AFGØRELSE
I får ikke medhold i jeres klage. Boligselskabet var berettiget til at ophæve lejemålet. YY var ikke berettiget til – på uaftalt grundlag – at fortsætte fremlejemålet efter den 1. oktober 2008.
Redegørelse:
Boligselskabet har den 25. marts 2009 via brev oplyst, at det ville ophæve lejemålet med krav om øjeblikkelig fraflytning, såfremt du ikke flyttede ind i lejligheden indenfor 7 dage.
Boligselskabet lagde i den forbindelse vægt på, at du ikke havde boet i lejligheden siden den 1. oktober 2008, og at du ikke havde ret til at fraflytte din bolig i utide uden aftale med Boligselskabet.
Boligselskabet sendte brevet til adressen: XX.
Boligselskabet har endvidere ved brev dateret den 22. marts 2010 oplyst, at det ville ophæve lejemålet XX med øjeblikkelig virkning, såfremt du ikke indenfor 14 dage flyttede ind i lejligheden.
Boligselskabet påpegede i den forbindelse, at det var ulovligt, at du havde overladt boligen til en anden uden Boligselskabets godkendelse.
Boligselskabet sendte brevet til XX.
Du klagede ved mail til Boligselskabet den 24. marts 2010.
Du oplyste, at du ikke havde modtaget en skrivelse fra Boligselskabet om, at det ville ophæve lejemålet, og du undrede dig derfor over, at din fætter nu skulle fraflytte lejligheden indenfor 14 dage.
Du oplyste endvidere, at Boligselskabet igennem flere år havde accepteret, at du og din fætter havde indgået en fremlejekontrakt, og at din fætter altid havde overholdt aftalerne.
Du påpegede endvidere, at Boligselskabet ikke på noget tidspunkt, efter den senest indgåede fremlejekontrakt i 2008 havde henvendt sig til dig vedrørende fornyelse af fremlejekontrakten, som ellers havde været proceduren hidtil. Boligselskabet havde ej heller givet udtryk for, at lejeaftalen var misligholdt.
Du henviste i den forbindelse til lejeforordningens kapitel 9 § 58, stk. 2-7, og du kunne ud fra disse regler ikke se, at Boligselskabet havde ret til at hæve lejemålet.
Boligselskabet besvarede din mail den 25. marts 2010, hvor det oplyste, at når en person fremlejer sin bolig, kan denne søge om forlængelse af fremlejningen hvert år. I den forbindelse skal personen dokumentere, at denne er under uddannelse, på anstaltsophold, væk på grund af sygdom eller på grund af midlertidig forflytning af arbejdsplads.
Boligselskabet oplyste i den forbindelse, at det ikke havde din nye adresse.
Du besvarede den 25. marts 2010 Boligselskabets henvendelse, hvori du undrede dig over, at Boligselskabet ikke havde din adresse, idet du har boet det samme sted de sidste 5 år, og Boligselskabet derfor måtte have fejl i dets arbejdsgange.
Du påpegede, at YY siden 2002 havde beboet lejligheden, og at Boligselskabet i flere år havde accepteret en fremlejeaftale mellem dig og din fætter, og at han altid havde overholdt aftalerne.
Du påpegede endvidere, at Boligselskabet løbende godkendte fremlejeaftalerne mellem dig og YY, og at du derfor ikke havde overladt lejligheden til andre uden Boligselskabets godkendelse.
Du henviste i den forbindelse til lejeforordningens § 58. I mail af 11. oktober 2010 oplyste du til Boligklagenævnets Sekretariat, at YY stod som fremlejer af den lejlighed, som Boligselskabet i marts 2010 ønskede at ophæve lejemålet på. Du oplyste, at Boligselskabet ville ophæve lejemålet på grund af, at du ikke længere boede på adressen.
Du påpegede endvidere, at Boligselskabet ved udgangen af tidligere fremlejeperioder havde sendt dig en påmindelse om, at fremlejekontrakten var ved at udløbe, og at den skulle fornys.
Du dokumenterede i de situationer hver gang, at du studerede ved NN/LL, og du undrer dig derfor over, at Boligselskabet ikke havde sendt dig en påmindelse som tidligere, idet du har boet på samme adresse de sidste 5 år.
Fremlejekontrakten blev godkendt af Boligselskabet første gang i august 2002 og blev fornyet hvert år indtil semesterstarten i 2008.
Din fætter, YY overholdt huslejebetalingen, og du mener, at fremlejemålet mellem dig og din fætter reelt var en ordinær lejekontrakt imellem Boligselskabet og YY.
I den forbindelse oplyste du, at YY bor i lejligheden XX, som du aldrig har boet i udover på papiret, idet fremlejemålet oprindeligt startede i blok XX på VV, som nu er revet ned.
Du mener, at Boligselskabet må acceptere, at YY overtager lejemålet fuldt ud efter § 71, stk. 3 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.
Du påpeger i den forbindelse, at Boligselskabet første gang varsler ophævelse af lejemålet 6 måneder efter, at fremlejekontrakten udløb.
Endvidere påpeger du, at ophævelsen skete overfor fremlejer og ikke dig, selvom Boligselskabet burde have din adresse, idet du har boet på samme adresse i XX i de sidste 5 år, og idet Boligselskabet tidligere havde henvendt sig til dig på denne adresse.
YY, som boede i lejligheden på tidspunktet for afsendelsen af Boligselskabets brev den 22. marts 2010 klagede i foråret 2010 mundtligt til Boligklagenævnet.
YY specificerede ved personligt fremmøde den 11. oktober 2010 sin klage til Boligklagenævnet. Han oplyste, at han havde boet i lejligheden som fremlejer i 9 år, og at han derfor ikke kunne forstå, at han nu skulle bo der ulovligt.
Det fremgår af fremlejekontrakterne, at der i perioden fra 1. august 2002 og frem til og med 1. august 2007 løbende med godkendelse fra Boligselskabet var indgået fremlejekontrakter for adressen: XX, mellem dig og YY.
Fra den 15. december 2007 og til den 1. oktober 2008 blev der indgået endnu en fremlejekontrakt mellem dig og YY med godkendelse fra Boligselskabet
Lovgrundlag:
Ifølge § 48, stk. 2 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger må en lejer ikke uden udlejerens samtykke anvende boligen til anden brug end aftalt.
Efter § 48, stk. 5 må lejeren ikke fraflytte boligen i utide uden at træffe fornøden aftale med udlejeren.
Efter § 73, stk. 2, nr. 1 og 2 i Landstingsforordning nr. 14 af. 20, november 2006 om ændring af Landstingsforordning om leje af boliger kan en udlejer hæve lejeaftalen, hvis: 1) Boligen bruges ulovligt, jf. § 48, stk. 2 og 3. 2) Boligen fraflyttes i utide, jf. § 48, stk. 5.
I henhold til § 73, stk. 3 kan et lejemål alene hæves, såfremt det forhold, som lægges lejeren til last, er af væsentlig betydning.
Ifølge § 73, stk. 5 skal udlejer give lejer påbud om at bringe forholdet i orden, før udlejer kan hæve lejemålet i de i stk. 2 nævnte tilfælde.
Efter § 60, stk. 1 i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 12 af 23. april 2008 om udlejning af ejendomme til beboelse skal udlejer, før denne kan hæve lejemålet i de nr. 1-4 nævnte tilfælde, give lejer påbud om at bringe forholdet i orden, jf. § 73, stk. 2 og 5, i landstingsforordning om leje af boliger: 1) Boligen bruges ulovligt. 2) Boligen fraflyttes i utide. 3) Udlejer ulovligt nægtes adgang til boligen. 4) Ordensreglerne overtrædes.
Ifølge § 61 i samme bekendtgørelse skal påbud, jf. § 60 fremsendes til lejer med såvel almindeligt brev som med anbefalet brev eller per bud. Lejers kvittering for modtagelse af anbefalet brev eller buddets skriftlige erklæring om brevets aflevering til lejer, er udlejers dokumentation for, at skriftligt påbud er kommet frem til lejer. Træffes lejer ikke på adressen, kan et myndigt medlem af lejers husstand kvittere for modtagelsen af det anbefalede brev eller brevet afleveret per bud.
I henhold til § 54, stk. 4 i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 12 af 23. april 2008 om udlejning af ejendomme til beboelse ophører et fremlejeforhold automatisk, når fremlejeperioden udløber, medmindre fremlejer ansøger udlejer om forlængelse af fremlejeperioden og denne fortsat opfylder betingelserne for at kunne fremleje sin bolig.
Vurdering:
Boligklagenævnet vurderer, at ophævelsen af lejemålet XX, var berettiget.
Boligklagenævnet har lagt vægt på, at Boligselskabet har givet korrekt påbud til dig efter reglerne i § 61 i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 12 af 23. april 2008 om udlejning af ejendomme til beboelse.
Boligklagenævnet finder, at en fremlejeaftale automatisk ophører, når fremlejeperioden udløber, medmindre lejer på ny ansøger udlejer om forlængelse af fremlejeperioden, og udlejer godkender forlængelsen.
Boligklagenævnet er endvidere af den opfattelse, at det er lejerens ansvar, at betingelserne for fremlejemålet er til stede ved indgåelsen af fremlejekontrakten og til stadighed består i lejeperioden. Der henvises i øvrigt til tilkendegivelse nr. 001 af 2010.
Den omstændighed, at Boligselskabet tidligere har givet dig en påmindelse om, at fremlejeperioden mellem dig og YY var ved at udløbe, må betragtes som et udtryk for en service fra Boligselskabets side, som dog i et vist omfang i overensstemmelse med princippet om god forvaltningsskik forpligter selskabet til at fortsætte med samme procedure, alternativt give borgerne besked om, at proceduren ikke længere anvendes.
Afgørelse:
Boligselskabet var berettiget til at ophæve lejemålet.
Klagevejledning:
Boligklagenævnets afgørelser kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. § 86, stk. 7 i landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.
Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder, selvom korrespondance m.v. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor selvstyret og kommunerne som udlejer af boliger. Såfremt der er antaget en ekstern administrator af selvstyret eller kommunerne, har nævnets afgørelser ligeledes bindende virkning for disse jf. § 86, stk. 6 landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.