Sagsfremstilling
Ved skrivelse, modtaget i Boligklagenævnets sekretariat september 2008, har lejer klaget over en ophævelse af lejemålet, baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne. Lejeren har i skrivelsen vedlagt kopi af klagen samt kopi af udtalelser fra naboer. I skrivelsen fremhæver lejer, at de ikke larmer udover det tilladte i den pågældende bolig.
Lejeren er ved skrivelser fra boligselskabet i juli 2008 og august 2008 blevet orienteret om, at der er indgået klager over støjende og generende adfærd fra hans bolig. September 2008 fik lejer endnu en skrivelse om støjgener samt ophævelse af lejemålet, som følge af tredje gangs overtrædelse af ordensreglerne.
I udlejers orienterende skrivelse af juli 2008 vedrører generende og støjende adfærd, hvilket en nabo har klaget over. Der er udarbejdet rapport fra støjvagt fra vagten, der om natten konstaterede høj musik med middel støjniveau fra lejemålet.
Udlejer fremsender en advarsel, dateret august 2008 til lejer vedrørende generende og støjende adfærd. Lejer skulle ifølge klagen have udvist truende adfærd, hvilket affødte den pågældende klage. Klagen er sendt pr. mail, og der er ikke vedlagt anden dokumentation til understøttelse af klagen.
Udlejer fremsender september 2008 en skrivelse med ophævelse af lejemålet på baggrund af klager over støj en nat i september, samt en generel klage over støj 5 gange i en periode i september
Lejer blev ved telefonisk henvendelse i oktober 2008 orienteret om, at Boligklagenævnet ikke kan behandle selve ophævelsen af lejemålet, men at nævnet har kompetence til at behandle sager vedrørende overtrædelse af ordensreglerne jf. § 84, stk. 1, nr. 5[1][1].
Lejer påbegyndte lejemålet maj 2007, og har fået brev om ophævelse af lejekontrakten september 2008, hvor lejer får frist til at fraflytte lejemålet med 1 uges varsel. Ved skrivelse af oktober 2008 til politiet i by har udlejer begæret udsættelse af lejeren med fogedens hjælp.
Afgørelse
Jf. § 84, stk. 1, nr. 5, fandt Boligklagenævnet, at det havde kompetence til at træffe afgørelse i sagen, hvad angik overtrædelsen af ordensreglerne.
Boligklagenævnet gennemgik sagen og vedtog, at udlejers ophævelse af lejeaftalen, baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne, var ugyldig.
Udlejer skal derfor stille lejer som om, at ophævelsen ikke har fundet sted. Udlejer skal genindsætte lejer i lejemålet inden 14 dage efter, denne afgørelse er meddelt parterne.
Begrundelse
Klagen, der ligger til grund for skrivelsen af juli 2008, er blevet tilstillet udlejer og angår støjende adfærd i form af høj musik med middel støjniveau, hvilket er bekræftet af vagten. Dette medførte en orienterende skrivelse til lejer, hvori udlejer indskærper, at der ifølge ordensreglerne skal holdes ro og orden i ejendommen.
Den klage, som skrivelsen af august 2008 omhandler, er blevet tilstillet udlejer pr. e-mail; lejer skulle ifølge klager have udvist generende adfærd. Der er intet ud over mailen, der dokumenterer påstanden. Klagen medfører en skriftlig advarsel fra udlejer til lejer over støjende adfærd juli 2008 uden videre præcisering af tidspunkt. Boligklagenævnet fandt, at en e-mail alene ikke kan danne basis for en advarsel til en lejer. En sådan henvendelse skal underbygges af evt. en vagt rapport, politirapport eller underskriftsindsamling eller andet vidneudsagn. E-mailen er derfor utilstrækkeligt underbygget til at berettige en advarsel.
Skrivelsen af september 2008 medfører ophævelse af lejemålet som følge af støjende og generende adfærd. Skrivelsen er baseret på en underskriftsindsamling. Der er intet i skrivelsen fra udlejer til lejer, der angiver støjens tidspunkt eller natur.
Idet klagen, der ligger til grund for boligselskabets skrivelse af august ikke anses for dokumenteret, kan denne ikke danne baggrund for en advarsel, finder boligklagenævnet, at lejer ikke har modtaget en advarsel forud for boligklagenævnets skrivelse af september 2008, hvor lejemålet ophæves. Ophævelsen af lejeaftalen baseret på de angivne klager er derfor ikke gyldig.
Klager skal derfor stilles som, at ophævelsen ikke har fundet sted, og kan derfor blive boende, eller blive genindsat i det pågældende lejemål. Er det umuligt, at genindsætte klager i lejemålet, skal klager indsættes i et lejemål af lignende karakter.