Boligklagenævnet har den 9. juni 2021 behandlet din klage over boligselskab X´s afgørelse vedrørende fraflytningsregning. Boligklagenævnet har truffet følgende:
AFGØRELSE
Boligklagenævnet finder, at du ikke skal betale for udskiftning af komfuret. Endvidere finder Boligklagenævnet, at du skal betale halvdelen af det afkrævede beløb for rengøring af boligen YY i byen Z.
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at behandle din klage for så vidt angår udskiftning af indvendig dørplade, idet dette vedrører misligholdelse.
Med hensyn til udskiftning af trægulve, finder Boligklagenævnet at prisen på 59250 kroner er for høj, og har fastsat prisen for udskiftning af gulvet til skønsmæssigt 46000 kroner samt vurderet, at du kun skal betale halvdelen af beløbet.
Du får således delvis medhold i din klage.
Afgørelsen er truffet i overensstemmelse med Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Sagens dokumenter:
1: Lejekontrakt af 11. august 2000 vedrørende YY i byen Z.
2: Advarsel pga. ulovligt husdyrhold i lejemålet af 30. januar 2012.
3: Synsrapport af 1. maj 2013.
4: Rengøringsrekvisition af 6. maj 2013 til rengøringsservice XZX fra boligselskabet.
5: Faktura af 10. maj 2013 for udskiftning af toiletsædet
6: Faktura af 21. maj 2013 for udskiftning af stikkontakter.
7: Faktura af 28. juni 2013 for gulvudskiftning.
8: Faktura af 28. juni 2013 for udskiftning af celledør.
9: Afregning af 15. juli 2013, hvoraf det fremgår, at udskiftning af komfuret har kostet 5035 kr. og 6990 kr. for rengøringen.
10: Faktura af 3. juli 2013 for normalistandsættelsen.
11: Faktura af 10. maj 2013 for 30 timers rengøring i boligen YY.
12: Faktura af 13. maj 2013 for udskiftning af komfur.
13: Boligselskabets anmodning om inddrivelse af restance vedr. lejemålet, af 21. august 2013.
14: 13 siders billeder fra lejligheden i boligen YY.
15: Din klage til Boligklagenævnet af 27. marts 2018, vedrørende fraflytningsudgifter.
16: Dit supplerende brev til din klage af 9. maj 2018.
17: Boligselskabets redegørelse af 12. september 2018 til sagen.
18: Boligselskabets svar af 12. september 2019 angående rengøringstimerne.
19: Boligselskabets svar af 7. oktober 2019 angående komfuret.
Redegørelse:
Det fremgår af lejekontrakten af 11. august 2000, at du flyttede ind i lejligheden den 12. august 2000, beliggende YY i byen Z. I boligselskabets redegørelse til sagen af 12. september 2018 fremgår det, at boligen er bygget i XXXX.
Ifølge synsrapporten af 1. maj 2013 var lejligheden på 58,70 kvadratmeter.
Du opsagde lejligheden med virkning fra den 1. maj 2013.
Ifølge synsrapporten skulle der foretages normalistandsættelse af lejligheden i form af maling af vægge, lofter og paneler, og lakering af gulve.
Herudover er det anført i rapporten på lige linje med ’’Normalistandsættelse og misligholdelse’’, at hele lejligheden samt indvendige døre skulle rengøres. Desuden er det anført, at der skulle ske udskiftning af toiletsæde, komfur, dør til stuen, alle gulve i stuen, og kontakter i mellemgangen.
Nederst på synsrapporten er der ved rubrikken ’’Bolig rengjort’’ sat kryds ved ’’nej’’.
Fraflytningsrapporten er underskrevet af udlejer og af dig.
I din klage til Boligklagenævnet klagede du over den fraflytningsregning, som du modtog ved fraflytningen. Du mente, at der mere var tale om, at boligselskabet havde fået lejligheden totalrenoveret på jeres bekostning end normalistandsættelse og udbedring af misligholdelse.
I din supplerende klage har du desuden anført, at prisen for et nyt toiletsæde er for høj. Du anførte, at prisen, som lyder på 1683 kroner, er så høj, at der kunne købes et helt nyt toilet til den pris, og ikke blot toiletsæde.
Du anførte i din supplerende klage, at regningen for rengøringen er ualmindelig høj, da rengøringen er anført at have taget 30 timer.
Desuden anførte du i din supplerende klage, at regningen for udskiftning af gulvet, der lyder på 59250 kroner, var for højt, og du mente, at det ville have været billigere, såfremt gulvene var blevet lavet til timepris, og ikke fast pris.
Boligselskabet har anført i sin redegørelse af 12. september 2018 til din sag, at der i synsrapporten ved den tidligere lejers fraflytning ikke fremgik noget om dårlige tilstand af gulve.
Du fik en advarsel for misligholdelse af lejekontrakten i februar 2012, da du havde en hund i lejemålet ulovligt.
Boligselskabet anførte ydermere i sin redegørelse af 12. september 2018 til din sag, at hold af husdyr i lejemål slider ekstra meget på boligen, herunder fordi, at poternes klør ridser trægulve, og gulvene må herefter ofte udskiftes, da det ikke er nok at slibe dem for at fjerne brugsspor fra husdyrene.
Boligselskabet anførte endvidere i sin redegørelse, at boligselskabets inspektør ved din fraflytning havde vurderet gulvene som væsentlig mislig-holdte. Endvidere anførte boligselskabet, at gulvene på ingen måde var blevet vedligeholdt i lejeperioden, hvorfor det var nødvendigt at få dem helt udskiftet.
Det fremgår den af faktura, udstedt af ZZX, at der er blevet foretaget udskiftning af defekte stikkontakter til 1494,09 kroner.
Ydermere fremgår det af faktura, udstedt af XXZ, at en celledør er blevet udskiftet til 1600 kroner.
Ifølge faktura fra rengøringsfirmaet, er der brugt 30 timer på rengøring.
Ifølge afregningen af 15. juli 2013 skulle du til boligselskabet betale i alt 70237,11 kroner, efter dit depositum på 6228 kroner var trukket fra.
I beløbet indgår udgift til rengøringen på i alt 6990 kroner, 5035 kroner for komfurudskiftning, udskiftning af trægulve til 59250 kroner, 1600 kroner for udskiftning af celledør, udskiftning af defekt toiletsæde til 1683 kroner, 1494,09 kroner udskiftning af stikkontakter.
Det fremgår ikke af billederne, der er sendt af boligselskabet, hvori misligholdelsen af komfuret bestod.
På forespørgsel fra Boligklagenævnet har boligselskabet den 7. oktober 2019 oplyst, at komfuret blev efterset ved din indflytning i år 2000, og at boligselskabet ikke kunne oplyse, hvornår komfuret var fra.
Komfuret ses, ifølge boligselskabets svar til forespørgslen, ikke at have været nyt ved din indflytning i lejligheden i år 2000.
Boligselskabet forklarede ydermere, at boligselskabets praksis er og har altid været, at et komfur først bliver skiftet ud, når det går i stykker eller på anden vis, ikke er vedligeholdt af lejer, så det ikke kan bruges af ny lejer. Boligselskabet anførte endvidere, at der ikke har været nogen problemer med komfuret i din lejeperiode.
Boligselskabet oplyste, at det var blevet konstateret ved fraflytningssynet, at komfuret ikke har været vedligeholdt af dig i hele lejeperioden, hvilket betød at skuffen (til bageplader med videre) var ødelagt, håndtaget til ovnen var knækket af, kogepladerne havde brændt materiale på, og ovnen og komfuret var meget uhygiejnisk beskidt. Desuden anførte boligselskabet, at du bekræftede dette under fraflytningssynet den 1. maj 2013 ved at underskrive fraflytningsrapporten. Boligselskabet mente derved, at du accepterede, at komfuret var misligholdt, og at det skulle udskiftes for din regning.
Du anførte ydermere i din klage, at I troede, at jeres erlagte depositum ville dække de udgifter, der stod på synsrapporten, da I ikke blev bekendtgjort med priserne på det tidspunkt. I blev dermed overrasket over at modtage regningen.
Boligselskabet anførte i sin redegørelse af 12. september 2018 til din sag, at lejligheden er fra XXXX og har haft en lejer, før du overtog denne.
Det fremgår desuden af din klage, at I ikke havde modtaget to rykkere, som boligselskabet havde sendt til jer, fordi I havde problemer med jeres postkasse på den nye adresse. I fik derfor indtrykket af, at boligselskabet havde haft forståelse for jeres indsigelse mod boligselskabet vedrørende regningen. Af den grund blev I overrasket over, at boligselskabet havde overdraget sagen til inkasso i februar 2018.
Lovgrundlag:
Det fremgår af § 45 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer, at i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme udlejeren har pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.
Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.
Af § 77, stk. 1 i den samme forordning fremgår det, at der skal foretages en normalistandsættelse af boligen omfattende hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt rengøring. Gulvene skal fremstå nylakerede, ved lejerens fraflytning.
§ 77, stk. 1 gælder imidlertid ikke, såfremt boligen ikke var normalistandsat ved lejerens indflytning, jf. § 77, stk. 3.
Ifølge § 78 i forordningen overtager udlejeren i løbet af en periode på 100 måneder fra lejerens overtagelse af boligen gradvist udgiften til normalistandsættelse efter § 77. Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren den del af udgiften, der på tidspunktet for lejemålets ophør ikke er overtaget af udlejeren.
Efter § 79 i forordningen skal der, når lejemålet er opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, mellem udlejer og lejer træffes aftale om fraflytningstidspunkt og besigtigelse af boligen.
Ifølge stk. 2 skal udlejeren ved besigtigelsen udarbejde en besigtigelsesrapport, hvori anføres eventuelle mangler og misrøgt, som udlejeren mener, lejeren er ansvarlig for. Er lejeren uenig heri, skal dette anføres i rapporten med angivelse af lejerens synspunkter. Rapporten skal underskrives af begge parter i forbindelse med besigtigelsen. Lejeren eller dennes repræsentant skal i forbindelse med besigtigelsen have udleveret kopi af rapporten. Efterfølgende skal lejeren uden ugrundet ophold have skriftlig overslagspris over de arbejder, der efter udlejers mening skal ud-føres for lejerens regning, såfremt lejeren anmoder udlejer herom.
I medfør af § 84, stk. 1, nr. 1-7 i forordningen kan Boligklagenævnet behandle klager indbragt af lejere, der vedrører:
1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.
4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.
6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.
Bestemmelsen er udtømmende.
Vurdering:
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at tage stilling til, hvem der bærer risikoen, såfremt posten/regningen ikke kommer frem til adressaten. Boligklagenævnet kan dermed ikke behandle din klage angående inkasso.
Desuden har Boligklagenævnet heller ikke mulighed for at vurdere om der har været misligholdelse i forhold til celledøren, eller om skaderne stammer fra almindeligt slid og ælde, hvorfor spørgsmålet vedrørende celledøren henhører under domstolene.
Det fremgår af boligselskabets afregning af 15. juli 2013, at boligselskabet havde overtaget udgiften til normalistandsættelse efter § 77, stk. 1, idet du havde lejet lejemålet i over 100 måneder på opsigelsestidspunktet. Derfor har boligselskabet ikke krævet betaling for normalistandsæt-telsen.
Boligselskabet har som udgangspunkt en del af den indvendige vedlige-holdelsespligt vedrørende eksempelvis toiletter under lejeforholdets beståen.
Boligklagenævnet vurderer at boligselskabet skal betale for udskiftning af toiletbrættet fordi det er en del af boligen. Et toiletbræt må forventes at skulle udskiftes med mellemrum, hvilket påhviler udlejer.
For så vidt angår udskiftning af stikkontakter, finder Boligklagenævnet, at du ikke skal betale den opkrævede pris.
Dette begrundes med, at mærkerne fra tape kunne have været afrenset, eventuelt da lejligheden blev rengjort.
Boligklagenævnet finder derfor, at det er boligselskabet, der skal betale for udskiftning af stikkontakter.
Boligklagenævnet finder, at du skal betale halvdelen af den opkrævede pris for rengøringen af din lejlighed, da I flyttede fra denne uden at have rengjort den.
Begrundelsen er, at rengøringen af lejligheden i forbindelse med fraflytningen er et krav på linje med normalistandsættelsen af boligen.
Boligklagenævnet finder imidlertid, at det anførte antal timer, der er blevet brugt til rengøring, er for højt set i forhold til at der er tale om en to-værelses lejlighed.
Boligklagenævnet har ved sin vurdering lagt vægt på lejemålets størrelse, tingene der var blevet efterladt i lejemålet, og hvor lang tid rengøringsfolkene skulle anvende, for at få tingene ud af lejligheden.
På baggrund af dette finder Boligklagenævnet, at antallet af timer til rengøring er for mange og finder derfor, at regningen til rengøringen skal nedsættes skønsmæssigt til halvdelen, hvilket vil sige 3495 kroner.
For så vidt angår udskiftning af komfuret, finder Boligklagenævnet, at du ikke skal betale den opkrævede pris for udskiftning af komfuret.
Begrundelsen herfor er, at et komfur, som minimum er 13 år gammelt må forventes at skulle udskiftes på grund af slid og ælde, uanset det var beskidt ved din fraflytning.
Boligklagenævnet finder derfor, at det er boligselskabet, der skal betale for udskiftning af komfuret.
Boligklagenævnet har indhentet priser fra to forskellige tømrerfirmaer på udskiftning af et trægulv på 24 kvadratmeter, hvor gennemsnitsprisen er 46000 kroner. Boligklagenævnet finder derfor, at prisen på 59250 kroner er for høj, og har fastsat prisen for udskiftning af gulvet til skønsmæssigt 46000 kroner.
Endvidere finder Boligklagenævnet, at du alene skal hæfte for 50 procent af udgiften til udskiftning af trægulvet i stuen.
Begrundelsen herfor er, at du har overtrådt ordensreglementet ved at holde hund i boligen, hvilket udover overtrædelsen også medfører misligholdelse af lejekontrakten.
Boligklagenævnet finder samtidig, at boligselskabet skal hæfte for 50 procent af udgiften til udskiftning af trægulvet i stuen.
Begrundelsen herfor er, Boligklagenævnet mener, at et gulv fra XXXX, på grund af alderen, er på vej til at være udskiftningsmodent og at dermed sker der en værdiforøgelse af det lejedes værdi når gulvet udskiftes og ikke blot slibes.
Derfor vurderer Boligklagenævnet, at regningen skal deles med 50 procent ligeligt.
Såfremt du har betalt den fulde pris for rengøringen og udskiftning af komfuret, gulvet, stikkontakter, og toiletsædet skal boligselskabet tilbagebetale beløbet til dig.
Afgørelse:
Boligklagenævnet ændrer boligselskabets afgørelse, således at du ikke skal betale for udskiftning af komfuret, udskiftning af stikkontakter og toiletbræt i den fraflyttede lejlighed.
Endvidere finder Boligklagenævnet, at du alene skal betale halvdelen af rengøringsregningen.
Endelig finder Boligklagenævnet, at du skal betale for halvdelen af vores skønsmæssige fastsatte pris for udskiftning af trægulvet, i den fraflyttede lejlighed.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning over for hjemmestyret (Selvstyret) og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.
Du har ret til at få dit gebyr tilbagebetalt. Du bedes derfor henvende dig til Boligklagenævnet for at oplyse dit kontonummer.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed, jf. § 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Ønskes Boligklagenævnets afgørelse indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer, dvs. Selvstyret eller kommunen, indgives til retten i Grønland.
Venlig hilsen
Naja Joelsen
Formand for Boligklagenævnet
Bilag: Lovgrundlag
Kopi til boligselskabet X.