klage om støj fra bolig

og har truffet følgende

AFGØRELSE

Boligklagenævnet har ikke kompetence til at vurdere, om boligselskabets opsigelse af person x som lejer er korrekt.

Afgørelsen er truffet i overensstemmelse med Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Redegørelse:

Det fremgår af sagen, at person x overtog lejemålet, vej xxy den 1. marts 2017.

Boligselskabet modtog den 28. december 2017 en klage om støj fra person x’s bolig klokken 8:00, 12:00, 18:00 og 24:00 den 28. december 2017.

Boligselskabet har efterfølgende den 2. januar 2018 sendt rapporten til person x med anmodning om at kommentere denne, hvilket person x ikke har gjort.

Boligselskabet sendte person x derfor den 10. januar 2018 brev om 1. advarsel for overtrædelse af husordensreglerne i form af råben, kasten med ting og smækken med døre, jf. § 50, jf. § 67, 4 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Boligselskabet op­lyste tillige, at hvis person x fik 3 advarsler, kunne dette medføre opsigelse af lejemålet.

Den 29. maj 2018 modtog boligselskabet på ny en klage om råben, skri­gen, kasten med møbler både indendørs og udendørs i uge 21 og 22 klokken 22:00, 01:30, og 10:00. (Bilag 5 med underbilag)

Person x blev den 31. maj 2018 på ny partshørt og besvarede partshøringen den 7. juni 2018, hvor person x henviste til, at det er person x’s datter, der har holdt fest, når person x har været på arbejde om natten, men at person x nu har snakket med datteren om at hun ikke skal holde fest mere, ligesom person x har henvendt sig til kommunen og søgt om en bolig til sin datter.

Boligselskabet sendte person x derfor den 11. juni 2018 brev om 2. advarsel for overtrædelse af husordensreglerne i form af råben, kasten med ting til gene for andre lejere. Boligselskabet henviste på ny til § 50, jf. § 67, 4 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Boligselskabet oplyste tillige, at hvis person x fik 3 advarsler, kunne dette medføre opsigelse af lejemålet. (bilag 8).

Den 9. juli 2018 modtog boligselskabet på ny en klage over støj fra person x’s bolig den 6. juli 2018 klokken 16:00. (bilag 9 med underbilag.)

Boligselskabet har efterfølgende den 13. juli 2018 sendt rapporten til person x med anmodning om at kommentere denne, hvilket person x ikke har gjort. (bilag 10.)

Boligselskabet sendte person x derfor den 20. juli 2018 brev om 3. advarsel for overtrædelse af husordensreglerne i form af råben, kasten med ting til gene for andre lejere. Boligselskabet henviste på ny til § 50, jf. § 67, 4 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Boligselskabet oplyste tillige, at efter tildeling af 3 advarsler, kunne du risikere opsigelse af lejemålet. (bilag 11).

Den 17. december 2018 konstaterede firma a støj i form af høj musik samt råb og skrig fra person x’s lejlighed kl. 05:10. (bilag 12.)

Boligselskabet partshørte person x den 20. december 2018 over rapporten fra firma a, men person x besvarede ikke partshøringen. (bilag 13.)

Ved afgørelse af 9. januar 2019 blev person x opsagt fra lejemålet med 3 måneders varsel til fraflytning den 30. april 2019. Opsigelsen skete med hjemmel i lejeforordningens § 69 stk. 1 jfr. § 70 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Som begrundelse henviste boligselskabet til advarslerne, givet den 10. januar 2018, 11. juni 2018 og 20. juli 2018.

Boligselskabet gav ikke klagevejledning men oplyste, at person x kunne gøre indsigelse mod afgørelsen skriftligt overfor boligselskabet inden 6 uger fra modtagelsen. Endvidere var anført, at klagen ikke har opsættende virkning.

Person x henvendte sig den 29. januar 2019 til Boligklagenævnet og klagede over afgørelsen. Person x anførte i sin klage, at person x ikke havde været hjemme på de tidspunkter, hvor ordensreglerne var blevet overtrådt, men at det var person x’s datter, som boede hos person x, der havde holdt fest.

I brev af 2. april 2019 har boligselskabet overfor Boligklagenævnet redegjort for sagen.

Det fremgår af oplysning fra Folkeregistret, at person x fortsat bor i lejligheden, beliggende vej xxy. Det fremgår ligeledes, at den datter, som boede hos person x, er 25 år gammel, og at hun pr. 29. april 2019 står anført med ukendt adresse.

Lovgrundlag:

Det fremgår af§ 84 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer, at Boligklagenævnet behandler klager ind­ bragt af lejere vedrørende:

1.  Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf.§ 28, stk. 2.
2.  Vedligeholdelse og istandsættelse, jf.§ 45.
3.  Boligens stand ved indflytningen, jf.§ 47.
4.  Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf.§§ 51 og 55.
5.  Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf.§ 50.
6.  Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf.§§ 58-62.
7.  Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf.§ 77.

Stk. 2. Klager skal indbringes skriftligt for Boligklagenævnet og indeholde en præcisering af, hvad lejeren ønsker, at nævnet skal tage stilling til. Kla­gen skal vedlægges den fornødne dokumentation for de forhold, som le­jeren ønsker behandlet.

Vurdering:

Boligklagenævnet finder, at nævnet ikke har kompetence til at behandle person x’s sag.

Begrundelsen herfor er, at opsigelsen af person x’s lejemål er sket efter reglerne i §§ 69 og 70 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. august 2005 om leje af boli­ger med senere ændringer.

Der henvises i denne forbindelse til lejeforordningens§ 84, hvorefter Bo­ligklagenævnet alene kan behandle sager, indbragt af lejer vedrørende bestemmelserne:§§ 28 stk. 2, 45, 47, 51, 55, 50, 58-62, og 77.

Boligklagenævnet er opmærksomt på, at nævnet har kompetence til at behandle sager efter forordningens § 50 om lejers brug af det lejede, herunder overholdelse af husordensreglerne.

Lejeforordningens § 50 giver alene mulighed for ophævelse af lejemålet ved overtrædelse af husordensreglerne i henhold til § 73 stk. 2 nr. 4 og stk. 3. Ophævelsen forudsætter, at overtrædelsen må anses for at være væsentlig.

Denne bestemmelse er ikke grundlag for boligselskabets vurdering af sagen.

Boligklagenævnet skal overfor boligselskabet bemærke, at såfremt en lejer opsiges på grund af gentagne advarsler, sker opsigelsen efter lejefor­ordningens§ 67, hvilket betyder at fremgangsmåden i forordningens § 69 skal overholdes.

Der henvises i øvrigt til de i bilaget anførte bestemmelser om Boligklage­nævnets kompetence.

Afgørelse:

Boligklagenævnet har ikke kompetence til at behandle sagen, som derfor bortfalder her.

Person x har ret til at få dit gebyr tilbagebetalt. Person x bedes derfor kontakte Bolig­klagenævnet og oplyse, på hvilken konto, person x ønsker beløbet indbetalt.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyn­dighed, jf. § 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsselskab.

Venlig hilsen

Formand for Boligklagenævnet

Bilag: Lovgrundlag

Kopi til Boligselskabet XX

Bilag

Lovgrundlag:

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger

§ 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:

1.  Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf.§ 28, stk.2.
2.  Vedligeholdelse og istandsættelse, jf.§ 45.
3.  Boligens stand ved indflytningen, jf.§ 47.
4.  Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
5.  Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf.§ 50.
6.  Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
7.  Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf.§ 77.

Stk. 2. Klager skal indbringes skriftligt for Boligklagenævnet og indeholde

en præcisering af, hvad lejeren ønsker, at nævnet skal tage stilling til. Kla­gen skal vedlægges den fornødne dokumentation for de forhold, som lejeren ønsker behandlet.

Stk. 3. For behandlingen af en klage ved Boligklagenævnet skal lejeren be­tale et gebyr på højst 500 kr. Klagegebyret tilbagebetales, hvis lejeren får medhold i klagen, eller hvis sagen afvises som uegnet til behandling ved Boligklagenævnet.

Stk.4. Ønsker en lejer en sag, der allerede er anlagt ved domstolene, ind­bragt for Boligklagenævnet, skal nævnet afvise at realitetsbehandle kla­ gen.

Her har Boligklagenævnet ikke kompetence:

§ 66. Udlejeren skal skriftligt opsige lejeforhold om:

1.  Værelser, der er en del af udlejerens beboelseslejlighed, eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.
2.  Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på opsigelsestidspunktet kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. § 67. Andre lejeforhold end de, der er nævnt i § 66, kan udlejeren kun opsige, når:

1. Udlejeren erklærer selv at ville tage varig bopæl i det lejede, eller når vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, og opsigelsen i øvrigt er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
2.  Udlejeren dokumenterer, at renovering eller sanering af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.
3.  Lejeren har været antaget som funktionær ved ejendommens drift, og boligen ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren i stillingen.
4.  Lejeren trods udlejers skriftlige advarsler ikke iagttager god orden og skik eller i øvrigt er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Lejeren skal have modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder.

§ 69. Udlejerens opsigelse efter§ 67 skal være skriftlig og indeholde op­lysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Opsigelsen skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejer inden 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren skal anlægge sag ved domstolene inden yderligere 6 uger, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen. En indsigelse mod opsigelse af lejemål i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger efter§ 67, nr. 2 og 3, har ikke opsættende virkning.

Her har Boligklagenævnet kompetence:

§ SO. Lejeren og dennes husstand samt personer, der af lejeren gives ad­ gang til det lejede, skal overholde de i bilag 4 angivne ordensregler.

Stk. 2. Afdelingsbestyrelsen kan vedtage supplerende ordensregler, der træder i kraft, når de er godkendt af udlejer.

Stk. 3. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme må der ikke holdes husdyr uden udlejers skriftlige tilladelse. Dog kræves tilladelse ikke til hold af akvariefisk, fugle i bur, gnavere i bur, samt skildpadder. For udstedelse af tilladelse til husdyrhold kan udlejer kræve en særlig sikker­hed svarende til 3 måneders husleje. Lejere, der lovligt har holdt husdyr indtil tidspunktet for denne forordnings ikrafttræden, har ret til at be­holde det lovligt holdte husdyr.

Stk. 4. Lejeren skal betale sikkerheden kontant i forbindelse med udste­delse af tilladelsen.

Stk. 5. Udlejeren kan i forbindelse med fraflytning anvende sikkerheden til dækning af skader, der er forårsaget af dyrehold

§ 73. En offentlig udlejer skal hæve lejeaftalen som følge af manglende betaling af husleje, vand, varme eller depositum, jf.§§ 37, stk. 1, 38, stk. 1, og 74, stk. 1. I private udlejningsboliger kan udlejer hæve lejeaftalen som følge af de nævnte grunde.

Stk. 2. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1.  Hvis boligen bruges ulovligt, jf.§ 48, stk. 2 og 3.
2.  Hvis boligen fraflyttes i utide, jf.§ 48, stk. 5.
3.  Hvis udlejer ulovligt nægtes adgang til boligen, jf.§ 49, stk. 1.
4.  Hvis ordensreglerne overtrædes, jf.§ 50.

Stk. 3. Udlejer kan kun hæve lejemålet, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning. Før udlejer kan hæve lejemålet, skal udlejer give lejeren påbud om at bringe forholdet i orden, og udlejer kan

ikke påberåbe sig de i stk. 1 og stk. 2, nr. 1-4, nævnte forhold, hvis de er bragt i orden, inden udlejer hæver lejeaftalen.