Redegørelse
Boligselskabet Å har senest den 9. marts 2005 begæret dig udsat ved politiets hjælp som følge af manglende huslejebetaling.
Boligselskabet Å har den 3. januar 2006, den 19. januar 2006, den 24. januar 2006 og i udateret brev modtaget klager over støjniveauet i din lejlighed.
Det fremgår af klagerne, at der er råben og skrigen fra din lejlighed, at børnene larmer og at I spiller høj musik, undertiden til kl. 6 om morgenen.
Den 10. januar 2006 har Å indskærpet over for dig, at der ifølge ordensreglerne skal være ro og orden i ejendommen, samt at overtrædelse af ordensreglerne betragtes som misligholdelse af lejekontraktens bestemmelser og i gentagelsestilfælde kan medføre, at dit lejemål ophæves med øjeblikkelig varsel.
Å har igen den 3. april 2006 indskærpet overfor dig, at såfremt du igen overtrådte husordenen, ville dit lejemål blive ophævet med krav om øjeblikkelig fraflytning. Boligselskabet henviste til §§ 50 og 73 i Landstingsforordningen om leje af boliger.
Det fremgår af sagen oplysninger, at du den 3. juli 2006 fik afslag fra kommunen på betaling af din huslejerestance.
Den 6. november 2006 har Boligselskabet ophævet lejemålet på grund af støjende og generende adfærd fra din lejlighed. Å henviste til landstingsforordning om leje af boliger §§ 50 og 73.
Du har i perioden fra den 4. april 2006 og til den 8. november 2006 klaget over dine nabos støjende og generende adfærd.
I klagen af 8. november 2006 har du blandt andet anført, at du tre gange har klaget over naboer, men de ikke fik meddelelse om udsættelse. Å har ikke gjort noget. Du har også henvendt dig på kommunen om hjælp. Til sidst har du anført, at du er træt af den ”skyttegravskrig” mellem jer naboer, og du ønsker inderligt at finde en anden bolig.
Du opsagde lejemålet den 27. november 2006 med fraflytningsdato den 28. november 2006.
Ifølge Å´s opgørelse af 11. januar 2007, vedrørende dit fraflyttede lejemål, P er din huslejerestance opgjort til 84.870, 92 kr.
Den 18. juni 2009 har Boligklagenævnets sekretariat afvist at behandle klagen. Der blev lagt vægt på, at du selv har opsagt din bolig d. 27. november 2006.
I brev af 11. februar 2010 til Landstingets Ombudsmand har Boligklagenævnets sekretariat anført, at årsagen til, at nævnet ikke havde lagt vægt på Å´s afgørelse af 6. november 2006 var, at lejeren selv underskrev og afleverede en opsigelse af det lejemål, der var omdrejningspunkt i sagen.
Ved at opsige og frivilligt fraflytte lejemålet, havde lejer således afskåret sig fra at gøre indsigelse overfor opsigelsen, der var baseret på gentagne overtrædelser af husordensreglerne. Endvidere blev det oplyst, at nævnet på mødet den 10. juni 2009 blev informeret om sekretariatets praksis med at afvise sager, hvor der ikke forelå nogen tvist.
På forespørgsel fra Boligklagenævnets sekretariat, oplyste Å den 15. august 2011, at du fraflyttede lejligheden den 28. november 2006 fordi du ikke kunne betale din husleje.
Lovgrundlag
Efter § 84, stk. 1 nr. 5 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger har Boligklagenævnet kompetence til at behandle sager om overtrædelse af ordensreglerne.
Efter § 50, stk. 1 i samme forordning skal lejeren og dennes husstand samt personer, der af lejeren gives adgang til det lejede, overholde de ordensregler, der gælder for boligen.
Efter § 67, stk. 4, kan udlejeren opsige lejemålet ved gentagne overtrædelse af ordensreglerne, hvis lejeren har modtaget 3 skriftlige advarsler eller påbud inden for 12 på hinanden følgende måneder.
Efter § 73 skal udlejer ophæve lejemålet hvis lejer ikke betaler husleje, vand, varme eller depositum. Efter stk. 2 kan udlejeren hæve lejeaftalen hvis ordensreglerne overtrædes.
Efter stk. 3 kan udlejer kun hæve lejemålet, hvis der er tale om en væsentlig misligholdelse. Før udlejer kan hæve lejemålet, skal udlejer give lejeren påbud om at bringe forholdet i orden.
Det fremgår af § 85, at Boligklagenævnet skal afvise at behandle en klage, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.
Efter stk. 2 kan nævnet afvise at behandle en klage, hvis det må anses for åbenbart, at der ikke kan gives lejeren medhold i klagen.
Efter stk. 3 kan nævnet bemyndige sekretariatet til at træffe de i stk. 1 og 2 nævnte afgørelser.
Det fremgår af § 1 i dagældende Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 4 af 13. februar 2006 om Boligklagenævnets virksomhed, at Boligklagenævnet træffer endelig administrativ afgørelse i klagesager mellem udlejer og lejer af Grønlands Hjemmestyres og kommunernes udlejningsboliger.
Efter § 2 i samme bekendtgørelse har sekretariatet til opgave at:
1) Besvare skriftlige, telefoniske og personlige henvendelser til Boligklagenævnet.
2) Bistå formanden med at oplyse og forberede sager til behandling i Boligklagenævnet.
Vurdering
Boligklagenævnet finder, at Å på tidspunktet for sin afgørelse ikke havde hjemmel i forordningen til at hæve lejemålet.
Ved denne vurdering har Boligklagenævnet lagt vægt på, at udlejer kan hæve lejeaftalen, hvis ordensreglerne overtrædes. Dette forudsætter, at der er tale om en væsentlig misligholdelse fra lejerens side.
Boligklagenævnet vurderer, at der heller ikke på tidspunktet for Å`s afgørelse var hjemmel i Landstingsforordningen om leje af boliger til at opsige lejemålet.
Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at Å forud for afgørelsen af 6. november 2006, kun har sendt 2 advarselsbreve til dig.
Den af Å fulgte fremgangsmåde synes i sin helhed at basere sig på en begrebsmæssig misforståelse mellem opsigelse og ophævelse.
For den almindelige myndighedsvejledning på området henvises til Boligklagenævnets afgørelse af 27. april 2010, med udvidet begrundelse på området for netop opsigelse contra ophævelse. Afgørelsen kan læses på Boligklagenævnets hjemmeside www.maalaarut.gl.
Boligklagenævnet finder dog samtidig, at Å ikke har pligt til at genindsætte dig i lejligheden eller skaffe dig en lejlighed, svarende til den, du flyttede fra.
Denne afgørelse begrundes med, at det ikke er dokumenteret eller sandsynliggjort, at du opsagde og fraflyttede din lejlighed udelukkende på grund af Boligselskabets forkerte ophævelse af lejemålet den 6. november 2006.
Boligklagenævnet havde kompetence til at tage stilling til din klage.
Boligklagenævnet har herved lagt vægt på, at det fremgår af § 84, stk. 1, nr. 5, at Boligklagenævnet har kompetence til at behandle klage over Å´s ophævelse af en lejeaftale på grund af overtrædelse af ordensreglerne, som det altså anerkendes kan have haft en vis, men ikke afgørende betydning for din beslutning om at opsige lejligheden.
Boligklagenævnet finder samtidig, at sekretariat havde kompetence til at tage stilling til, om klagen skulle behandles i Boligklagenævnet eller afvises, men at skønnet var forkert.
Boligklagenævnet har herved lagt vægt på ordlyden af § 85, stk. 3 i Landstingsforordningen om leje af boliger. Det fremgår heraf, at nævnet kan bemyndige sekretariatet til at træffe de i stk. 1 og 2 nævnte afgørelser.
Efter stk. 1 skal Boligklagenævnet afvise at behandle en klage, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet.
Efter stk. 2, kan nævnet afvise at behandle en klage, hvis det må anses for åbenbart, at der ikke kan gives lejeren medhold i klagen.
Boligklagenævnet har endvidere lagt vægt på Hjemmestyrets dagældende bekendtgørelse nr. 4 af 13. februar 2006 om Boligklagenævnets virksomhed.
Der henvises til § 2, hvorefter sekretariatet har til opgave at:
1) Besvare skriftlige, telefoniske og personlige henvendelser til Boligklagenævnet.
2) Bistå formanden med at oplyse og forberede sager til behandling i Boligklagenævnet.
Afgørelse
Boligselskabet Å havde ikke hjemmel til at ophæve lejemålet på grund af overtrædelser af ordensreglerne.
Boligselskabet har imidlertid ikke pligt til at genindsætte dig i lejligheden eller skaffe dig en lejlighed, svarende til den, du flyttede fra.
Boligklagenævnet har ikke kompetence til at behandle dit krav på erstatning for de ting, som du mistede i forbindelse med fraflytningen.
Boligklagenævns Sekretariat havde kompetence til at oplyse sagen og træffe afgørelse om, hvorvidt sagen skulle behandles i Boligklagenævnet eller afvises.
Sekretariatets beslutning om at afvise at behandle sagen var dog forkert.
Klagevejledning
Boligklagenævnets afgørelse kan ikke påklages til anden forvaltningsmyndighed jf. 86, stk. 7 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger med senere ændringer. Ønskes tvisten mellem udlejer og lejer i indbragt for domstolene, skal stævning mod udlejer indgives til kredsretten. Dette gælder selvom korrespondance, mv. måtte være foretaget af udlejers administrationsaktieselskab.
Boligklagenævnets afgørelser har bindende virkning overfor hjemmestyret og kommunerne som udlejer af boliger, jf. § 86, stk. 6.
Landsrettens vejledningsafdeling er åben for telefoniske henvendelser torsdage kl. 14-15 på telefon 36 80 00.