reparation af gulvene

AFGØRELSE

Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet er forpligtet til at foretage reparation af gulvene.

Afgørelsen træffes i overensstemmelse med Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer.

Sagens dokumenter:

• Lejekontrakt af 13. juli 2012 (bilag 1)
• Mangelliste af 11. juli 2012 (bilag 2)
• klagerens bemærkninger til indflytningsrapporten den 27. juli 2012 (bilag 3)
• E-mail fra ejendommens boligfunktionær vedrørende rengøring af lejligheden den 27. juli 2012 (bilag 4)
• Klage til Boligklagenævnet den 20. november 2013 incl. billeder (bilag 5)
• Boligselskabets xx`s bemærkninger til klagen af 10. februar 2014 (bilag 6)
• Mail fra Boligselskabet den 24. juni 2016 vedrørende aftale mellem kommunen og boligselskabet.

Redegørelse:

Det fremgår af lejekontrakt mellem dig og Boligselskabet, at du overtog lejemålet, i yy by den 16. juli 2012.

Ifølge mangelliste, udarbejdet på baggrund af indflytningsrapport af 11. juli 2012 var lyset til opgangstrappen i stykker, bruserens ventil var i stykker, og ovnens lygte tændte ikke, og ringene var skæve. (Det fremgår ikke, hvilke ringe, der var tale om.)

Af besigtigelsesrapporten fremgår, at såfremt du konstaterede andre mangler i lejligheden, skulle du meddele dette til Boligselskabet senest 14 dage efter indflytningen.

Den 27. juli 2012 oplyste du til Boligselskabet, at du sammen med den tidligere beboer havde gennemgået lejligheden og nedskrevet de ting, som der kunne reklameres over. Det fremgår af brevet, at der lå en defekt computer på loftet, og at ovnen ikke var rengjort,

Du oplyser, at du straks efter indflytningen konstaterede, at boligen ikke var rengjort. Det gjaldt ikke mindst skabene i køkkenet, badeværelset samt vinduer i loftsrummet og i stueetagen. Desuden fandtes der sorte pletter af døde myg, og der lå en mindre slæde udenfor.

Ejendomsfunktionæren har i mail den 27. juli 2012 orienteret Boligselskabet om, at han havde sørget for, at huset blev gjort rent.

Den 20. november 2013 modtog Boligklagenævnet en klage fra dig. I klagen anfører du følgende: ” Det er gulvet. Man har igennem adskillige år set på vores gulv uden at gøre noget ved det. Jeg vedlægger billeder af gulvet til orientering og håber på hurtig reaktion. Som det kan ses, er en stor del af gulvet ikke lakeret, og der er fordybninger, som man blot har dækket til. På loftsgulvet kan ses gamle cigaretmærker. Disse ting er meget uskønne. Jeg håber, at der gøres noget snart.”

Du oplyser, af Boligselskabets afgørelse er mundtlig.

Af mail, modtaget fra Boligselskabet den 24. juni 2016 fremgår følgende: ”Efter samråd med bygningsejerne zx Kommune og Grønlands Selvstyre, blev der i september 2010 besluttet, at stoppe normalistandsættelserne af bygningerne. Siden da er der ikke sket normalistandsættelse af eller rengøring af de fraflyttede huse, idet omkostningerne hertil var så store, at de ikke kunne stå mål med de hårdt belastede boligafdelinger.

Kommunens lejere er blevet tilbudt selv at male og få tilsendt maling til bygden ved først kommende lejlighed. I islægningsperioden har lejerne måtte vente til der kom skib til bygden om sommeren, da maling ikke sendes pr. helikopter.”

Lovgrundlag:

Boligklagenævnets kompetence fremgår af § 84 i Landstingsforordningen nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer, som er udtømmende.

Det fremgår af § 84, stk. 1, nr. 2 i forordningen, at Boligklagenævnet kan behandle klager indbragt af lejere vedrørende boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.

Af denne bestemmelse fremgår, at boligklagenævnet kan behandle klager, indbragt af lejere, vedrørende:

1. Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.
2. Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.
3. Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47
4. Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.
5. Lejerens brug af det lejede (overtrædelse af ordensreglerne), jf. § 50.
6. Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.
7. Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.
8. Ifølge § 47 i samme forordning skal udlejeren stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.

Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi, jf. dog stk. 5. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.

Stk. 3. I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Vurdering:

Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet er forpligtet til at sørge for reparation af dine gulve.

Begrundelsen herfor er, at der ikke er foretaget normalistandsættelse af lejligheden siden 2010 og dermed heller ikke i forbindelse med din indflytning.

Der lægges herved vægt på oplysningerne om den aftale, der er indgået mellem kommunen og Grønlands Selvstyre i 2010, hvorefter normalistandsættelse af fraflyttede huse ikke længere blev foretaget.

Det bemærkes, at aftalen er ulovlig og dermed ugyldig, idet den strider imod § 47 i lejeforordningen.

Boligklagenævnet er opmærksom på, at du efter det oplyste ikke har reageret over gulvenes tilstand i umiddelbar forbindelse med indflytningen i boligen i 2012.

Boligklagenævnet har imidlertid lagt vægt på din oplysning om, at du flere gange har henvendt dig til boligselskabet om gulvene sammenholdt med, at der foreligger en klar dokumentation for, at der ikke har fundet normalistandsættelse sted af lejligheden, da du flyttede ind.

Afgørelse:

Boligklagenævnet finder, at Boligselskabet skal betale for reparation af dine gulve.

Klagevejledning:

Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.

Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.

Venlig hilsen

Naja Joelsen

Formand for Boligklagenævnet

Kopi sendes til Boligselskabet xx. Der henvises til lejemål nr.: xxxxxx

Lovgrundlag:

Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om Leje af boliger

Vedligeholdelse, istandsættelse og brug

• 45. I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme har udlejeren pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige.

Stk. 2. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det udlejeren at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar mv. Fornyelse eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det findes påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Stk. 3. I lejeperioden har lejeren ansvaret for og afholder udgiften til hvidtning af lofter, maling og/eller tapetsering af vægge samt lakering af gulve i boligen.

• 47. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. Vægge, lofter og gulve skal være normalistandsat, jf. § 77, stk. 1. Det lejede skal være rengjort og fri for utøj, have hele ruder, skabslåger, døre og brugelige låse. Derudover skal der være 2 sæt nøgler til alle udvendige døre, og de tekniske installationer skal være i orden.

Stk. 2. I forbindelse med indflytningen skal udlejeren sammen med lejeren eller en repræsentant for denne besigtige boligen og udarbejde en indflytningsrapport, hvoraf lejeren skal modtage en kopi, jf. dog stk. 5. Mangler, som konstateres ved besigtigelsen, skal medtages i indflytningsrapporten.

Stk. 3. I øvrigt skal mangler, som lejeren efter indflytningen ønsker at gøre gældende i forbindelse med overtagelsen, meddeles skriftligt til udlejeren inden 2 uger efter indflytningen. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan ses ved anvendelse af sædvanlig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 4. Stk. 2 og 3 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer.

Stk. 5. Indflytningsbesigtigelse kan undlades, såfremt det vil være forbundet med væsentlige omkostninger at gennemføre besigtigelsen.

• 48. Lejeren skal behandle det lejede på forsvarlig måde og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren giver adgang til det lejede. Såfremt det ved en besigtigelse konstateres, at der foreligger vanrøgt, skal lejeren uden ugrundet ophold udbedre skaden, hvis udlejeren forlanger det.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke anvende boligen til anden brug end aftalt.

Stk. 3. Bortset fra udleje af enkelte beboelsesværelser i boligen til logerende, må lejeren ikke uden udlejers samtykke overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af husstanden, jf. dog § 58.

Stk. 4. Lejere af et værelse, må ikke overlade brugen af værelset til andre uden udlejers samtykke.

Stk. 5. Lejeren må ikke fraflytte boligen i utide uden at træffe fornøden aftale med udlejeren.

Boligklagenævn

• 84. Boligklagenævnet behandler klager indbragt af lejere vedrørende:

1) Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, jf. § 28, stk. 2.

2) Vedligeholdelse og istandsættelse, jf. § 45.

3) Boligens stand ved indflytningen, jf. § 47.

4) Installation i og forbedringer af det lejede (råderet), jf. §§ 51 og 55.

5) Lejerens brug af det lejede (overtrædelser af ordensreglerne), jf. § 50.

6) Brugsrettens overgang til andre (boligbytning, fremleje og fortsættelse af lejemål), jf. §§ 58-62.

7) Boligens stand ved fraflytning (normalistandsættelse), jf. § 77.

Stk. 2. Klager skal indbringes skriftligt for Boligklagenævnet og indeholde en præcisering af, hvad lejeren ønsker, at nævnet skal tage stilling til. Klagen skal vedlægges den fornødne dokumentation for de forhold, som lejeren ønsker behandlet.

Stk. 3. For behandlingen af en klage ved Boligklagenævnet skal lejeren betale et gebyr på højst 500 kr. Klagegebyret tilbagebetales, hvis lejeren får medhold i klagen, eller hvis sagen afvises som uegnet til behandling ved Boligklagenævnet.

Stk. 4. Ønsker en lejer en sag, der allerede er anlagt ved domstolene, indbragt for Boligklagenævnet, skal nævnet afvise at realitetsbehandle klagen.