Sag om varsling af huslejeforhøjelse

Sagsfremstilling

Den 9 . oktober 2006 har lejer indbragt en klage for Boligklagenævnet over udlejers varsling af huslejeforhøjelse for lejers bolig . Det er lejers opfattelse, at den fremsendte varsling af huslejeforhøjelse ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger om årsagen til huslejeforhøjelsen, og at de få begrundelser der gives, er misvisende. Derfor mener lejer, at varslingen er ugyldig.

Det fremgår af sagen, at lejer bor i en offentlig udlejningsbolig. Boligen tilhører Grønlands Hjemmestyre og er placeret i boligafdeling 159 . Efter det oplyste består boligafdelingen pr . 31 . marts 2006 af 109 boliglejemål med et samlet boligareal på 8 .422,70 kvadratmeter samt et særligt lejemål med et areal på 77 kvadratmeter. 18 lejemål udgår af boligafdelingen pr . 1 . januar 2007, da de overtages af lejerne som andelsboliger . Fra den 1 . januar 2007 består boligafdeling 159 derfor af 91 boliglejemål med et samlet boligareal på 6 .723,80 kvadratmeter samt et særligt lejemål med et areal på 77 kvadratmeter.

Udlejer har d . 12 . oktober 2006 fået forelagt lejers klage med bilag til udtalelse . Ved skrivelse af 30 . oktober 2006 har udlejer gjort gældende, at varslingen opfylder kravene i § 28, stk . 2, i landstingsforordning nr . 2 af 12 . maj 2005 om leje af boliger (lejeforordningen), hvorefter varslingen skal indeholde oplysning om følgende to forhold: Forhøjelsens størrelse og grunden til forhøjelsen . Udlejer oplyser, at varslingen indeholdt oplysning om, at lejers husleje stiger med 704 kr. månedligt . Sammen med varslingen var vedlagt et summarisk budget for boligafdelingen for indeværende og det kommende år, hvori grunden til forhøjelsen fremgik. Derfor mener udlejer, at varslingen er gyldig .

Afgørelse

Jf . § 84, stk . 1, nr . 1 i lejeforordningen, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen.

Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem fandt, at den af udlejer fremsendte varsling, som lejer modtog den 26 . september 2006, var gyldig.

2 nævnsmedlemmer fandt, at den af udlejer fremsendte varsling, som lejer modtog den 26 . september 2006, var ugyldig.

Boligklagenævnet udtalte enstemmigt, at det vil være ønskværdigt, at udlejer for fremtiden sender varslinger, hvor begrundelsen for en huslejestigning fremstår i en mere læsevenlig form.

Afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed . I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.

Begrundelse

Ifølge § 28, stk . 2, 1 . led, i lejeforordningen skal lejen årligt fastsættes på grundlag af et af udlejer udarbejdet og godkendt driftsbudget for den enkelte boligafdeling for det kommende år.

Huslejen bestemmes ud fra den forudsætning, at en boligafdelings samlede indtægter skal svare til boligafdelingens samlede udgifter, altså en balanceleje. Udlejer beregner først boligafdelingens samlede nødvendige udgifter, hvorefter udlejer opkræver et tilsvarende beløb som husleje (boligafdelingens samlede indtægter) . Hver lejer betaler husleje efter boligens antal kvadratmeter. Dog betales administrationsbidraget pr . lejemål uanset boligens størrelse.

Udlejer har ikke forelagt driftsbudgettet for boligafdelingens afdelingsbestyrelse, da en sådan ikke findes . Udlejer har derimod indkaldt samtlige lejere i boligafdeling 159 til et ordinært afdelingsmøde, der skulle afholdes den 29 . september 2006 i børnehaven Annersuaq, Nuussuaq. Mødet blev imidlertid ikke gennemført, da der foruden 4 repræsentanter for udlejer kun mødte to lejere op, der ikke ønskede mødet gennemført på grund af det lave deltagerantal. De to lejere fik i stedet udleveret driftsbudgettet for 2007 . Driftsbudgettet er blevet godkendt af boligens ejer den 22 . september 2006.

Lejer, som har indbragt denne klage, var ikke blandt de to fremmødte på afdelingsmødet den 29 . september 2006.

Lejer modtog en skriftlig varsling om huslejeforhøjelse den 26 . september 2006.

Af varslingen fremgår, at huslejen stiger pr . 1 . januar 2007, hvorfor et enigt boligklagenævn fandt, at varslingen overholder lejeforordningens krav om, at den skal gennemføres med mindst 3 måneders skriftligt varsel, jf . lejeforordningens § 28, stk . 2 ., 2 . led.

Varslingen indeholdt oplysning om, at huslejen stiger med 704 kr . pr . måned.

Et enigt boligklagenævn fandt derfor, at varslingen overholder lejeforordningens krav om, at varslingen skal indeholde forhøjelsens størrelse angivet i kroner pr . måned, jf . lejeforordningens § 28, stk . 2 ., 3 led.

Herudover var varslingen vedlagt et summarisk budget for boligafdelingen for 2007, der viser hovedposterne i budgettet for henholdsvis indeværende og det kommende år.

Boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem udtalte, at det fremgår af bemærkningerne til lejeforordningens § 28, stk . 2, at en varsling som minimum bør indeholde de hovedelementer, der er årsagen til, at huslejen stiger . Det fremgår videre af bemærkningerne, at udlejer kan løfte sin oplysningspligt ved at vedlægge et summarisk budget for det kommende år, der viser hovedposterne i budgettet for henholdsvis indeværende og det kommende år. Det vedlagte summariske budget indeholder hovedposterne for 2006 samt 2007, hvorfor lejeforordningens krav til begrundelse er overholdt. På den baggrund overholder varslingen lejeforordningens krav og er dermed gyldig, uanset at varslingen også indeholder andre oplysninger, hvoraf det ikke fremgår, hvad der er årsagen til huslejestigningen.

Hertil nævner boligklagenævnets formand og 1 nævnsmedlem, at den primære grund til ændringerne i boligafdelingens indtægter og udgifter, er, at nogle af boligafdelingens boliger af lejerne er blevet overtaget som andelsboliger pr . 1 . januar 2007, hvorfor disse boliger udgår af boligafdelingen. Nedgangen af boliger i boligafdelingen har medført et større fald i indtægter end faldet i udgifter, hvorfor det samlede resultat bliver, at huslejen stiger pr . 1 . januar 2007. Udlejer burde have forklaret denne sammenhæng tydeligt i varslingen. Denne manglende forklaring medfører dog ikke, at varslingen kan erklæres ugyldig, da varslingen overholder lejeforordningens krav, jf . ovenfor, og da lejer af budgetsammendraget også kan se, at boligafdelingens samlede indtægter falder pr . 1 . januar 2007.

2 nævnsmedlemmer fandt, at varslingen var ugyldig, fordi den ikke indeholder en specifik oplysning om, at antallet af kvadratmeter i boligafdelingen pr . 1 . januar 2007 falder fra 8 .422,70 kvadratmeter til 6 .723,80 kvadratmeter, og at dette fald i antal kvadratmeter, som huslejen skal fordeles på, er den primære årsag til huslejestigningerne. I øvrigt er det en forkert begrundelse for huslejeændringen, som udlejer giver nederst på side 2 i boligafdelingens budget.

De to nævnsmedlemmer udtalte, at varslingen korrekt burde have indeholdt oplysninger om, at den primære grund til, at huslejen stiger, er, at der fra 1 . januar 2007 er færre antal kvadratmeter i boligafdelingen at fordele de øgede driftsudgifter på. Ligeledes burde varslingen have indeholdt en specifik oplysning om, at boligarealet pr . 1 . januar 2007 bliver reduceret fra 8 .422,70 kvadratmeter til 6 .723,80 kvadratmeter.

Scroll til toppen