En lejer opsiges på grund af gentagne advarsler

AFGØRELSE

Boligklagenævnet har ikke kompetence til at vurdere, om boligselskabets opsigelse af dig som lejer er korrekt.

Afgørelsen er truffet i overensstemmelse med Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Sagens dokumenter (bilagsnumre i øverste venstre hjørne):

1. Lejekontrakt mellem boligselskabet og klager den 1. november 2001.
2. Virksomhed YY vedrørende støj fra lejligheden den 30. oktober 2014
3. Partshøring vedrørende overtrædelse af husordenen den 10. november 2014
4. Advarsel fra boligselskabet for overtrædelse af husordenen den 18. november 2014
5. Virksomhed YY om støj fra lejligheden den 12. august 2015
6. Partshøring vedrørende overtrædelse af husordenen den 13. august 2015
7. Bemærkninger af 19. august 2015 fra lejer i form af bemærkninger på rapport fra Virksomhed YY
8. Advarsel fra boligselskabet om overtrædelse af husordenen den 21. august 2015
9. Virksomhed YY vedrørende støj fra lejligheden den 14. september 2015
10. Partshøring om overtrædelse af husordenen den 18. september 2015
11. Advarsel om overtrædelse af husordenen den 25. september 2015
12. Virksomhed YY vedrørende overtrædelse af husordenen den 1. marts 2016
13. Partshøring vedrørende overtrædelse af husordenen den 14. marts 2016
14. Advarsel fra boligselskabet for overtrædelse af husordenen den 22. marts 2016
15. Virksomhed YY vedrørende overtrædelse af husordenen den 31. marts 2016
16. Partshøring vedrørende overtrædelse af husordenen den 8. april 2016
17. Opsigelse af lejemålet den 18. april 2016
18. Klage til Boligklagenævnet af 25. maj 2016
19. Boligselskabets redegørelse den 18. oktober 2016

Redegørelse:

Det fremgår af sagen, at du overtog lejemålet, XXX-XXX-XX, i byen X den 1. november 2001.

Virksomhed YY har den 30. oktober 2014 kl. 00.35 konstateret høj musik fra din bolig, vurderet som meget støj.

Boligselskabet har efterfølgende den 10. november 2014 sendt rapporten til dig med anmodning om at kommentere denne, hvilket du ikke har gjort. Du har efterfølgende modtaget en advarsel med oplysning om mulighed for opsigelse efter 3 advarsler.

Den 12. august 2015 konstaterede Virksomhed YY høj musik fra din lejlighed kl. 00.17. Støjniveauet er ikke angivet. Du blev den 13. august 2015 på ny partshørt og besvarede partshøringen den 19. august 2015, hvor du henviste til, at lejligheden er så utæt, at en hvilken som helst høj lyd vil kunne høres. Du er selv flere gange blevet vækket om natten, fordi underboen gentagne gange smækker med dørene.

Den 14. september 2015 konstaterede Virksomhed YY støj i form af høj musik fra din lejlighed kl. 23.35. Støjniveauet er ikke angivet. Boligselskabet partshørte dig den 18. september 2015 over rapporten fra Virksomhed YY, men du besvarede ikke partshøringen.

Den 1. marts 2016 konstaterede Virksomhed YY stemmer kl. 1.05 fra din lejlighed. Støjen er beskrevet som middel støj. Du blev den 14. marts 2016 partshørt over rapporten, men kommenterede ikke denne. Boligselskabet sendte den 22. marts 2016 fornyet advarsel.

Den 31. marts 2016 konstaterede Virksomhed YY høj musik fra din lejlighed kl. 22.50. Du blev partshørt over rapporten fra Virksomhed YY’s uropatrulje, men kommenterede den ikke.

Du har efter hver urorapport modtaget en advarsel fra Boligselskabet. Advarslerne indeholder oplysning om, at du efter 3 advarsler vil risikere, at dit lejemål ved yderligere klage vil blive opsagt i overensstemmelse med § 69 stk. 1 i lejeforordningen.

Ved afgørelse af 18. april 2016 blev du opsagt fra lejemålet. Opsigelsen skete med hjemmel i lejeforordningens § 69 stk. 1 jfr. § 70. Som begrundelse henviste boligselskabet til advarslerne, givet den 21. august 2015, 25. september 2015 og 22. marts 2016.

Boligselskabet gav klagevejledning og oplyste, at klagen ikke har opsættende virkning.

Du har, i overensstemmelse med klagevejledningen, indgivet klage til Boligklagenævnet.

Det fremgår af oplysning fra Folkeregistret, at du fortsat bor i lejligheden, beliggende XXX-XXX-XX i byen X.

Lovgrundlag:

Det fremgår af § 84 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer, at Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:
1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.
4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.
6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.
Stk. 2. Klager skal indbringes skriftligt for Boligklagenævnet og indeholde en præcisering af, hvad lejeren ønsker, at nævnet skal tage stilling til. Klagen skal vedlægges den fornødne dokumentation for de forhold, som lejeren ønsker behandlet.

Vurdering:

Boligklagenævnet finder, at nævnet ikke har kompetence til at behandle din sag.

Begrundelsen herfor er, at opsigelsen af dit lejemål er sket efter reglerne i §§ 69 og 70 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. august 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Der henvises i denne forbindelse til lejeforordningens § 84, hvorefter Boligklagenævnet alene kan behandle sager, indbragt af lejer vedrørende bestemmelserne: §§ 28 stk. 2, 45, 47, 51, 55, 50, 58-62, og 77.

Boligklagenævnet er opmærksomt på, at nævnet har kompetence til at behandle sager efter forordningens § 50 om lejers brug af det lejede, herunder overholdelse af husordensreglerne.

Lejeforordningens § 50 giver alene mulighed for ophævelse af lejemålet ved overtrædelse af husordensreglerne i henhold til § 73 stk. 2 nr. 4 og stk. 3. Ophævelsen forudsætter, at overtrædelsen må anses for at være væsentlig.

Denne bestemmelse er ikke grundlag for boligselskabets vurdering af sagen.

Boligklagenævnet skal overfor boligselskabet bemærke, at såfremt en lejer opsiges på grund af gentagne advarsler, sker opsigelsen efter lejeforordningens § 67, hvilket betyder at fremgangsmåden i forordningens § 69 skal overholdes.

Afgørelse:

Boligklagenævnet har ikke kompetence til at behandle sagen, som derfor bortfalder her.

Du har ret til at få dit gebyr tilbagebetalt. Du bedes derfor kontakte Boligklagenævnet og oplyse, på hvilken konto, du ønsker beløbet indbetalt.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed, jf. § 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsselskab.

Venlig hilsen

Lise Mørup Dalsgaard

Suppleant for

Naja Joelsen

Formand

Kopi til Boligselskabet XXX-XXX-XX. Der henvises til lejemål XXXX-XXXX-XXXX

Lovgrundlag:

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger’ 

• 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:
  1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
  2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
  3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.
  4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
  5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.
  6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
  7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.
  Stk. 2. Klager skal indbringes skriftligt for Boligklagenævnet og indeholde en præcisering af, hvad lejeren ønsker, at nævnet skal tage stilling til. Klagen skal vedlægges den fornødne dokumentation for de forhold, som lejeren ønsker behandlet.
  Stk. 3. For behandlingen af en klage ved Boligklagenævnet skal lejeren betale et gebyr på højst 500 kr. Klagegebyret tilbagebetales, hvis lejeren får medhold i klagen, eller hvis sagen afvises som uegnet til behandling ved Boligklagenævnet.
  Stk.4. Ønsker en lejer en sag, der allerede er anlagt ved domstolene, indbragt for Boligklagenævnet, skal nævnet afvise at realitetsbehandle klagen. 

Her har Boligklagenævnet ikke kompetence: 

• 66. Udlejeren skal skriftligt opsige lejeforhold om:1) Værelser, der er en del af udlejerens beboelseslejlighed, eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.2) Beboelseslejlighed i et hus, hvori der på opsigelsestidspunktet kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene.
• 67. Andre lejeforhold end de, der er nævnt i § 66, kan udlejeren kun opsige, når:1) Udlejeren erklærer selv at ville tage varig bopæl i det lejede, eller når vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, og opsigelsen i øvrigt er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
  2) Udlejeren dokumenterer, at renovering eller sanering af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.
  3) Lejeren har været antaget som funktionær ved ejendommens drift, og boligen ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren i stillingen.
  4) Lejeren trods udlejers skriftlige advarsler ikke iagttager god orden og skik eller i øvrigt er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Lejeren skal have modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder.

• 69. Udlejerens opsigelse efter § 67 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Opsigelsen skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.
  Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejer inden 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren skal anlægge sag ved domstolene inden yderligere 6 uger, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen. En indsigelse mod opsigelse af lejemål i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger efter § 67, nr. 2 og 3, har ikke opsættende virkning.

Her har Boligklagenævnet kompetence: 

• 50. Lejeren og dennes husstand samt personer, der af lejeren gives adgang til det lejede, skal overholde de i bilag 4 angivne ordensregler.
  Stk. 2. Afdelingsbestyrelsen kan vedtage supplerende ordensregler, der træder i kraft, når de er godkendt af udlejer.
  Stk. 3. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme må der ikke holdes husdyr uden udlejers skriftlige tilladelse. Dog kræves tilladelse ikke til hold af akvariefisk, fugle i bur, gnavere i bur, samt skildpadder. For udstedelse af tilladelse til husdyrhold kan udlejer kræve en særlig sikkerhed svarende til 3 måneders husleje. Lejere, der lovligt har holdt husdyr indtil tidspunktet for denne forordnings ikrafttræden, har ret til at beholde det lovligt holdte husdyr.
  Stk. 4. Lejeren skal betale sikkerheden kontant i forbindelse med udstedelse af tilladelsen.
  Stk. 5. Udlejeren kan i forbindelse med fraflytning anvende sikkerheden til dækning af skader, der er forårsaget af dyrehold

• 73. En offentlig udlejer skal hæve lejeaftalen som følge af manglende betaling af husleje, vand, varme eller depositum, jf. §§ 37, stk. 1, 38, stk. 1, og 74, stk. 1. I private udlejningsboliger kan udlejer hæve lejeaftalen som følge af de nævnte grunde.
  Stk. 2. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
  1) Hvis boligen bruges ulovligt, jf. § 48, stk. 2 og 3.
  2) Hvis boligen fraflyttes i utide, jf. § 48, stk. 5.
  3) Hvis udlejer ulovligt nægtes adgang til boligen, jf. § 49, stk. 1.
  4) Hvis ordensreglerne overtrædes, jf. § 50.
  Stk. 3. Udlejer kan kun hæve lejemålet, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning. Før udlejer kan hæve lejemålet, skal udlejer give lejeren påbud om at bringe forholdet i orden, og udlejer kan ikke påberåbe sig de i stk. 1 og stk. 2, nr. 1-4, nævnte forhold, hvis de er bragt i orden, inden udlejer hæver lejeaftalen.