældende ret er Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med ændringerne fra 2006 og 2008. Det tilhørende bekendtgørelsesmateriale skal efter et juridisk legalitetsprincip være i overensstemmelse med den norm (indhold) som gives gennem denne (trin højere) retskilde – forordningen.
Af den første del af dette afsnit læser jeg, at selskabet grundlæggende betragter fremlejeforholdet som et privat forhold mellem lejer (fremlejegiver) og fremlejetager. Lejelovgivningen er ikke helt entydig på dette punkt.
Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 12 af 23. april 2008 om udlejning af ejendomme til beboelse er isoleret set meget entydig og klar, og på linje med selskabets opfattelse. Af bekendtgørelsens § 54, stk. 2 fremgår fremleje skal ske i et direkte og skriftligt kontraktforhold mellem fremlejer og fremlejetager.
Modsat bemærkes, at den trin højere forordning indeholder en bestemmelse i § 58, stk. 5, 3. pkt. om, at fremlejer betaler husleje direkte til udlejer. Det forstås i den forbindelse, at dette ligeså vel kan ske til et administrationsselskab. Bestemmelsen kan få selvstændig betydning for fastlæggelsen af opgaver og forpligtelser for et boligselskab (administrationsselskab) i rollen som ”mellemmand”.
I det omfang selskabet faktisk kræver huslejen op direkte hos fremlejetager, og dermed i sproglig overensstemmelse med § 58, stk. 5, nr. 3, må det dog stemme bedst med ”god forvaltningsskik” om alle påkravsskrivelser m.v. også sendes til lejeren. Dermed får lejeren en mulighed for at gribe ind i en misligholdelse og redde sit lejemål fra ophævelse.
En vis pligt til for selskabet ”at holde øje” med fremlejen må endvidere følge allerede af § 58, stk. 5. Heri fastslås en betalingsmæssig forudsætning (beløbsgrænse) for selve lejerens (fremlejegivers) ret til at fremleje. Bliver selskabet vidende om, at der mellem lejer og fremlejetager betales et vederlag som overstiger det tilladelige efter § 58, stk. 5 foreligger der misligholdelse, som selskabet er forpligtet til at påtale med henblik på lovliggørelse.
Jeg er grundlæggende enig i jeres subsumption af en lejers misligholdelse i et fremlejeforhold ved ”ulovlig fraflytning” under reglen i forordningens § 73, stk. 2, nr. 2. Det til trods for, at ændringen af lejeforordningen i 2006 i § 73 som et nyt stk. 3 indførte et væsentlighedskriterium, herunder for den type af misligholdelse som fulgte af fraflytning i utide, jfr. § 73, stk. 2, nr. 2, jfr. § 48, stk. 5. Jeg kan dårligt forestille mig en fraflytning i utide (som er forordningens direkte bogstav i §73, stk. 2, nr. 2) gradueret inden for væsentlig eller uvæsentlig. Som bestemmelsens (§73, stk. 2) eneste eksempel (nr. 2) må denne type misligholdelse være født væsentlig (enten er lejeren fraflyttet i utide eller ej!).
Det bemærkes, at Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 12 af 23. april 2008 om udlejning af ejendomme i § 54, stk. 2, 2. pkt. indeholder et krav om, at fremlejeaftalen skal indgås på en af Departementet for Bolig og Infrastruktur autoriseret fremlejekontrakt.
Ad afsnit C. Forslaget om det tidligere varslingsbrev til lejeren forekommer fornuftigt som et værktøj til at imødegå nogle af de skitserede problemer.
Ad afsnit D. Nej, det er min klare opfattelse, at en tilladelse til fremleje på ingen måde kan betragtes som tidsbegrænsende for selve det juridiske lejeforhold mellem udlejer og lejer. Umiddelbart forekommer selskabets bemærkninger under afsnit C egnede til at løse en del af de problemer selskabet oplever ved de ophørte fremlejeforhold, hvor lejeren ikke efterfølgende ønsker at flytte tilbage til sit lejemål.
Ad afsnit E. Jeg kan overordnet henvise til kommentaren under afsnit B. Særligt følgende:
”En vis pligt til for selskabet ”at holde øje” med fremlejen må endvidere følge allerede af § 58, stk. 5. Heri fastslås en betalingsmæssig forudsætning (beløbsgrænse) for selve lejerens (fremlejegivers) ret til at fremleje. Bliver selskabet vidende om, at der mellem lejer og fremlejetager betales et vederlag som overstiger det tilladelige efter § 58, stk. 5 foreligger der misligholdelse, som selskabet er forpligtet til at påtale med henblik på lovliggørelse. ”
Derudover mener jeg ikke, at selskabet har et ansvar for, at den oplyste fremlejetager er boende i lejemålet hele perioden, henholdsvis at lejemålet ikke bebos af andre.
BILAG A.:
Til formanden for Boligklagenævnet, Morten Nornild,
A. Iserit A/S tilpasser løbende vores forretningsgange ift. de anvisninger vi modtager fra Boligklagenævnet.
Vi har nu stået i en situation omkring fremleje, hvor lejer har fremlejet sin lejlighed i 2 år grundet uddannelse i DK, og så søger forlængelse af denne, da deres autistiske søn skal på specielskole i DK. Vi har givet afslag på denne ansøgning, da en specielskole – ikke bestemt af Grønland, men forældrenes valg – ikke er gyldig grund for fremleje af boligen. Lejerne har accepteret dette, men hertil har vi nogle forretningsgange, som vi for denne sag og generel praksis, ønsker bekræftelse på, at vi gør korrekt efter Boligklagenævnets vurdering;
B. ”God forvaltningsskik”
Når en fremlejeperiode på f.eks. 2 år er godkendt af Iserit A/S, foretager Iserit A/S pt. ikke en egentlig opfølgning på, at fremlejetager fraflytter lejemålet efter de 2 års udløb, da vi mener dette er en sag mellem lejer og fremlejetager. Vi har blot godkendt, at lejer må fremleje sin bolig for en given periode, og hvem lejer så ønsker flytter ind og ud af lejemålet i perioden er os uvedkommende. Vi har kontakten til vores lejer, og ikke fremlejetager. I vores administrationssystem, står fremlejeperioden skrevet ind, og vi får besked ved periodens ophør, hvorefter fremlejetager slettes i vores system, og lejer står nu som den også fysisk boende lejer i lejemålet. Og her opdager vi så ofte efterfølgende, at lejer IKKE er flyttet tilbage til sit lejemål, ved at vi modtager post retur. Vi undersøger så med det samme, hvem der står registreret i Folkeregistreret til den pågældende adresse, og såfremt lejer ikke står registreret til lejemålet, sender vi en skrivelse om ”ulovlig fraflytning”, hvor lejer får en frist på 14 dage til at bringe forholdet i orden igen, og ellers vil lejemålet blive ophævet jf. Landstingsforordningen nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger § 73, stk. 2, nr. 2.
C. ÆNDRING: Vi mener, at det vil være god forvaltningsskik, hvis vi sender et varslingsbrev til lejer ca. 2 måned før fremlejeperiodens udløb, hvori vi gør opmærksom på, at fremlejeperioden udløber, og at lejer skal flytte tilbage til lejemålet, opsige lejemålet eller evt. søge om forlængelse af fremlejeperioden, hvis dette er en mulighed grundet betingelserne for fremleje fortsat er opfyldt. På den måde får lejer en orientering om forholdene og mulighederne fremadrettet. SPØRGSMÅL: Er Boligklagenævnet enig i denne forretningsgang?
D. Fremlejeperiode – aflevering af nøgle
Når fremlejetager fraflytter lejemålet efter endt fremlejeperiode, afleverer de ofte nøglerne på vores kontor, da lejer oftest bor udenlands. Dette er jo igen for os uvedkommende, da vi ikke afholder fraflytningssyn eller lignende i lejemålet. Når vi så kontakter lejer for at meddele, at nøglerne ligger på vores kontor, oplever vi til tider, at lejer ikke ønsker at flytte tilbage til lejemålet, og i stedet beder os lave en fraflytningsopgørelse. Kan tilladelse til fremleje betragtes som en tidsbegrænset lejeaftale, således at lejemålet automatisk ophører når fremlejeperioden udløber, medmindre fremlejen forlænges eller lejer oplyser at pgl. flytter tilbage til boligen?
E. Udlejers ansvar for fremlejeforholdet
SPØRGSMÅL: Har Iserit A/S et ansvar for, at den oplyste fremlejetager er boende i lejemålet hele perioden, og at lejemålet ikke bebos af andre end denne? Iserit A/S giver som tidligere nævnt tilladelse til, at lejer må fremleje sit lejemål, men om lejer skifter fremlejetager ud løbende i perioden, blander vi os ikke i. Vi skal blot orienteres, hvis der sker en ny fra- og indflytning i perioden, således vi kan få denne registreret i vores system, ligesom vi naturligvis sikrer os, at huslejens størrelse er i overensstemmelse med bestemmelserne på området.
Med venlig hilsen
Erik Ravn Direktør