Redegørelse
Det er oplyst, at du, flyttede ind i lejemålet Q, 39XX by den 14. august 2001.
Den 16. oktober 2009 blev dit komfur udskiftet. Udgiften blev afholdt af boligselskabet.
Den 23. oktober 2009 fik du på ny udskiftet dit komfur. Årsagen hertil var, at komfuret, som du fik installeret den 16. oktober 2009 var brændt af. Grunden til branden var, at du havde tændt komfuret uden at fjerne de genstande, der lå i komfuret, svarende til restemballage, manualer mv.
A opkrævede ved faktura, dateret den 11. november 2009 betaling fra dig for det nye komfur. Beløbet udgjorde i alt 5.355 kroner.
Du og din samlever klagede den 17. november 2009 over betaling af komfuret.
Du har i klagen anført, at du ved leveringen af komfuret den 16. oktober 2009 fik besked på at lade ovnen være tændt i en time, og at du i den forbindelse tog nogle papirer ud af ovnen, inden du tændte den. Efter et stykke tid kom der røg op fra komfuret, og kort tid efter lød der et brag, og komfuret gik i brand. Du oplyser, at der ifølge brandvæsenet lå en tube i komfuret, som var sprængt på grund af varmen. Du anfører, at du ikke blev tilstrækkeligt instrueret, før du tændte ovnen.
Efter forgæves at have forsøgt at rense ovnen, blev komfuret udskiftet. Du anfører i klagen, at A ikke oplyste dig om, at du skulle betale for det ny komfur. Da du ikke var enig i betalingsspørgsmålet, returnerede du fakturaen til A.
A undlod at sende klagen videre til boligklagenævnet.
Ved brev af 9. december 2009 blev du rykket for betaling af komfuret. Du foretog dig intet i den anledning.
I foråret 2011 fik du udskiftet dit køkken og skulle i forbindelse hermed have udbetalt en godtgørelse på 1800,- kr. for generne ved at undvære køkkenet i en periode.
Den 9. marts 2011 oplyste Boligselskabet dig om, at godtgørelsen ikke kunne udbetales, fordi du havde gæld til selskabet, svarende til udgiften ved udskiftningen af komfuret den 23. oktober 2009.
Ved mail af 9. marts 2011 klagede du og din samlever over tilbageholdelse af godtgørelsen, idet du oplyste, at du gik ud fra, at sagen vedrørende komfuret var afsluttet, da du ikke havde hørt fra A siden 2009. Du anmodede samtidig A om, at vurdere de to situationer hver for sig og indsætte godtgørelsen på din konto.
Ved brev af 11. marts 2011 besvarede A din klage. Boligselskabet resumerede hændelsesforløbet og oplyste samtidig, at da det ny komfur fortsat ikke var betalt, kunne godtgørelsen ikke overføres. Der henvistes desuden til, at selskabet heller ikke havde hørt fra dig i perioden ultimo oktober 2009 til marts 2011.
A har overfor den 10. maj 2011 overfor Boligklagenævnet redegjort for sagens forløb.
A henviser bl.a., at lejer mener, at hun ikke skal betale for komfuret, fordi hun ikke blev instrueret i at emballage mv. skulle fjernes, inden hun kunne tænde for komfuret og fastholder i forbindelse hermed, at det for enhver er sund fornuft, selv at sørge for at tjekke løse skruer, manualer, pap mv. inden man tænder for nye hvidevarer. A rykkede for beboerbetaling den 9. december 2009 og bogførte efterfølgende beboerregningen på lejeren i administrationssystemet.
A fastholder beboerregningen for komfuret, da lejer ved bestilling af komfuret blev orienteret om, at komfuret var for lejers regning sammenholdt med, at lejer handlede uagtsomt, da komfuret gik i brand. Boligselskabet fastholder videre, at godtgørelsen ikke kan udbetales til lejer, før lejer er gældfri hos A. Derfor modregnes den.
Lovgrundlag
Efter § 45, stk. 1 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger skal udlejeren sørge for, at udlejningsejendomme og det lejede holdes forsvarligt ved lige.
Efter stk. 2 i samme bestemmelse skal alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand holdes i god og brugbar stand, og udlejer skal vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v.
Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter
Ifølge § 48, stk. 1, 1. punktum i samme forordning skal lejeren behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede.
Ifølge § 84, nr. 2 i samme forordning behandler Boligklagenævnet klager indbragt af lejere vedrørende vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
Vurdering
Boligklagenævnet finder, at Boligklagenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til spørgsmålet om, hvem der skal afholde udgiften til komfuret, da skaden vurderes at være opstået som følge af en ikke almindelig anvendelse af komfuret.
Begrundelsen for denne vurdering er, at fordelingen af ansvaret for den indvendige vedligeholdelse fremgår af lejeforordningens § 45, stk. 2 (udlejer) og stk. 3 (lejer), efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet er kompetent, jfr. § 84, nr. 2. Udlejer vil som udgangspunkt – også for denne sag – jfr. § 45, stk. 2 og stk. 3 være ansvarlig for det lejedes komfur henholdsvis udskiftning heraf som følge af lejerens almindelige anvendelse af det lejede.
Boligklagenævnet er således i udgangspunktet kompetent til tage stilling til det lejedes stand og vedligeholdelse efter § 45, jfr. § 84.
En undtagelsesbestemmelse til det citerede hovedregel for (også det økonomiske) ansvar, er lejeforordningens § 48, stk. 1. Denne udtrykker en tillempet culpanorm, efter hvilken lejeren kan gøres økonomisk ansvarlig for konkrete skader, som følge af uforsvarlig adfærd.
Finder Boligklagenævnet i en sag om vedligeholdelse og stand, at en konkret skade ikke umiddelbart kan til skrives lejerens almindelige anvendelse af det lejede, udtræder Boligklagenævnet af sagen, under henvisning til at det pågældende spørgsmål forekommer at skulle afklares efter lejeforordningens § 48, efter hvilken bestemmelse Boligklagenævnet mangler kompetence.
Boligklagenævnet finder samtidig, at du har ret til at få udbetalt en godtgørelse på 1800,- kr. for generne ved at undvære køkkenet i en periode.
Ved denne vurdering har Boligklagenævnet lagt vægt på, at modernisering af dit køkken er omfattet af § 45, stk. 2. Godtgørelsen er følge af den ulempe, som udlejeren har udsat dig for i forbindelse med modernisering af dit køkken.
Afgørelse
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til, hvem der skal afholde udgiften til dit nye komfur, idet det falder udenfor lejeforordningens § 45.
Du har ret til en godtgørelse på 1800 kr. A er derfor forpligtet til at udbetale beløbet til dig.
Klagevejledning
Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af selvstyret eller kommunerne, har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6 landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.